城市观点论坛中国2010讨论：三旧改造与土地面粉

    世联地产首席技术官黎振伟：广州的三旧改造不能大拆大建

    如何保护城市，如何拆改造，还有很多难题。 广州是一个千年老城改造是不用说了，但是深圳只有30年的城市，也同样需要改造，深圳改造说起来是一个很难的话题。广州有一段时间都是跟一帮专家提出来政府拆迁过程中太高容积率了，所以政府和专家吵起来了，还有建筑文物怎么保护的问题，挺不容易的。城市不能大拆大建，改完之后就没有历史没有文化了，那是广州的历史，在广州没有很多了，一下子恢复了，广州对自己都很自信了，不过我也很赞同广州的三旧改造不能大拆大建，否则这个城市就完了。

    广州新城市投资控股董事长曹志伟：新的三旧已经不断地出现
   
    经常开发商坐在一起就说你签了多少村，中介公司也签村，实际我感觉到现在村长受欢迎的程度远远超出政府官员。土地资源再利用和再分配，我们自己本身有两家工厂很多年前买的，这次也在三旧的范围内。当然也碰到一些实际操作上的问题，我们在改造过程中也面临选择，实际上的操作上不是招牌挂，如果是住宅的话，大家看到南站广铁的也拍上去了，大家觉得广铁自己拍回来很划算，我只给三成的钱。但是这本身就是他的地啊，我想企业还是要企业所得税，然后拍卖得价我不知道要不要交营业税，实际上原来的地主没有拿很多。而且这些地都是长期投资，很大的压力在那里，我们也碰到这些问题，另外从社会的角度看，我们一边在不断做旧村的改造，当然也不段创造新的三旧，这段时间我在广东地区周边看，广东省建设特别有差异，哪怕跟安徽这个地方比都感觉乱。

    新的三旧已经不断地出现，三旧改造的政策等于鼓励新的农村乱的出现。三旧的目的在于把原来的宅基地旧厂房改造，但是现在相当大部分单纯把这部圈进去改造根本不行。当时去做征地的时候，我也帮他们划过平方，这种只有提高容积率去解决问题，我们往后的所有的宅基地尽管违章尽管往上盖。这种做法我想市场让出一部分份额，出来做一件好事情，但是实际上的管理能不能系统地管理到位，我深表疑虑，我也这些疑问，包括是不是所有三旧都改造，这也是在拔旧城的基础上。

    广州社科院彭澎：旧改给全国荐了个新的土地路径
   
    我正在做几个和三旧改造有关的项目和策划。其中有一个是旧村的对开发商是必须跟村里面谈的，完全可以合作。还有一个旧厂房的，我看了一下里面实际上很优美的环境，但是如果说保护性地开发创意产业园，从商业上成功得不多，所以大家还是想把它转变成住宅。这里面我跟很多开发商谈过，开发商最头痛不得不合作。原来的企业是牵走了或者怎么样，现在很多企业都知道有油水就去做。有些开发商是非常讨厌合作，长期合作可能对旧厂、旧村的改造是比较大的难题。我想旧城改造当中是不是全部拆掉，那么多当年的地产操作我们都搞不清楚，现在能不能保护下来，提升他的使用价值，这些是我们旧城改造面临的体系的问题。广州和深圳是两个一线的城市，除了北京、上海是两个一线城市，广东在房地产开发当中一举一堆都会影响全国，旧改造给广东乃至全国提出了一个新的土地路径。广东土地没有了，只能去想三旧土地。这可能增加了我们获得土地的难度和复杂性，这点是讲具有今后普遍意义的事情。

    城市规划评论家贺承军：旧改该让村民占股份
   
    我当过开发商，现在在深圳搞研究。首先确定一个问题，土地政策三旧改造不光是广州，连深圳也要重视了。到2002年2004年转变，招牌挂还是有问题，立马旧改就出来了。我个人非常反对土地垄断，是一个很坏的东西。在合法的土地垄断的市场上来建房地产市场。我个人来说，违法建筑，中国不是一个纯粹的市场，政策式的。政策也是运动员，没有办法，利润博一下，历史阶段看大市场。为什么深圳搞了6年旧改，实际上真正完善的没有什么。据我所知，推动最快的项目最公正透明的唯一一个项目是村民占股份的。我觉得这就是未来三旧改造的真正的实际情况。

    我们的村集体土地是可以和开发商合作来做，这是政府愿不愿意做开发商的马前卒，和平谈判必须村民参股。刚才两个基本的建议，一个是透明的收入，另外可以不靠你，治安、涉外公共服务，作为旧城改造的必由之路。

    恒益集团主席郭建平：三旧改造是个非常好的政策
   
    我觉得国土资源部给广东非常好的政策，三旧改造。实际上这二十年发展留下的城中村需要改造。农民是现实的，没有收益你要强行征用很难，只有政府出台政策可以改造，谈起来就容易了。第二随着二十年的发展，早期规划的工业园区变成了中心城市，这些厂房实际上也是可以作为商业的，只是没有政策。第三就是一些城里面传统的建筑风格需要保留。像上海新天地保留了传统风格的建筑，所以我觉得三旧改造一个是非常好地节约利润土地，一个是可以改造城市的大面貌。拍卖地的时候不去用，沿街的全部买，后面全国下来了成了城中村。每年拨款很多去改造城中村，所以我觉得三旧政策出台之后，能够尽快地想全国推，也让我们其他省份能够早日受益。

    华南理工大学房地产研究所所长王幼松：旧改要依托文化和实物
   
    因为我在业界主要是做地产的。第一是依托文化和实物，建筑和住宅都是历史的文化的载体，在历史发展里面是一条轨迹。像广州2000年的历史有长的轨迹，不应该用新的点来看，对大量的拆建我们要留一下文化文脉。第二要尊重科学和专业，通过国内发展的情况来看，还是主要靠行政力量主导。这个过程在未来的发展应该逐渐地淡化。第三我们现在从市场的了解，中国经过了30年的房地产的发展，人均居民的面积在世界上不低，而且发现控制率很高，现在很多子建了之后没有人住在里面额资源浪费了。

    华誉景观董事总经理张明燕：旧改就是到旧城镇到新居住
  
    我们提到旧城改造就是到旧城镇到新居住的改造，实际上并不是把拆掉的农民房建城高楼大厦就可以了，实际上很需要城市功能的体现。在这一块所体现的城市功能是什么，是从居住层面。从城市层面和商业的层面，我们接触到，在佛山那边有一个项目，跟村落里面去合作的，但是他的问题他想建很多的商业的，但是做什么产业不知道，完全是带着很大的偶然性的。这样很可能当你把产业建起来之后没有人来你这买。在我们的工作当中是跟很多地产商打交道，我们有很深的体会。

    另外关于环境方面，实际上作为对于国外的案例我们会研究得比较多，实际上现在中国的地产粗放型的经营，将来可能到更高的水准经营模式，所以我们看到国外经济发展地越来越高，他的三旧改造的比例会越来越大。

    我不知道大家留意到没有，世博会德国的展馆里面他们有专门的旧区域改造，旧的是什么样，新的建成是什么样，实际上发达国家到了一定程度他的这种改造已经占到开发量的大半。而我们国家现在还是拿新的土地占绝大多数，所以我想通过这样的论坛给大家一个更新的信息，重视这一块将来土地获取的重要的方面。这是我们在设计中看到的一些方面。

    广东房协黄鹏： 拆迁尽量做好前期工作以使利益最大
   
    如果换一个角度来说，作为开发商我可能不管怎么样都会把利益放在第一位。如果拿到一个项目即便做得再高我没有钱赚也不会做。大家在任何城市拿到的地如果是三旧，当然广东不一样，因为有政策，所以要采取不同的应对措施。就一般而言，你拿到这个东西实际上在前期要做很多的工作，比如城中村你要做大量的调查去协调，如果真正意义上要做最终要归结到拆迁的难度，风险的控制，在前期要完成。

    对于产权和有些时候房屋的产权人不清楚的情况下怎么去办。我要对整个区域情况要有初步的摸查。为了使拆迁更顺利一下，第一轮咨询90%愿意拆迁，做方案，这个方案有2/3的人签了你才能去拆。实际上可能在时间方面给你带来的是成本提高的问题，可能使你后面面临的钉子户、问题户减少到最低。

    对这房源安置，包括广州这个地方愿意原地安置，都有他自己的特点，我作为开发商我愿意原地安置，你首先还是把它安置出去，他有地方住你才能去拆。另外要控制自己的风险和时间进度，这样才能让你的效益最大。