城市观点论坛中国2010讨论：万科三千亿与模式之辩

    郭澍楠： 中国的房地产市场非常大
   
    我是众厦地产的，我们有15年的经验，我个人有18年的从事经验。我把中国房地产市场形容在健康发展中的部分不健康的现象。我们现在的房地产从规划和产品来讲，我觉得我们所有老百姓都获益了，在这个过程中有13亿多的人，房地产开发只有12年，我们要对房地产市场有那么完美的要求我觉得是不现实的。

    第二今天话题是万科三千亿，我估算在第五年他就能达到三千亿，或者未来可能会出现凡垄断的阶段。我曾经看过万科的预测在2014年可以达到两千亿。这些不是说开发商是神，或者不是他们有多大能耐，我觉得是中国庞大的市场，我们在这样的民间财务不段增加，消费方式也不断增加。所以未来的市场我觉得是一个巨大的市场。所以我一直对开发商说的话是，我们大胆地去发展。

    另外代说一下重筹竞争力，早期的是资源型的竞争，现在是产品型的竞争。我觉得未来不管市场政策怎么走，我们如何打造产品，让这样一种用家、商家、政府能共赢的现状。要提升产品的品质，我觉得可能要两个：1、在未来房产开发要产业化。2、不但要产业化还要产业整合。所以未来如果是一个整合者的身份变化产业化的方式，我想我们的方式会更大

    宋延庆：万科三千亿也怀疑也不怀疑。
   
    第一，三千亿有两点值得置疑。首先是不是真的是1000亿。分析了万科2010年的数据，会发现非常诡异的曲线，诡异在什么地方?比如去年合同额是600多家，合同销售额是400多家，我个人觉得他个人结算是700多个亿。这就是做财务的技巧。

    第二，1000亿是不是第一，也未必。我为了求证这个事情我问了万达，万达是这样说的，我们今年合同销售额能够确保600多亿以上，同时还沉淀300万平米的持有物业，如果按照15000千来算，保守来算是什么概念。另外还有一个中海的两家企业，这两家加起来也是非常高的。所以我说的第一点是不是1000亿，是不是第一。我个人表示疑问的。
　　
    第三，三千亿，也怀疑也不怀疑。所谓不怀疑，如果未来10年符合递增的话，绝对没有问题。但是我表示怀疑有三点：1、王石要退居二线，因为没有一个企业家的旺盛精力保持20年。2、目前万科的产品线还不是全覆盖的。我们真正房地产的产品线可能在六七个才能全覆盖，目前万科的产品线略窄了一些。3、是模式。1月份给楼市写了两万之争的后世，万达的商业模式是现金滚动资产模式，他通过滚动让自己的资产越来越多，越玩越轻松的模式。一个是越玩越累计模式，大家可以比较一下。另外还有模式之外，他两个比较可喜的都是标准化的连锁开发复制，我们在座的大多数开发企业走得是差异化的模式，一个项目一个样，差异化的模式很难整合几个专家，我们建议要向两家学习标准化复制模式。