中原策略研究总监车德锐:2011年东莞房价稳中有升

中原地产市场研究中心总监车德锐

　　2011年后市进行判断，因为市场是不可预测的。

　　2010年是政策调控年，史上最严厉的调控年，一、四、九月份的政策各三次，调控力度是严厉的，通过媒体的报道，让大家感觉到东莞市场受政策的影响是比较小的，供需两旺，价格大涨，这是媒体的引导。

　　从研究者的角度，我们是客观中立的，事实上东莞的市场受政策的影响是比较大的，因此要一分为二的看待。如果影响过大的是高端物业或者是高端的购房人群，他们受到的影响是比较小的。

　　政策调控往往调控的就是普通老百姓，对于高端物业而言，现在是通货膨胀的年份，很多的投资和资金以及自住需求还是持续的释放，全年高端物业的成交量是比较大的，前几天发布了2010年东莞豪宅市场的年报，只是发给合作伙伴，其中重要的数据是这样的，东莞豪宅成交金额达到了110亿元，占住宅成交总金额的35%，该比例是很大的，在过去的三、四年中屡创新高，说明东莞房地产市场的高端物业是不受影响的，价格很稳，也很高，成交量也很大，如果计算均价的时候，我们会发现2010年的价格比2009年上涨了20%。

　　第二，普通住宅的价格以及成交情况，实际上是向下的，需求确实受到了影响，例如首付门槛的提高，利率又浮动了，使得普通置业的人群因为房价高、贷款门槛高无法购买楼盘，导致二手房成交量很厉害，全年2.8万套的交易量比2009年增长了50%，事实上也说明一手房的需求在往二手房转变。

　　2011年我们认为二手房的交易会持续的活跃，我们也会继续在虎门、南城开更多的分店，做好我们的业务。

　　普通住房的价格

　　普通住房全年的价格上涨了8%左右，大家关注到前一、二个月发不了专题报告，要客观理性的看待东莞房价，我们提出了中位房价的概念，该概念在发达国家是经常使用的，可以让大家很好的分析到市场的走势，业分析到东莞市场平均房价的水平。数据表明，东莞2010年中位房价的价格是51万左右，意味着用50万元可以购买到一套住房，均价是5700元/平方米，跟大家认为的七、八千元/平方米是不同的，我们引入的是中位房价的计算方法。

　　5700元/平方米如果在2008、2009年的话，2008年是5000元/平方米，2009年的均价是5400元/平方米，2008年到2010年的涨幅只有14%，跟东莞的GDP增长15%相比略低一点，说明东莞的房价水平事实上增长的幅度低于GDP1%。

　　市场是不可预测的，到了2011年，我们的判断是偏乐观的，对于业界和购房者而言是难以接受的。

　　1、经济面来看，我翻看了全球澳洲、美洲、亚洲的数据，90%的经济是持续向好的态势，全球经济持续的复苏，持续的增长，到底为什么会有这样的结果，我分析后得出三个原因，经济复苏持续的增长，并未出现二次探底。

　　2、通货膨胀现象已经发生并且在持续，不是银行想收缩资金就可以实现的，因此以上三个因素说明经济是持续复苏和向好的，中国流动性非常充足，我们知道楼市是资金推动型的市场，只要资金充裕就会使经济保持持续向好。

　　2011年政策是怎样的，是否会出台第三次调控和第四次调控，我们认为2011年是偏平静的，该出的政策都出了，想出的政策力度很小，影响市场也是比较小的。

　　房产税重庆要征收了，只是针对高端物业，影响面是比较窄的，政策调控对高端人群是不管用的，如果房产税只是针对高端人士的话，影响的力度是小的，影响的面也是比较窄的，而且东莞不在征收的范围内。

　　政策对于2011年市场的影响更多是强调执行、落实，更多的是停留在消息面上，媒体认为政策还在持续，这是舆论的导向，对市场产生了不利的影响。

　　货币政策从适度看送转向稳健，整体来说资金链还是比较宽裕的，今天大家知道从1月14日开始又上调了存款准备金，资金面是前紧后松，导致楼市先抑后扬。人民币持续的升值，外资和热钱不断的流入，因此加息会缓慢。

　　货币政策的转变会导致前期收紧，第一季度的资金链比较紧张，第二季度开始，资金链会有所缓解。

　　消息面来看，媒体和舆论的导向，年初人民日报发出的社论是，不要超前消费，不要超前购买房屋，应该是先租后买，先买小的，后买大的，这轴舆论导向会持续全年。

　　我的判断认为，购买力不强烈的人群，今年的消费需求会平抑，因为政府提倡先租后买，刚毕业的先租房，之后购买小的，再换大的。

　　从供应量的数据看来，我们发现2011年的数据更大一些，整个住宅的潜在供应量有770万平方米，包括在建和申报建设的项目，市场消化增量为主，今年有很多新项目，库存是410万平方米，加起来是1180万平方米，供应量比较大，供求比接近2：1，我们预测2011年的消化量是550万平方米到600万平方米。

　　2010年是供应偏紧的一年，导致价格会上涨，2011年供应偏多，导致价格平抑。

　　东莞市场有几个支撑因素，经济的支撑，因为2010年下半年整个东莞经济处于持续复苏的势头，全国经济是放缓，恰恰是背离，因此说明东莞经济对楼市的支撑力度更大。

　　城建工程的影响

　　通过三旧改造和新项目的开工带动房地产开发的热潮。担保制度的实行，使很多人通过公积金和担保的方式购买房屋，释放刚性需求。

　　今年有7000多人成为新东莞人，他们也会刺激需求量。供应量如此的大，提供了更多的需求。深圳客到东莞购买房屋的情况还会持续。

　　开发成本已经大幅度提高，据统计建材一年上涨了20%，人工成本也上涨，还有加息导致成本上升。

　　不好的因素：

　　1、供应量太大，导致价格会有所调整，有调整的压力。

　　2、二手房市场会活跃，分流房地产市场的需求。

　　3、人才公寓、农民工公寓、经济适用房和廉租房在未来几年的量是很大的，也会分流市场的需求。

　　对后市的判断

　　成交量在2011年会出现放量，价格平稳，而且是稳中有升。2011年全年的成交量是550万平方米—600万平方米，比2011年要增长10%左右，价格保持平稳。二手房市场会有250万平方米到300万平方米的量，成交金额在100亿元左右。