思创动力王安明：2011年政策加码 市场温和上涨

思创动力副总经理王安明

　　我认为2010年整个房地产楼市是政策频出的一年，收效确实一般。

　　从全国楼市来看，政策无论怎么出，如果不解决成本的问题，流动性过热的问题，不解决资金出路的问题，房价要下降的话是非常困难的事情。

　　因此在卖楼的过程中，经常跟客户说，今年不买楼一定会后悔的。实际上中央的政策是调楼价，并不是使房价下降，调控的目的是希望房价不要涨幅太大，而是平稳的，因此2010年实际上是平稳快乐的一年。

　　土地出让金今年达到了2.7万亿元，中国整个的GDP也就是30多万亿元，因此占的比例是比较大的，中央企业拿地的热情未减少，整个行业的龙头老大、老二今年拿地量是非常大的。

　　万科今年拿地的金额是690亿元，2009年拿地的金额是230亿元，翻三倍，保利今年拿地是600亿元，2009年只有400亿元，因此说明行业中的企业是看好行业的发展。

　　全国100个城市平均房价是9000元/平方米，东莞的均价是8000元/平方米左右，因此在东莞买房是非常幸福的。

　　全国的一线城市，北京、广州、深圳、上海去年的表现非常抢眼，广州去年上涨了23%，深圳上涨了50%，从2009年1万元/平方米上涨到了2万元/平方米。龙头老大万科成交超过1000亿元，成为世界上最大的地产公司，因此说明去年市场的表现是喜人的。

　　去年上半年是比较平淡的，下半年的消费是积极的，东莞去年上半年消费是200万平方米，下半年消费300万平方米。万科去年上半年销售300亿元左右，下半年销售达到700亿元左右。

　　东莞楼市的衡量

　　去年成交量首先超过了深圳，深圳去年的成交量是320万平方米，东莞的价格还是比较低，已经不是洼地了。

　　土地情况

　　供需两旺，但是楼面地价依然偏低，只有5000元/平方米，广州楼面地价是2.5万元/平方米，因此东莞不能叫做高价地，只是让大家感觉到稍微的欣慰。

　　东莞的房价为什么未上涨，主要是因为地价未上涨，地价上涨的话，楼价就会上涨，这是我们对未来的判断。

　　城区的成交量越来越少，价格越来越高。镇区原来不是很热的区域，今年应该是重要的成交区，例如桥头、沙田等镇。

    从供应来看，新增供应量加存量将达到1000万平方米，相对于2009年而言是偏低的，市场好的话企业就多做一点，不好的话就少做一点。市场供应量是多少，主要还是由企业家说得算。

　　从供应量来看，销售旺盛的供应量是比较多的，例如4、5、6、10、11、12月份的成交量比较大。成交的户型来看，三房和二房是最热闹的。市区楼盘没有卖得不好的，整个市区的盘没有一个卖的不好，基本上都是尾盘，没有现货销售。

　　相对于2009年的情况，2010年情况是正常的，东莞减少量只有17%，因此说明东莞受政策的影响是比较弱的。

　　南城和东城依然是成就最大的两个区，成交和供应量都是比较大的，因此供应是充分的。

　　均价平稳上升

　　东莞的价格一直比较稳，主要是小幅上升，去年上涨的幅度比较大，政策对价格非但没有负面，有部分还是利好的，部分政策使消费者购买时的成本上升。 2011年简单的判断，我们认为政策会加码，市场会温和的上涨。

　　全国市场来讲，大势偏紧，一线城市的压力比较大。

　　目前的政策是房产税，包括问责制、加息和调整存款准备金率，这些政策对目前的房地产市场影响不大，房产税是非常难以实行的政策，虽然重庆和上海将试点，但是很难判断未来的情况。

　　例如，每个月的价格是不同的，房产税每个月都要调整也是比较困难的，上海如果按照面积计算的话，也是比较困难的，因为不同区的价格是不同的，2011年房产税即使实行也是比较困难的。

　　限低价和限房价是房地产交易最大的障碍，一线城市压力大，二线城市有机会，因为上海、北京、深圳、杭州等等是高房价城市，这些城市的房价会稳定，不回大幅度的调整。

　　市场政策是两头高，中间低，每年两会前后会有政策推出，因为消费者对明年会有预期，因此我认为6—8月份的情况相对正常。

　　2011年东莞依然会小步前进，供应量加大，新的镇区，例如高步、桥头会成为热点。

　　东莞每年以10%的增长是存在的，东莞目前的存款超过了6000亿元，说明东莞的购买力是强劲的。
　
  　价格是稳中有升，因为成本上升，很多新推的项目，品质是有所提升的，尤其市区今年部分重点区域会达到上万元，市区推的都是精品项目，包括别墅和豪宅，因此今年城区和虎门、长安的均价会超过万元。

　　改善型、合并户型的需求将受抑制，物业表现抢眼，价格将创新高。

　　最近公司代理的项目第一国际今年将推海德广场，预计价格将达到1.5万元/平方米，东莞写字楼建设的水平已经比广州和深圳高，我们认为写字楼的价格将会有新的突破。