瑞峰置业刘金林：东莞楼市2010很给力2011任务艰巨

瑞峰置业市场研究部经理刘金林

    政府、开发商、银行和市民到底谁是两难的

    回顾2010年的市场，政府、开发商、银行和市民到底谁是两难的。

    开发商在2010年面临了哪些两难困境，开发商面临国家宏观调控和市场的双重夹击、低价税费上升，开发商成本增加，信贷和融资平台紧缩，还有社会的回报等等，对于开发商而言也是非常艰难的。

    银行的信贷投给谁。开发环节中重要的角色就是银行的信贷投放，2010年信贷投放是怎样的，我们知道突破了7.5万亿元，纵观2009到2010年信贷投放是呈现逐步回落的，整个宏观调控要求信贷投放要防范向房地产等高风险行业投放，开发商和银行之间出现了微妙的变化。

    市场中，所谓的弱势群体在2010年是多么的纠结，从4.17新国十条后，市场观望期延续到8月份，整个市场的现象是成交供需萎缩，购房者从希望调控开始，到9月份房价还未下降，之后出手，推高了楼市的量价齐升，并且持续到12月份，购房者经历了希望、观望、失望，出手的过程，在座的各位除了业界的朋友外，除了媒体外，还有另外一个身份，大家都是购房者，大家都有这样的感受和心路历程。

    2010年楼市是看得见的手和看不见的手在交锋，看得见的手就是国家的宏观调控，看不见的手就是市场规律，谁更给力。2010年看得见的手频频触动，调控力度超过了以往所有的年份，瑞峰置业对2010年楼市调控政策进行了概括：前所未有，各部委和调控的手段都是前所未有，几乎每个月都有调控的政策，覆盖了所有的环节，而且是多部委联合出台调控政策，而且从货币、信贷、税收、市场、行政等手段都用上了，覆盖了三大主线，抑制投机、稳定房价和保障房建设，贯穿了整个宏观调控中。看不见的手—市场规律是如何作用的，2010年全国楼市量价齐升，网络上的形容是“空调”，调控未产生任何的作用。

    东莞楼市2010年总结

    东莞每天的成交量是在150套左右，很少有低于100套，井喷的时候超过200套。

    东莞土地市场，近五年土地情况，因为2008年金融危机，土地供应量收窄了，经历了金融危机后，土地供应收窄了，2010年上升的幅度收缩，工业用地提升了，实际上商业供应的面积是下降的，预示着未来土地资源是稀缺的，从成交溢价情况来看，地价小幅度提高，也有地块流派，这是分化的一年，镇区土地底价成交比较多，楼面地价从2008年来看是稳中趋升，意味着房价是由地价支撑的，未来价格下降的可能比较小。

    2010年所谓的高价地就是楼面地价超过3000元/平方米，全部集中在寮步、虎门、长安三镇区，意味着后市的房价会走在东莞各个镇区的前列；总部基地9块集中拍卖，这是东莞政府促进东莞转型非常有利的尝试，吸引了业内关注的目光，大家开始思考东莞商贸圈的发展，应该有哪些模式，这是东莞有利的尝试；因为看好东莞市场，外地房企进入东莞市场，保利集团、深物业发展、上海华中房地产、新鸿基地产，上市公司、深圳、长三角、港企都进入东莞，开发主体进入东莞导致2011年的碰撞将是非常精彩，也是业内关注的焦点。

    2010年市场供需情况，全年走势，前半年因为宏观调控持续到6月份，8月份到12月份是供需两旺，这种情况是非常明显的。从2008年的供大与求到2009年供需两旺，2010年市场新增产品扩大，供需矛盾有所缓解，月度供需比基本在1.0左右，市场处于良性和理性的情况。

    2010年住宅成交量跌价升，非住宅成交量大涨，成交63万平方米，东莞多年未出现这样的情况，意味着东莞的商业发展从2010年开始出现了新的契机；区域市场情况，区域的供需出现几个热点，城区继续领跑，主要是以南城和东城为主。凤岗、塘下几年是持续发力的，松山湖片区的大朗、大岭山等片区的成交量是突出的，寮步等镇区开始升温。
　　
    2010年市场主要是供需平衡，走势不明显，仅9月新增供应大幅增加致月末存量达到450万平方米，新增量基本上被市场消化掉。400多万平方米的存量，在未来的13个月可以消化掉，在不增加新供应量的理论为前提的。过去12个月的成交量有下降的趋势，1月份的时候，是49万接近50万平方米，12月的成交量下降到36万平方米，如果明年市场供应量增加，政府出台更加严厉的宏观调控，成交量会进一步的增加，消化周期会延长，未来的市场要保持谨慎乐观的态度。2010年动感新开工量了近三年的新高，商品房达到了777万平方米，住宅达到了649万平方米，意味着明年的货量非常的充足。

    2011年楼市预测
　　
    2011年的宏观调控是积极稳健，审慎灵活，上半年是抗通货膨胀，下半年是宽松；明年上半年银行还会再度加息，今天又调高了存款准备金率，意味着后市会加息的，只不过先进行预期和调整；外部环境上，发达国家继续实行宽松的货币政策，全球流动性增加，美元贬值持续，人民币面临大的升值压力，吸引热钱向中国市场流入，中国作为新兴经济体，利差非常的大；国内市场来说，资产和消费品价格持续走高，CPI高了很久，通货膨胀的压力是非常大；中国经济会持续向好，平稳较快增长，由此也会带来一定的通胀率，中国为了应对通货膨胀，无论是内部环境还是外部环境，银行都会再度加息，只不过每次加息的幅度会很小，避免对实体经济产生很小，例如0.25或者是0.5%。
　　
    2011年宏观经济政策，两年情况会再次出现，上半年收缩导致下半年经济减速，2011年众多地方政府都提出GDP大幅度增长的目标，中央和地方对调控的认识不同，会导致下半年GDP增速减缓；开发信贷明年会收紧，负面的效应是使房地产行业的挤出效应更大，开发商会出让项目，因此导致开发商对利润汇报和持有项目重新的思考。明年货币总量回归常态这是肯定的；2009年信贷是10万亿元，2010年信贷是7.5万亿元，2011年的信贷约6到7万亿元，因此有3—4万亿元的缺口，对于房地产开发企业而言，尤其是2010年拿了很多土地的企业而言是不好的消息。
   
    2011年的宏观调控还将继续，但是多重任务难以完成，首先是土地财政和中央政策的矛盾，地方政府靠土地财政为主的方式很难停止；保障房要实现1000万套很难完成，机制不健全，加上土地供应和资金缺口，因此2011年1000万套保障房的完成应该是疑问；房产税已经破冰而出，但是一系列的规定是很难完善的，而且是针对一线城市的，这样就会利好二线城市，就会推高二线城市的量价齐升，无助于全国房价下行，因此明年价格调整任务依然艰巨。
　　
    预测区域发展
　　
    长三角、珠三角、环渤海三大城市群落发展会非常突出，为什么这么说，中国几十年的城镇化进程，发展模式在悄然改变，以前是发展小城镇，现在由小镇化向大城市群发展，三大群落同时承担着十二五规划拉动中国整体GDP的任务，也会带动人口的聚集；二、三线城市很给力。目前二、三线城市有很多的机会，也有很多的泡沫，为什么说有很多的泡沫，2010年的市场，二、三线城市土地成交溢价比要比一线城市高很多，而且二、三线城市不如一线城市成熟，投资客转移到二、三线城市，会导致当地市场的价格泡沫，投资二、三线城市的时候，要警惕二、三线城市的泡沫问题。
　　
    明年东莞的成交量会增加20%，在2010年500万平方米的基础上加上450万平方米的存量，如果市场的成交量好的话会达到600万平方米，新增供应量会达到500万平方米，因此波动不是很大。为什么预测成交量会增长20%，首先，潜在供应大幅度放量，因为2010年东莞新开工量是700多万平方米。第二，东莞经济持续向好，腾笼换鸟正在转型，珠三角一体化建设、轨道交通和幸福城市，三旧改造都带来新的发展机遇。第三，广深继续限购，调控政策利好东莞。第四，政府换届，稳定第一，整个的宏观政策不会有太大的波动。
　　
    明年预测房价会上涨10%左右，全年GDP的增速是8%，CPI控制在4%，容忍4%的通货膨胀会带来房价一定的上涨，房价作为经济发展的支柱地位未改变，资产价格上涨的趋势未改变，2010年东莞高价地也是非常的多，很多区域都有高价地，广州和深圳继续限购也是利好；2010年随着东莞轻轨建设，从最初影响的站点向周边扩散，例如麻涌、高步镇都会打破多年的沉寂，南城的成交量也会走高。   商业发展
　　
    商贸中心和城市中心会越来越多，十二五规划对交通的规划越来越多，意味着商业发展的良机，2010年东莞商业用地成交量达到71万平方米，从而支撑商贸圈的发展；南城商圈、总部基地和松山湖产业园带动东莞商业地产升温，吉之岛、沃尔玛、家乐福都在开业，意味着东莞商业发展进入新的阶段，商业发展中有重要的开发模式，就是城市综合体，也是未来必须面对这种新的开发模式。过去认为城市综合体就是住宅加商业办公，今后的综合体是住宅加商业，地铁加上该物业，总部基地集中开发，产业综合体，松山湖科研加商业，物流综合体，小商品集散地。东莞城市综合体的开发模式越来越丰富，前景也是越来越好的。