2011年东莞楼市趋势报告会现场交流 2011房价不会降

2011年东莞楼市趋势报告会现场交流 观众正提问

    现场观众： 日本和西方国家在40岁才会首次置业，这种现象是否预示着中国的房地产太热，在很大程度上助涨了房价的攀升，实际上租房还是很好的，对于中西方置业观的不同，大家是如何看待的。

    东莞市房地产业协会秘书长陈骏良： 中国正处于经济高速发展的阶段，日本、欧洲等国家一、二百年前跟中国一样，他们的物业也是在一、二百年前盖好和销售的，现在处于非常良性的循环之中，中国正在处于高速发展的阶段，就会出现这样的现象，大家生活在这样的时代是非常幸福的，因此要抓紧时间置业，对你自己和后代都是很好的机会，中国的房地产是全体人民关注的，所有的百姓都关注的；香港、日本、欧洲、美国、加拿大等国家的老百姓是不会关注房地产市场的，只有极少数高端人群才会关注房地产的，香港推出的楼盘80%的市民是不会关注的，因为房价已经脱离了购买的能力。
　　
    大家关注的房地产价格，在买得起的情况下，还是要尽快出手，物业长远来说是很值钱的，大家说到投资商铺，市桥原来的租金是三、四千元/平方米，现在达到了三、四万/平方米，除了这些因素外，物业是越来越值钱的，中国处于高速经济发展的阶段，大家都很关注房地产，而且中国人有置业的情节，不愿意租别人的房屋居住，希望拥有自己的房屋才会安心，所以中国的房地产在最近的5—10年飞速的发展。

    网友： 今年加息预期是强烈的，如果说2011年加息两次的话，对市场会造成怎样的影响，观望情况是否会加剧，房价是否会下跌。

    合富辉煌市场研究部经理李兴旺： 加息跟房价有关，东莞房价基数比较低，跟广州和深圳无法对比，深圳、广州一套房屋可以买东莞三、二套房，加息对贷款产生的成本不是很大。2010年初7折利率转变为8折利率，每个月增加的成本也就是一、二百元，对于有置业需求的消费者而言影响不大，我个人的观点是，即使2011年加息两次，对于刚性需求和自主需求为主的市场而言影响不会很大。

    中原地产东莞市场策略研究中心总监车德锐： 购房者分为几种，一种是高端人群，东莞的高端购买力很强，加息不会造成太大的影响，普通购买者也就增加每月一、二百元左右；东莞50万元就可以购买到一套住房，月供成本也就是增加一、二百元，目前的贷款利率还是比较低的，即使加息还是比较低的；加息对开发商的影响是比较大的，加息会增加开发成本，增强开发商出货意愿，从现在开始，开发商的资金链会收紧，出货意愿非常强，促销、推广会提前，每年第一季度是传统的淡季，但是今年不会淡。

    网友： 东莞房价相对不是太高，但是主城区也不低，有很多的楼盘到了8000元/平方米，经济实力一般的人面临这样的尴尬，买主城区好的地段压力比较大，购买万江、高埗镇又不甘心，请大家给予回应。

    思创动力副总经理王安明： 东莞的区域情节是比较重的，东莞的人购买本区的为主，南城的居民也是购买南城的为主，主要是因为公共交通导致的。今后大力发展轨道交通和公共交通后，跨区购买的形势会增加，尤其是高埗和市区非常近，一步之隔，会带动购买力；新城原来是没有公共交通的，现在已经有三条线路了，如果政府大力投入公交线路的话，置业者会根据自己的实力进行选择，给大家一点提示，置业者能够买大的房屋还是买大的房屋。

    瑞峰置业副总经理翟志球： 做房地产的有一句名言，地段、地段、还是地段。如果2007年在松山湖片区购买一套住房，如果开盘是3200元/平方米，到了今天二手房价应该是7000元/平方米，但是假如当年做了另外一个决定，到偏远的区域，例如万江，甚至是往东走购买房屋，当时的房价是2500元/平方米，今天的价格也就是3500元/平方米，置业者在选择地点的时候，眼光是很重要的，如果购买的是商业物业的话，地点更加的重点，决定投资回报；2010年商铺成交量和增长达到了40%，这是令人鼓舞的数据，但是在2011年有很多的泡沫存在，置业者要小心选择自己的物业。

    现场观众： 我向车总提二手房的问题，中原要拓展二手房的店铺，大概拓展多少间；目前二手房的成交占市场的份额是多少；东莞的镇区和城区中，哪些区域的二手房成交活跃，哪些区的二手房总价位比较高。 

    中原地产东莞市场策略研究中心总监车德锐： 2010年二手房成交量是2.8万套，面积达到280万平方米，一手房的成交面积是500万平方米，二手房成交量主要是中低端物业，主要是以低端购房人群为主；东莞中原确实看好未来二手房市场，这种势头会持续活跃，2010年热的二手房是樟木头、东城、南城、虎门，樟木头是排第一的，虽然二手房成交量大，但是佣金比较低；二手房开铺的计划，因为开好市场，所以今年会大力增加开店的数量，可能会翻倍，据公司的计划会超过10间门店，目前只有7间，会达到20间左右，争取排在东莞前三位，主要拓展的区域是在南城，因为东城有五家，两家在长安，明年更多的是看好南城和虎门，主要在这些区域开店。
　　
    2010年二手房的均价是3000元/平方米，樟木头占了很大的量，拉低了全市的均价，樟木头只有2000元/平方米，大家可以到樟木头投资。今年价格会有明显的上涨，很多投资客将焦点和关注度放在二手房上，包括自住的需求，买不起中心城区一手房怎么办，只能买二手房，最终导致二手房的价格不断的攀升，从的四、五千元不断的上升，因此说二手房价格上升会比较迅猛。

    现场观众： 今年和去年、前年相比成交面积是怎样的？

    车德锐：  2004、2005年二手房的成交量只有五、六十万平方米，今年因为一手房供应大幅放量，尤其是二、三线镇区供应量比较大，因此一手房的成交会上升，二手房主要集中在一线中心城镇，会持续的保持活跃，两者的差距又拉大了，从之前的5：3继续拉大，而不是缩小，因为一手房的供应量放大了。

    现场观众： 目前购买人群中本地人多，还是外地人多。

    车德锐：  购买二手房的都是新莞人，都是制造业和第三产业的蓝领阶层。

    网友： 五位嘉宾的报告说房价会继续上涨，秘书长也说，可买可不买就买，买大买小就买大的，经济收入是一般般的，老百姓说房价越高，幸福指数就越低，如何看待房价的上涨，价格和幸福指数是怎样的关系。

    东莞市房地产业协会秘书长陈骏良： 置业者要根据自己的实际情况，在经济条件允许的情况下置业，如果脱离了经济情况的话，就无法购买了。开发商不是满足全社会置业者的需求，今天之前，所有的经济学家预测房价下跌，包括跟任志强对赌的人，到今天为止全部未出声，因此大家无可奈何的看楼价继续上涨，这是无法改变的，我也想价格下降，但是无法下降。
　　
    通货膨胀导致菜价和日用品大幅度的上涨，更不要说物业的价格了。如果提到幸福指数如何看待的话，现在生活水平提高了很多，现在是很幸福，压力很大，不是说现在不幸福，以前刚毕业的时候，我家里三个兄弟姐妹和父母是住在爸爸的集体宿舍，当时只有50平方米，我也住了很多年，现在比以前确实幸福了很多，但是大家的目标高了，因此压力大了，因此情况要具体分析，不是说楼价高了就不幸福了。

    瑞峰置业副总经理翟志球： 网友可以不听任何传媒和专家的判断，也可以不听今天代理公司报告的预判，因为有行业利益的关系，我教大家一个常识，也是初中就学过的政治经济学的内容，价格是由什么决定的，是由供求关系决定的。
　　
    去年我只讲三个数字，去年的供应商品房是469万平方米，卖了441万平方米，基本上供应多少，卖了多少。存量是447万平方米，还有部分面积开发商自己拿着，或者是无法供应。2010年土地供应了多少，大概是220万平方米，平均容积率是2.0的话，未来的供应量是440万平方米，大家就可以预判，在2011年或者是2012年总体的市场供应是怎样的，可以判断出供求的情况。