社科院专家倪鹏飞：楼市可能衰退加快复苏提前

中国社科院财政与贸易经济研究所城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞撰文称：受全球金融危机不确定性以及房地产市场存在多方博弈等因素的影响，2009年及未来一段时间中国房地产市场充满了不确定性，但是最有可能的发展趋势是衰退加快，复苏提前。

2009年及未来一段时间，房地产市场总体上看有以下四种可能性：深度衰退，市场崩盘。一方面，全球金融危机加速和加重房地产市场的下滑，另一方面，重新紧缩或不太宽松的房地产调控政策加剧市场的衰退。导致价格下降，泡沫破灭；大量企业破产倒闭，烂尾楼大量出现。

衰退加快，复苏提前。在成功应对金融危机，保增长目标实现的前提下，一方面，预期改变，消费能力增强；另一方面，保障性住房的推出使得开发商降价销售，房地产价格有限回落后，销售量大幅提升，市场重新活跃。

供求相持，衰退延长。在各种复杂因素共同起作用的情况下，一方面，开发商获得资金有条件坚持不降价，另一方面，社会保障房大量推出，市场预期低迷，商品房交易长期清淡，商品房市场量跌价稳，调整时间延长。

结束衰退，再转高涨。一方面，政府完全解除先前的限制，再次推出重大刺激楼市的政策，另一方面，宏观经济形势迅速好转，市场预期迅速转变，投机者再度入市，市场再度呈现量价齐涨，重新回到高涨阶段。

其中，最有可能的发展趋势是第二种，即衰退加快，复苏提前。但由于各地初始条件不同，市场走势将会呈现出差异：

外部冲击程度不同，市场调整幅度不同。出口下降比较大的城市和区域的房地产调整的深度将会加强，尤其是广东、江苏、山东和浙江地区；相反，中西部城市受金融危机直接冲击小，区域房地产调整或下降较少。

处在不同周期阶段，未来市场走势不同。由于各地处在房地产周期的不同阶段，因此，2009年房地产的周期发展和走势也有较大的差异。如东部城市将进入衰退期，中部的一些城市还处在高涨阶段，有些城市还处在复苏期。

前期高涨不同，未来调整会有所不同。大城市房价跌幅超过中小城市。前几年房价上涨过猛的地区主要集中在北京、上海、广州、深圳等一线城市，随着房地产市场调整的不断深入，上述地区房价存在大幅下跌的趋势。

住房档次不同，未来调整会有所不同。高档房价格跌幅超过中低档房。由于投机性需求主要集中于高档住宅，因此，随着投机性需求的撤出，高档住宅价格将深度回落，回落幅度要大于中低档住房。

2009年房地产调控必须沿着两个方向：确保宏观经济平稳较快增长，确保房产健康调整发展，即价格适度下降、需求大幅增加。为此，要坚持紧缩政策和扩张政策相结合，在2008年政策的基础上，一方面，落实、细化和扩展已出台的相关政策；另一方面，扩大视野，相机出台一些新的调控政策。与此同时，抓住房地产市场调整带来的机遇，结合实现调控目标，积极进行制度改革。

一是政府租、购商品房。除了按计划建设廉租房外，政府根据有关标准，认定并租赁一批旧有的住房和新建滞销低价位住房，向符合条件的低收入居民发放住房消费券，凭券租住；低价购买一批商品房，作为人才引进周转房；暂时少建经济适用房和限价房，采取购房补贴的办法，提高职工住房补贴的比例，鼓励符合条件的居民购买低档商品房。

二是降低房屋租赁税费。通过降低房屋租赁税，降低租赁双方的财务负担，规范和繁荣房屋租赁市场，可以带动住房消费；对出租廉租住房和普通住房的出租人实行个人所得税减免等政策，从供需双向鼓励住房租赁市场发展。

三是扶持房地产衍生的服务业发展。积极扶持与房地产相关的物业服务、家政服务、社区服务、房屋非毛坯业的发展。

四是实施积极的价格引导政策。建议各城市的价格主管部门，根据当地居民收入水平，国际上居民房价承受能力即房价与收入比值(1:2～6)经验值，测算并公布各城市的普通商品房的合理价格，供开发商和消费者参考。

还需要积极推进与住房相关的制度改革。完善住房社会保障制度。完善房地产财税制度。试点开征统一的不动产税，同时对于低住房面积家庭或经济适用房等政策性住房占有者以及城市低保户，实行税收减免。完善住房公积金制度。

完善市场监管体系。进一步理顺房地产市场监管关系，制订完善的市场准入标准。允许自主建房、合作建房等；规范住房一级市场，开放和规范房屋销售的二、三级市场；在鼓励通过竞争提高开发企业资质和素质同时，采取切实制度性措施限制开发商的市场垄断。