房价下半年或止跌企稳 关键在价格能否理性回归

日前，全国工商联房地产商会和中城联盟联合发起的REICO工作室发布年度报告指出，由于已经颁布的减息、税费优惠、对开发企业融资等方面的政策支持都有利于房价的稳定，2009年上半年在“保增长”的大调控目标下，仍可能会有利于房价稳定的政策出台，而加大经济适用房建设力度等影响房价下行因素，短期内对房地产市场的影响有限，促进房价稳定因素将会大于房价下行因素，因此预计2009年下半年房价将会止跌企稳。

报告称，2008年全国房价出现近10年来的首次下跌。报告显示，2008年8月，70个大中城市房价出现近10年来首次下跌，其跌幅逐月加大，房价下降城市的数量也在逐步增多。截至2008年12月，70大中城市房屋销售价格环比下降0.3%，其中新建商品住房和二手住房分别下降0.7%和0.2%，90平方米以下商品住宅价格比年初下跌1.2%。去年12月份房价下跌之势愈演愈烈，70大中城市中有50个城市新建商品住宅价格出现环比下降，有52个城市二手住房价格出现环比下降。

与此同时，房屋交易量和房地产开发投资意愿在持续下降，空置面积在较快增加。其中去年1至11月商品房销售面积同比减少18.3%，11月底商品房空置面积同比增加15.3%。房地产开发投资意愿下降从2008年二季度就开始显现，6月份起反映房地产开发投资意愿的指标均为同比负增长。

REICO工作室相关人士表示，综合数据显示，2008年房地产市场衰退程度在逐季增加，在房屋交易量、房地产开发投资意愿下降等因素综合作用下，房价在去年三季度出现首次下跌，四季度房价下跌幅度继续加大。

对此，多位业内人士对2009年房价有望止跌企稳表示充满期待。北京君龙时代房地产经纪公司总经理王维表示：“市场确实会回暖。”王维认为，今年下半年，受诸如“80后”结婚潮、前几年经济高速增长的消费释放、其他投资产品的疲软等因素影响，楼市极有可能会有量的回暖。但是“真正的价格回暖，可能要等到2010年”。王维分析，首先，作为准金融产品的房地产，市场的周期性特征十分突出，对宏观经济的依赖性很大。如果宏观经济短期内没有显性好转，房地产市场还将受到较大影响。其次，2009年，北京市计划新建廉租住房、经济适用住房、限价商品住房、政策性租赁住房850万平方米。供应结构的变化造成产品本身的细分。开发商只有深入研究产品、提高舒适度、增加附加值，才能保住市场需求量。

第三，打破观望，重新树立消费者信心十分重要，也相应需要时间和调整过程。

止跌企稳关键要看两点：一是政府出台的一系列如减息、减免交易税等政策能否真正刺激老百姓的购房消费欲望。二是看房价能否理性回归，这取决于开发商能否把房价降到消费者能够接受的程度。

全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会秘书长朱凌波也表示：“目前，中国房地产遭遇了前所未有的量价齐跌的颓势危机，市场上观望气氛十分浓郁，老百姓对房屋降价预期很高。随着时间的推移，交易量还有进一步下行的趋势。”朱凌波分析认为：“其实使交易量恢复的最好办法就是降价，降到消费者和投资者认可的心理价位。”朱凌波告诉记者，像万科整体战略降价幅度达25%，包括北京远洋山水从每平方米1.8万元直降到每平方米1.2万元，当天就回笼了8亿多元现金。朱凌波表示：“其实老百姓与开发商的博弈是有底线的也是公平的，好的地段、好的产品包括开发商的成本和应该赚取的利润，消费者心里是有数的。如果开发商把价格降到社会可以接受的利润率，交易量一定会恢复甚至大幅反弹。因为需求是真实的，期望是合理的。”

据悉，报告所使用的调查数据来源于2008年7月至10月对北京、上海、广州等9个城市房地产开发企业的调查，包括62个开发企业，涉及81个房地产项目。