元月东莞楼市成交火热不减 新一轮调控横空出台

　　瑞峰置业1月及春节假期东莞楼市报告

　　一、重要政策汇总

　　央行上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点

　　中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次为2011年央行首次上调存款准备金率。

　　 “新拆迁条例”21日起施行 行政强拆退出历史

　　2011年1月19日，国务院国务院第141次常务会议通过《国有土地上房屋征收与补偿条例》，自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。自此，行政强拆将退出历史舞台。

　　国务院颁布新一轮调控“国八条”

　　国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议指出，为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了以下政策措施：（一）进一步落实地方政府责任。（二）加大保障性安居工程建设力度。（三）调整完善相关税收政策，加强税收征管。（四）强化差别化住房信贷政策。（五）严格住房用地供应管理。（六）合理引导住房需求。（七）落实住房保障和稳定房价工作约谈问责机制。（八）坚持和强化舆论引导。

　　上海重庆开征房产税 上海只针对新购房征税

　　国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，具体征收办法由试点省（自治区、直辖市）人民政府从实际出发制定。1月27日晚，上海和重庆分别公布《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》和《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》。办法规定从1月28日起对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6％和0.4％。值得注意的是，细则规定，上海征税针对的是全部住房人均面积超过60平方米的家庭。而重庆方面，重庆市市长黄奇帆表示，重庆主城九区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房，将被征收房产税，其税率为0.5％~1.2％。重庆市房产税改革试点采取分步实施，此次宣布的皆为首批纳入征收对象的住房。

　　央行加息0.25个百分点

　　中国人民银行8日晚间宣布，自9日起上调金融机构一年期存贷款基准利率0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。调整后，一年期存款利率达到3%，一年期贷款利率达到6.06%。这是央行今年以来首次上调利率，也是2010年以来第三次上调利率。央行曾于去年10月份和12月份两次上调利率。

　　公积金利率上调0.25个百分点

　　住房和城乡建设部2月9日颁布《关于调整住房公积金存贷款利率的通知》，决定从2月9日起，上调个人住房公积金存贷款利率。通知称，五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.30%上调至4.50%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点，由3.75%上调至4.00%。

　　二、土地市场

　　1、新增供应量

　　2011年1月东莞新增土地供应20宗，供应总面积为71.36万㎡，环比上升33%，同比下降18.7%。其中商住用地供应14宗，合计供应面积59.32万㎡，环比上升25.5%，同比也上升了22.9%。虽然在供应总量上同比有所下降，但是商住面积的供应是明显增加的，也符合国家加大商住用地供应的政策。此外，今年第1号东莞国土使用权出让预告也已经公布，总量接近30万㎡，预计传统佳节——春节过后将陆续上市。

　　2、商住及金融用地交易

　　1月东莞土地市场共成交商住/商业金融类用地18宗，合计成交面积73.83万㎡。其中，除大朗镇巷头村的一宗地为商业金融用地以外，其余17宗都是商住用地，大部分都是以底价成交。值得关注的是，东坑镇井美社区地块和道滘镇蔡白村两宗地块，溢价率都超过了200%。前者面积为9803㎡，被东莞冠成投资有限公司竞得，楼面地价高达3264元/ ㎡，是近三年来东坑楼面地价最高地块。后者总面积达到22万㎡，均被东莞市香堤雅境花园建造有限公司竞得，楼面地价分别是2166元/ ㎡和2446元/ ㎡。另外，碧桂园和万科两大地产大鳄分食塘厦两宗地块，楼面地价分别为1781元/ ㎡和1780元/ ㎡，再加上金地和新世纪等地产大鳄，将使整个塘厦房地产市场再掀高潮。合正集团以楼面地价1405元/ ㎡拿下黄江镇黄江社区地块，宣布进驻黄江市场。而位于沙田镇齐沙村的5幅相连地块，体量将近24万㎡，一并被佳兆业地产竞得，溢价率从10%到19%不等。与全国1月份比较冷清的住宅用地成交情况相比，东莞住宅用地成交情况火热，也拉开了2011年东莞土地市场交易的序幕。

　　3、下月待拍土地

　　相比一月份东莞土地市场的火热，二月份东莞土地市场将大降温，整个二月份仅有长安、麻涌和樟木头三宗地挂牌出让，总面积11万㎡左右。这是因为传统佳节——春节的原因，所以二月份东莞土地市场交易势头将大大减弱。

　　4、土地出让预告

　　东莞市国土资源局分别在1月7日和27日在国土局网站上公布了两个均名为东土交（预告）[2011]1号的国有土地使用权出让预告

　　根据东莞市国土资源局的土地出让预告，清溪镇三星村继续有地块进行挂牌出让，持续清溪镇土地市场升温的态势。塘厦石潭埔继去年年末挂牌出让两宗地之后，也将推出两宗体量较大的地块，近16万㎡，继续引爆塘厦市场。而石碣市场则沿着东江继续推出优质地块。另外，大朗、常平、凤岗等大热区域土地市场的后市供应亦很有保障。

　　三、商品房新增供应

　　1、新增供应概况

　　东莞市瑞峰置业市场研究部监控数据显示，1月东莞新增供应大幅减少，新增商品房37万㎡，3895套，环比分别减少63.2%和54.4%。其中，新增住宅34.19万㎡，3662套，环比分别减少62%和52.6%，同比分别减少44.1%和34.2%。新增住宅套均面积94㎡。非住宅新增2.81万㎡，233套，面积环比减少超过7成，同比减少近5成。

　　经过2010年12月“圣诞、元旦”两个营销节点的新增井喷之后，本月商品房新增供应量明显减少，加上后期的春节长假，供应量减少符合市场预期。

　　2、新增供应月度走势

　　东莞市瑞峰置业市场研究部监控数据显示，2011年第一个月东莞新增住宅供应量为34.19万㎡，比2010年1月58.4万㎡减少41%，比2009年1月20.81万㎡增加64%。

　　3、新增商品住宅户型面积区间

　　1月新增住宅70-110㎡的经济型户型占82.6%，111-130㎡的舒适型户型占14%。131-150㎡的改善型户型本月无供应，150㎡以上的大户型洋房占1.4%。别墅产品占总供应套数的2.1%。本月市场上新增供应住宅以刚性需求户型和投资型产品为主。

　　4、新增供应区域分布

　　5、新增供应明细

　　四、商品房成交

　　1、商品房成交概况

　　东莞市瑞峰置业市场研究部监控数据显示，1月东莞商品房签约5930套，合计签约面积70.57万㎡，环比微升1.5%。同比上升近3成。其中，住宅签约4868套，合计签约面积55.04万㎡。环比分别减少8.8%和9.7%，同比分别增加14%和12%，套均签约面积113㎡ 。1月非住宅签约1062套，合计签约面积15.53万㎡,环比大幅增加7成，主要是1月31日东城中心的裙楼集中签约，面积接近9万㎡。

　　2、商品住宅签约走势

　　3、商品住宅量价走势

　　注：此处商品住宅均价指包含洋房、别墅、美墅、公寓在内的所有住宅的均价。

　　东莞市瑞峰置业市场研究部监控数据显示，1月东莞楼市签约量明显回落。商品住宅签约均价8397元/㎡。1月前2周签约主要仍以消化元旦营销节点的成交为主，前15日签约面积为34.9万㎡，占全月签约总量的63.5%。后期由于接近春节长假，日签约量逐日回落，至1月28日成交量回落至100套以下。

　　4、商品住宅各区域成交

　　1月，凤岗镇作为深圳投资客热点置业区域，以668套蝉联区域成交榜首，成交主力依然是三正卧龙山花园和益田•大运城邦，两盘合计签约371套，占总成交量56%。寮步镇得益于个盘开盘的集中签约，本月以458套排名第二，成交主力分别是怡丰•映玥明轩和星城国际二期星城香洲。

　　5、商品住宅区域签约面积前十名

　　6、楼盘签约前十名

　　五、存量和消化周期

　　东莞市瑞峰置业市场研究部监控数据显示，截至2011年1月底东莞市商品住宅存量为427万㎡，环比减少20万㎡，降幅为4%。由于1月新增相对去年12月大幅减少，而成交降幅不大，所以存量相对减少。

　　六、潜在供应

　　1、1月新开工总量

　　据东莞瑞峰置业市场研究部监控数据显示， 1月份东莞新开工商品房36.19万㎡，环比减少33.4%，同比减少26.2%。其中商品住宅面积32.86万㎡，非住宅面积3.33万㎡。由于2月初适逢春节假期的缘故，所以1月份尤其是一月底的新开工量大大减少。

　　2、新开工走势

　　东莞市瑞峰置业市场研究部监控数据显示，2011年1月东莞商品房新开工量36.18万㎡，对比去年全年都在40万㎡之上高位波动的态势有所减缓。

　　3、1月新开工类型

　　1月东莞洋房新开工27.24万㎡，占全市的76%，比上月减少1.36万㎡。公寓新开工5.14万㎡，占全市新开工的14%，别墅新开工0.47万㎡。非住宅新开工的类型只有车库，面积为3.33万㎡，占全市新开工的9%。

　　4、1月新开工区域分布

　　2011年1月东莞楼市全市新开工项目中有两个在凤岗，新开工量合计10 .49万㎡，类型包括了洋房、别墅和车库。南城新开工量依然不断，开工面积5.14万㎡，主要是粤丰大厦的26层公寓。而企石则打破过去一年多的沉寂，东江豪门洋房和车库新开工面积达到12.21万㎡。此外，常平、大朗和万江也有洋房新开工，合计开工量达到8.34万㎡。

　　5、1月新开工明细

　　七、春节假期成交情况

　　东莞市瑞峰置业市场研究部监控数据显示，2011年春节假期（2月1日-10日）东莞商品房合计签约38套，签约面积为5010.39㎡。其中商品住宅签约32套，签约面积为4722.9㎡，同比去年（以农历计算）分别增加28%和83%，同比2009年（以农历计算）分别增加60%和124%，增幅明显。春节假期由于大部分人忙于过节、探亲，签约较平淡，但属于正常情况。

　　东莞楼市总结：

　　1、2011年伊始，中央调控政策密集不减。1月26日，新一轮楼市调控“国八条”横空出台。二套房贷首付调高至60%、加强政府问责制等引起广泛关注。随后，上海、重庆率先开征房产税。

　　2、配合新一轮调控政策的金融措施于春节假期后陆续出台，中国人民银行8日晚间宣布，自9日起上调金融机构一年期存贷款基准利率0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。翌日，住房和城乡建设部颁布通知，决定从2月9日起，上调个人住房公积金存贷款利率0.25个百分点。

　　3、1月东莞土地市场成交火热。全月成交商住/商业用地18宗，成交面积73.83万㎡。其中石碣镇新城区、东坑镇井美社区、大朗镇巷头村（商住地）、道滘镇蔡白村等地块竞争激烈，均以不同程度溢价成交。

　　4、1月东莞楼市新增供应量环比大幅减少。由于春节假期临近及前段时间新增井喷，1月东莞新增供应商品房3895套，合计供应面积约37万㎡。其中住宅供应3662套，约34.19万㎡，环比减少62%。成交方面，1月商品房签约5930套，签约面积为 70.57万㎡，其中住宅签约4868套，55.04万㎡，环比减少8.8%。

　　5、春节黄金周期间（年三十到正月初六），东莞商品住宅签约3套，签约面积为282.96㎡。非住宅签约为零。