供求失衡促成房价逆市上扬 1月东莞楼市成交达历史高位

　　合富辉煌东莞2011年1月月报

　　住宅市场分析

　　总述：供求失衡促成房价逆市上扬 1月东莞楼市成交达历史高位

　　房地产行业公认的“史上最严”“9.29”新政出台后，市场并未应声倒下，相反房价却惊现逆市上扬、量价齐升。究其原因，总而言之为供求失衡促成，主要表现在：一.商品房供求失衡，新房供应不足，住房需求巨大，但仍未得到有效满足；二.货币供应及流动失衡，货币供应量较大，投资渠道有限，流动性过剩；三.CPI持续高温，物价上涨较快，通胀预期较强，长期处于负利率；四.长期以来房地产宏调与实际效果失衡，即在众多因素影响下，“房价越调越涨”已成民众共识，民众对宏调期望值达历史最低；五.土地成本居高难下等。综合多种因素导致市场虽经历“史上最严”新政，但仍逆市上扬。

　　楼市进入“政策加码”的2011年，“加息”、“限购”“提高首付”等政策将持续扩大已成市场预期主流，故2011年房产新政所带来的市场观望将不同于往年，市场表现将会缓和，不会有大幅的波动。但政策累计效应将会呈现，多次加息叠加将对开发商及购房者带来一定影响，开发商融资成本提高，购房者购房门槛及成本将提高，楼市势必得到降温，成交量将得到正常回落。由于短期内楼市供求关系未能得到根本改观，在多种因素影响下，高房价仍将会维持一定时间，但明显房价走势将平缓。

　　成交量连续5月维持50万平方米上下 价格连续4月维持8000元上下

　　自2007年以来，东莞楼市成交总体表现较平稳，即月成交量围绕40万平方米轴线上下波动，即东莞正常住宅年均消化量约480万平方米上下。2010年9月至今为房地产调控最频繁时期，而恰恰在这个时期，东莞楼市成交量却保持着历史高位，主要表现在成交量连续5个月维持在50万平方米上下，价格连续4个月维持在8000元以上。此阶段东莞楼市火热程度堪比2007年和2009年。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年1月东莞一手住宅签约面积约55万平方米，环比前一月略减少5万平方米，签约均价约8397元/平方米，环比前一月略涨180元/平方米，房价达历史最高。主要原因为普通住宅供应不足，高端住宅供应不断，楼市整体供应偏紧，加之通胀预期增强，房价总体趋势保持上涨。

　　全市八大区域均价过九千 主要由高端产品拉高

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年1月东莞楼市成交热点区域主要为凤岗镇、南城区、大朗镇和寮步镇，此四大区域住宅签约总和占全市37.7%，凤岗镇以6.6万平方米（均价8512元/平方米）全市签约面积第一，成交客户以深圳为主。仅从个别区域就可看出，深圳客对于拉动东莞楼市作用不可忽视。签约面积第二至第四名分别为：南城区5.3万平方米，大朗镇4.4万平方米和寮步镇4.4万平方米。从价格来看，2011年1月全市33区域中，有八大区域均价过九千，其中四大区域均价过万，分别为：松山湖17058元/平方米，虎门镇12299元/平方米，东城区11701元/平方米和长安镇11457元/平方米。此四大区域房价主要由高端产品拉高，如高端别墅和高端洋房，四大区域签约面积全市比重约18%.由此可见，东莞当前整体均价的高企主要表现为结构性拉动，即高端住宅成交突出及热点区域成交突出。