供求失衡促成房价逆市上扬 1月东莞楼市成交达历史高位

　　合富辉煌东莞2011年1月月报

　　住宅市场分析

　　总述：供求失衡促成房价逆市上扬 1月东莞楼市成交达历史高位

　　房地产行业公认的“史上最严”“9.29”新政出台后，市场并未应声倒下，相反房价却惊现逆市上扬、量价齐升。究其原因，总而言之为供求失衡促成，主要表现在：一.商品房供求失衡，新房供应不足，住房需求巨大，但仍未得到有效满足；二.货币供应及流动失衡，货币供应量较大，投资渠道有限，流动性过剩；三.CPI持续高温，物价上涨较快，通胀预期较强，长期处于负利率；四.长期以来房地产宏调与实际效果失衡，即在众多因素影响下，“房价越调越涨”已成民众共识，民众对宏调期望值达历史最低；五.土地成本居高难下等。综合多种因素导致市场虽经历“史上最严”新政，但仍逆市上扬。

　　楼市进入“政策加码”的2011年，“加息”、“限购”“提高首付”等政策将持续扩大已成市场预期主流，故2011年房产新政所带来的市场观望将不同于往年，市场表现将会缓和，不会有大幅的波动。但政策累计效应将会呈现，多次加息叠加将对开发商及购房者带来一定影响，开发商融资成本提高，购房者购房门槛及成本将提高，楼市势必得到降温，成交量将得到正常回落。由于短期内楼市供求关系未能得到根本改观，在多种因素影响下，高房价仍将会维持一定时间，但明显房价走势将平缓。

　　成交量连续5月维持50万平方米上下 价格连续4月维持8000元上下

　　自2007年以来，东莞楼市成交总体表现较平稳，即月成交量围绕40万平方米轴线上下波动，即东莞正常住宅年均消化量约480万平方米上下。2010年9月至今为房地产调控最频繁时期，而恰恰在这个时期，东莞楼市成交量却保持着历史高位，主要表现在成交量连续5个月维持在50万平方米上下，价格连续4个月维持在8000元以上。此阶段东莞楼市火热程度堪比2007年和2009年。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年1月东莞一手住宅签约面积约55万平方米，环比前一月略减少5万平方米，签约均价约8397元/平方米，环比前一月略涨180元/平方米，房价达历史最高。主要原因为普通住宅供应不足，高端住宅供应不断，楼市整体供应偏紧，加之通胀预期增强，房价总体趋势保持上涨。

　　全市八大区域均价过九千 主要由高端产品拉高

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年1月东莞楼市成交热点区域主要为凤岗镇、南城区、大朗镇和寮步镇，此四大区域住宅签约总和占全市37.7%，凤岗镇以6.6万平方米（均价8512元/平方米）全市签约面积第一，成交客户以深圳为主。仅从个别区域就可看出，深圳客对于拉动东莞楼市作用不可忽视。签约面积第二至第四名分别为：南城区5.3万平方米，大朗镇4.4万平方米和寮步镇4.4万平方米。从价格来看，2011年1月全市33区域中，有八大区域均价过九千，其中四大区域均价过万，分别为：松山湖17058元/平方米，虎门镇12299元/平方米，东城区11701元/平方米和长安镇11457元/平方米。此四大区域房价主要由高端产品拉高，如高端别墅和高端洋房，四大区域签约面积全市比重约18%.由此可见，东莞当前整体均价的高企主要表现为结构性拉动，即高端住宅成交突出及热点区域成交突出。

　　市区供应持续萎缩，供不应求导致价格上涨较明显

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年1月东莞市区住宅新增供应面积仅4.3万平方米，全市比重仅10.7%，创历史最低。东莞市区楼市供应自2008年以来持续走下坡路，供应量及全市比重持续减少，2011年1月达到谷底。由于市区供应比重萎缩，导致销售比重相应萎缩，供不应求加快房价上涨。在短期内，东莞市区仍将面临一定程度“供不应求”局面，房价受到供求关系支撑。在高端住宅当道的2011年，东莞市区普通住宅将现供应不足，整体均价将维持较高的水平。

　　一. 东莞全市及市区整体供求特征

　　（一）全市一手住宅整体供求价   

　　供应大幅萎缩，房价屡创新高

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年1月全市一手住宅供应面积约35.2万平方米，约3665套，面积同比大幅萎缩五成，环比大幅萎缩六成，。1月全市一手住宅签约面积约为55万平米，约4886套，面积同比增13.6%，环比略减9.6%；1月全市一手住宅住宅签约均价达8397元/平方米，同比上涨约13.4%，环比略涨2.2%，房价创历史最高。

　　（二）市区住宅月度供求价    

　　市区供应持续萎缩，价格维持“9字头”高位

　　市区住宅新增供应持续萎缩，1月表现突出。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年1月市区住宅新增面积仅2.3万平方米，同比大幅减少84.5%，环比减少74.7%.供应的减少直接导致销售回落，1月市区住宅签约面积仅11.7万平方米，同比减少约三成，环比略增一成；价格方面，1月市区住宅均价约9151元/平方米，同比略涨5.3%，环比略降6.6%，在较长一段时间，市区整体均价维持在“9字头”，主要原因为市区近期以高端产品供应为主。

　　2010年9月份以来，市区成交量整体走下坡路，主要原因为市区供应节奏滞后，需求未得到有效满足。随着房价的高企，需求受到压抑，成交量得到正常回落。市区房价自2010年10月后一直维持在9000元以上。

　　1月东莞市各主要楼盘动态以项目推出的各种价格促销为主，其次为项目现场举行的人气活动，另有10个旧盘新推新品上市，9个新品开盘前的市场预热活动，1月有4个新盘入市，分别为：松山湖：万科松山湖.悦、沙田镇：狮子洋1号、及寮步镇：怡丰映玥明轩、星城国际二期。

　　1月东莞市各主要楼盘活动主要集中于南城区、万江区、东城区、寮步镇及松山湖。

　　小结：

　　1月，作为2011年的开端，元旦，更是楼市一个重要的营销节点，加之2010年，政府出台各种打压政策，使部份刚性需求积压，元旦期间,各大楼盘纷纷使出各式营销招数，特价房加推、元旦买房优惠、新品加推、新品开盘，等，一时间，东莞楼市成了一个无硝烟战场。

　　1月，也作为春节前月，此时，东莞各大街小巷更是张灯结彩，到处都是一片喜气洋洋过大年的景象，但与之相反的是1月中下旬各大楼盘的门可罗雀，春节，作为中国最重要的节日，各大楼盘却没有针对春节推出一些特别的优惠措施，仅保持原有的折扣优惠，只有个别楼盘因清盘需要推出特价单位，调查发现，春节前楼市冷清主要有两个原因：一是很多市民因忙着准备新年而无暇顾及楼盘动态，另外，尽管楼市目前仍处于调控的政策环境中，还有加息的压力，而且未来的政策走向也不明朗，但大部份开发商对未来市场的预期还是很乐观，对于未来可能出现的调控都有充分的心理准备，且在过去的一年，各大楼盘销售成绩都较理想，开发商资金回拢充足，并无走货压力，这也是新春促销较少的一个原因。

　　各类型商品房供求分析

　　（一）别墅

　　供应大幅下降 成交量下滑

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年1月全市新增别墅面积约1.11万平方米，供应套数68套，同比环比均大幅下降；1月别墅成交291套，环比下降15%，同比上涨约30%。 1月新增别墅供应项目四个，分别为：厚街镇的南山豪苑28套，虎门镇的丰泰.东海城堡18套，丰泰观山花园16套，虎门国际公馆6套。

　　项目成交方面：大朗镇碧桂园以成交95套，排名第一；长安镇四季豪园成交39套排名第二，南城区国际公馆香榭里成交17套排名第三。

　　（二）公寓

　　无新增供应  成交量大幅下降

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年1月全市无新增供应；成交291套，环比下降64%，同比下降62%。

　　项目成交方面：道滘镇文一商住城以签约成交175套，排名首位；大朗镇汇盛发展大厦成交79套，排名第二；常平镇明珠广场成交46套，排名第三。

　　（三）洋房

　　全市供应大幅下降  成交略有下滑 

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年1月全市洋房新增面积32.6万平方米，环比减少54.7%，同比减少36.4%；供应套数3597套，环比减少49.3%，同比减少23.97%； 签约成交4249套，环比减少9.33%，同比增加24.17%；其中城区新增供应面积2.31万平方米，供应套数225套，环比同比均大幅下降。城区签约套数793套，环比减少6.6%，同比减少2.7%。

　　从成交项目来看，凤岗镇卧龙山花园成交190套，居首位；凤岗镇大运城邦成交182套，排名第二；洪梅镇丰泽园成交173套，排名第三。

　　2011年1月全市新增洋房分布

　　新增洋房主要分布于镇区

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年1月全市新增洋房供应3597套，城区供应225套，只占全市的6%，为万江区的葡萄庄园和东城区的新世纪星星城供应，其他三个城区均无新增供应；镇区供应3437套，分别分十三个项目提供，其中寮步镇新增供应达1637套，占全市的46%。

　　潜在供应分析

　　商品房新开工分析

　　2011年1月东莞商品房新开工面积约86.88万m2，环比增加约59%，同比减少约47％

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年1月份东莞全市商品房新开工面积约86.88万平方米，环比12月54.59万平方米增加了59％；同比2010年1月份65.99万平方米增加了32％。1月份商品房新开工项目分布七个区域；其中南城区商品房新开工面积第一，约41.8万平方米，新开工项目二个，分别为中信森林湖产品以高层洋房为主，粤丰大厦产品以办公为主；企石镇商品房新开工排名第二，约12.2万平方米，新开工项目为东江豪门，产品以高层洋房为主；凤岗镇商品房新开工排名第三，约11.2万平方米，新开工项目二个，分别为水岸豪门产品为高层洋房，上河坊产品为别墅。 

　　注：上表建筑面积主要指商品房，含少量住宅底商铺，车位及公共设施等。