中原地产:2011年1月东莞房地产三级市场分析报告

　　中原地产发布：2011年1月东莞房地产三级市场分析报告

　　报告提要

　　【市场供应】

　　1月东莞二手房供应套数594套，总量面积为59139.08平米，环比下降8.98%，其中，二手住宅供应55114.99㎡，环比下降10.8%；二手别墅供应量放大，环比上升53.76%；镇区二手房供应下降幅度大于城区，城镇供应量差距逐步减小。供应热点区域为东城、常平、樟木头、南城等，约占总供应量近67.49%。供应分化明显，主要以60-120㎡的两房或三房刚需产品为主，占比66.16%；总价在10-40万，单价在2K-5K的二手房供应量相对较大；室内普通非毛坯占比93%。

　　【市场成交】

　　1月份二手房市场成交3182宗，成交面积37.40万㎡，其中城区二手房成交961套，成交面积111637.76㎡，环比下降约13.25%；镇区成交2221套，成交面积262339.74㎡，环比下降约21.87%。镇区成交下滑相对城区更明显，城镇二手房交易逐步趋向平衡。成交热点区域仍集中分布在一线城镇的东城、南城、塘厦、莞城、虎门、万江和二线镇区的樟木头、常平等区域，以60-120㎡的中小户型为主。

　　【价格分析】

　　从单价来看：1月份东莞二手房成交均价为3213.93元/平米，城区和镇区成交均价持续上升，城区为4041.43元/平米，高出镇区1179.64元/平米，与去年12月相比较，镇区的二手房成交均价增幅略高于城区，城镇二手房成交均价差距略有缩小。成交单价集中在2k-4k之间，占比45.88%，一二手房价对比分析，1月一手房成交均价下降，二手房成交均价逐步上升，一二手房的房价差距有缩小趋势。

　　从总价来看：1月成交金额为12亿元，环比下降14.62%，其中城区总成交金额为4.51亿元，环比下降12.66%；镇区总成交金额为7.50亿元，环比下降15.75%。总价区间集中在10-40万元，占总成交的61.25%，高端物业稍显活跃。热点区域二手房成交金额均过亿，东城、南城以中高端物业为主，成交金额大；樟木头和常平以中低端产品为主，成交金额相对较低。与一手房对照分析，一手房价格高或楼市较成熟的区域，二手房成交相对活跃，交易金额大。

　　【市场展望】

　　节前“新国八条”的出台和加息通道的开启两项政策相叠加，加上限购预期，政策调控的影响面将有所扩大，消费者观望情绪加强。不少二手房持有者或将选择持有物业来进行保值，东莞二手房挂牌供应量将有所下降。 政策调控压制买方需求，影响二手市场的交投活跃度。年后一两个月内，整个东莞二手房市场会相对冷静下来，成交量或将持续下降，但房价稳中有升可能性较大。节后租赁需求逐步活跃，商用物业和写字楼物业发展空间扩大，但政策的出台加上《房地产经纪管理办法》的即将实施，将促使东莞房屋中介公司即将面临大洗牌。

　　一、市场供应

　　1 、总体供应情况：1月二手房供应下降明显，减幅8.98%。

　　1月二手房挂牌量下降较明显。据东莞房产公众信息网网上挂牌二手房源显示，1月供应套数594套，总量面积为59139.08平米，环比下降8.98%。节前“新国八条”的迅速出台，使市场看淡或观望情绪渐浓，业主或将出现惜售心态，预计短期内二手房供应量仍有下降趋势。

　　2、各物业类型供应情况：1月二手住宅供应下降，别墅供应量上升幅度较大。

　　从物业类型分析，二手住宅供应55114.99㎡，比去年12月下降10.8%；二手别墅供应量放大，比去年12月环比上升53.76%；商铺供应略有下降；写字楼和车库供应与以往基本持平。

　　3、二手房区域分析

　　城镇对比：1月镇区二手房供应下降幅度大于城区，城镇供应量差距逐步减小。

　　1月镇区二手房挂牌供应量较大，挂牌量391套，供应面积36405.62㎡，占总量的61.56%，与去年12月比较，镇区供应量下降幅度约10.31%。城区1月挂牌量203套，供应面积22733.46㎡，与去年12月比较，供应量下降幅度约为6.77%。城镇二手房供应量差距逐步减小。

　　供应热点区域为东城、常平、樟木头、南城等，约占总供应量近67.49%。

　　从各区域来分析，1月二手房供应热点区域依然集中在东城、常平、樟木头、南城等一二线城镇，约占总供应量的67.49%，但供应量与去年12月相比有所下降，其中樟木头下降幅度较大，约46.14%。另外，石碣供应面积却大幅增加，约上涨569.07%，主要是因为东协广场和新世纪花园供应量放大，且100平米以上的住宅供应也略有增加。塘厦镇因1月三正半山豪苑别墅的供应增加而拉动了整个镇区供应量，比12月上涨约66.52%。

　　热点盘源如：紫荆花园、东泰花园、金美花园、丽景花园、新世纪星城、嘉辉豪庭、御景花园、万科城市高尔夫花园等楼盘大幅放量，供应量均超过1000㎡。

　　4、面积区间分析：二手房供应分化明显，主要集中在60-120㎡，占比66.16%。

　　1月份，二手房供应分化明显，主要位于60-120㎡之间，占总供应量的66.16%。除了200㎡及以上的超大户型产品供应有所上涨外，其余面积段供应量均有所下降。60㎡以下的小户型产品和120-200㎡的大户型产品下降幅度较大，60-120㎡的中小户型产品与去年12月比较下降8.47%。

　　5、户型结构分析：以两房或三房的刚需产品为主。

　　据东莞中原研究中心监测数据显示，2011年1月二手房供应户型结构仍以两房或三房的刚需产品为主。从户型的面积区间分布来看，两房小户型产品主要集中在60-90㎡之间，三房刚需产品主要集中在90-120㎡，与去年12月比较供应量略有下降。

　　6、室内非毛坯分析：1月供应的二手房室内非毛坯仍以普通非毛坯为主，占比93%。

　　据东莞中原研究中心监测数据显示，2011年1月供应的二手房室内非毛坯仍以普通非毛坯为主，占比85.47%，毛坯房占比11.14%，本月出现豪华非毛坯房源。

　　7、供应价格分析：总价在10-40万，单价在2K-5K的二手房供应量相对较大。

　　1月，总价在10-40万的二手房挂牌量共386套，占比63.3%。其中，总价在10-20万之间的供应量比去年12月下降35.41%，而总价在20-30万和30-40万之间的房源供应量环比分别上升3.55%和9.20%。

　　从单价来看，1月份单价在2-5K的二手房挂牌量413套，占总供应量的69.53%。相比去年12月份，单价在2-3K和3-4K的产品供应量环比下降幅度分别为29.21%和7.34%；5-6K和7-8K的产品挂牌量略有增加。

　　二、市场成交

　　1、成交总体分析

　　1月份二手房市场成交量3182宗，成交面积37.40万㎡，与去年12月比较有明显下滑。

　　受春节的影响，1月份成交量下滑明显。据东莞中原地产研究中心数据监测，1月二手房交易宗数3182宗，环比下降21.72%；成交面积为37.40万㎡，环比下降19.48%；成交金额共12.02亿元，环比下降14.62%；成交均价3213元/平方米，环比上升6.05%。

　　2、成交区域分析

　　城镇对比：1月镇区二手房成交下滑相对城区更明显，城镇二手房交易逐步趋向平衡。

　　据东莞中原研究中心监测数据显示，1月城区二手房成交961套，成交面积111637.76㎡，环比下降约13.25%；镇区成交2221套，成交面积262339.74㎡，环比下降约21.87%。镇区二手房成交下滑相对城区更明显，城镇二手房交易逐步趋向平衡。

　　热点区域：1月二手房成交热点区域仍集中在一二线城镇。

　　据东莞中原研究中心监测数据显示，1月二手房成交热点区域主要分布在一线城镇的东城、南城、塘厦、莞城、虎门、万江和二线镇区的樟木头、常平等。1月各区域成交量均有所下滑，其中樟木头、虎门、石龙和厚街的成交量均环比下降30%以上。城区中，南城和莞城下降幅度较大，万江基本与去年12月持平。

　　从各区域的二手房和一手房的成交套数比值分析来看，樟木头、常平、东城、莞城和虎门等城镇的二手房成交套数大大超过一手房，从侧面反映出，楼市成熟度越高的区域，二手房市场越活跃。另一方面，像万江、寮步、凤岗、石碣等城镇一手房关注度较高，从而分流了部分二手房市场消费人群。

　　从户型面积分布状况来看，中小户型产品需求旺盛。如：樟木头、常平、塘厦、石碣等镇区主要以60-90㎡的中小户型产品为主；而东城、南城、莞城和万江等区域对90-120㎡的改善型产品需求较大。

　　3、成交面积区间分析

　　1月份成交以60-120㎡的中小户型为主，各面积区段产品成交量均有所下降。

　　从面积区间分布来看，1月份成交仍以60-120㎡的中小户型为主，占总成交套数的64.05%。对比去年12月，20-60㎡的小户型投资需求下降18.08%，60-120㎡刚性需求产品成交量下降17.22%，120-200㎡的大户型产品成交量下降15.16%，200㎡以上的户型产品成交量略有增加。

　　三、价格分析

　　1、单价分析

　　1）趋势分析：受政策影响，短期内会略有波动，全年来看东莞二手房价格仍保持平稳上升趋势。

　　据东莞中原地产研究中心数据统计显示， 1月份东莞二手房成交均价为3213.93元/平米，与去年10月份基本持平。从近几个月趋势来看，1月延续去年12月份的成交均价上涨态势，环比增幅逐渐增大。因受“新国八条”和“加息”政策的影响，预期东莞二手房价格短期内会略有波动，但从全年来看东莞二手房价格仍保持平稳上升趋势。

　　2）单价区间分布：集中在2k-4k之间，占比45.88%

　　据东莞中原地产研究中心监控数据显示，1月二手房成交单价集中在2k-4k之间，约占总成交的45.88%。从成交结构来看，除了单价在8K以上的成交量比上月多成交3套外，其它各单价区间成交量均有下滑，特别是2K以下的低端产品和5-7K中高端产品的成交量下降幅度较大，分别为41.13%和58.81%。

　　3）区域均价对比：1月城区和镇区成交均价持续上升，城镇均价差距略有缩小。

　　从城镇对比分析，城区的二手房成交均价持续上升，1月份达到4041.43元/平米，高出镇区1179.64元/平米，主要是因为城区的二手房市场相对较成熟，房源的地段好、生活配套齐全、教育资源丰富等优势，而镇区主要是樟木头、石龙等区域的低端物业成交量大而拉低整体均价。与去年12月相比较，镇区的二手房成交均价增幅略高于城区，城镇二手房成交均价差距略有缩小。

　　从各区域来看，城区中除东城的成交均价下降8.68%外，其它中心区成交均价均有不同程度的上升幅度。镇区中二手房成交比重最大的热点区域樟木头仍然以低端物业成交为主，成交均价较去年12月下降3.06%。

　　4）与一手房对照分析：1月一手房成交均价下降，二手房成交均价逐步上升，一二手房的房价差距有缩小趋势。

　　从东莞一、二手房市场成交均价对照分析，本月东莞一手房成交均价略有下降，从12月的8101.04元/平米下降至7876.63元/平米；二手房成交均价却仍保持上升趋势，从12月的3030.7元/平米上升至3213.93元/平米。短期来看，东莞一二手房的房价差距有缩小趋势。

　　从区域来看，各区域一手房的成交均价均高于二手房，成交热点区域如樟木头、塘厦、莞城和虎门等因一手房价格环比上涨幅度较大，因此一二手成交价格差距相对较明显。

　　2、总价分析

　　1）总价趋势分析：相比去年12月，二手房成交金额有较大回落。

　　从近几月二手房成交金额趋势来看，1月成交量明显有所下滑，成交金额为12亿元，相比前两月有较大回落。主要是春节的来临，对二手房市场的交投活跃度有所影响。

　　2）总价区间分布：集中在10-40万元之间，占总成交的61.25%，高端物业稍显活跃。

　　据东莞中原研究中心监控数据显示，1月二手房成交总价集中在10-40万元之间，占总成交的61.25%。从成交结构来看，成交总价在20万以下低端物业占总成交量35.23%，与去年12月有所下降，总价在20-50万的中端物业和60万及以上的高端物业在本月成交稍显活跃。综合分析，1月二手房成交结构有向高端物业发展态势。

　　3）城镇总价对比：1月镇区成交金额占比较大，与去年12月比较，镇区成交金额下降比例大于城区。

　　据东莞中原研究中心监测数据显示，1月份全市二手房成交金额为12亿元，环比下降14.62%。其中城区总成交金额为4.51亿元，占总成交金额37.54%，环比下降12.66%；镇区总成交金额为7.50亿元，占总金额62.46%，环比下降15.75%，镇区成交金额下降比例大于城区。

　　4）热点区域总价：热点区域二手房成交金额均过亿，东城、南城以中高端物业为主，成交金额大；樟木头和常平以中低端产品为主，成交金额相对较低。

　　据东莞中原研究中心监测数据显示，1月，东城、南城、常平和樟木头的二手房成交金额均过亿元。从总价区间分布分析，樟木头和常平的中低端物业需求较大，10-30万的房价所占比较高。东城、南城、长安和塘厦等区域中高端物业需求大，80万以上的成交量所占比较高。

　　5）与一手房对照分析：一手房价格高或楼市较成熟的区域，二手房成交相对活跃，交易金额大。

　　二手房成交相对活跃主要因为：1、一手房价格高，二手房相对较合理，因此导致部分需求分流至二手市场，如：樟木头、南城、塘厦和虎门等区域；2、楼市比较成熟的区域：如东城、莞城、常平等，二手房供应量相对较大，成交相对活跃，交易金额大。

　　四、后市展望

　　●节前“新国八条”的出台和加息通道的开启两项政策相叠加，加上限购预期，政策调控的影响面将有所扩大，消费者心理影响作用也加大，东莞二手房市场短期内可能更多的是会看淡或者是观望情绪加强。

　　●政策的出台让不少二手房持有者陷入矛盾之中，通胀的存在和对东莞后期的限购预期让业主降价出售的可能性很小，业主或将选择持有物业来进行保值，后期东莞二手房挂牌供应量会将有所下降。

　　●“新国八条”的出台压制了刚性需求，打击了投资需求，改善性需求者因首付比例的提高使其支付能力下降，也不得不暂缓购房计划，二手房转手率下降，进而影响二手市场的交投活跃度。年后一两个月内，整个东莞二手房市场会相对冷静下来，成交量将持续下降。

　　●政策多变，改变了市场对供给的预期，业主惜售，供应将有所回落。而东莞经济持续发展，政府财政收入稳步上升，政府投资力度加大，人均可支配收入提高，加上东莞的城市发展建设、福利保障的完善等，都将推动后期购买需求的上涨，也支撑着房产价值的提升，消费者购买力逐步增强，对于原本价格处于低位的二手房市场来说，二手房价稳中有升的可能性较大。

　　●“新国八条”中规定二套房首付比例提高至六成，对首次置业者来说，在资金有限的前提下或将选择购置户型面积较大的住宅，而不再通过购买小户型来过渡。因此，后期中大户型物业的关注度相对会有所提升。

　　●东莞经济的迅速发展，工资水平上升、福利待遇好转，会吸引更多外地人来莞务工，无形中会增加租赁需求。政策的出台也使得购买力不强的首次置业者暂停购买计划而选择租房，短期内购买需求相对下降，承租需求会明显上升。租赁需求逐步活跃，租金会将明显上涨。

　　● 政策所针对的是住宅市场，商业地产完全不受约束，以抵御通货膨胀和资产保值为目的的二套房购买人，很有可能就此转向政策环境相对宽松的商业地产市场，从而带动商用物业和写字楼物业的成交走高，而二手住宅市场投资势必有所转冷。

　　●即将于4月1日实施的《房地产经纪管理办法》，作为房地产经纪行业首部全国性的部门规范，与“新国八条”一起发力，促使房屋中介公司即将面临大洗牌。《办法》提高了行业的准入门槛，而"新国八条"的出台，则加速了中介倒闭潮的到来，非正规或规模小的中介公司将逐步退出竞争市场。