“新国八条”和“加息”对东莞二手房市场的影响分析

　　序言

　　2010年，政策密集，调控力度大，却没影响年底楼市成交的大好局面，各项调控措施已俨然成了“空调”，对于政府将对楼市发起的第三轮调控早已为大家所预料，“新国八条”的出台表明政府在新的一年对楼市调控坚定不移的决心。而在全球大宗商品价格狂涨的背景下，通胀压力正成为通胀现实，2011年央行实行多次加息也将不是意外。

　　纵观以往调控政策，更多的是从提高首付、上调利率和限购限贷等方面着手，如2010年伊始的“国十一条”把二套房首付提高到4成，5.1前夕“国十条”把二套房首付提高到5成，“9.29新政”实施“限购”、“限贷”政策，还有去年10月和12月的两次加息，基准利率均上调0.25个百分点。而此次“新国八条”却新增“调整个人住房转让营业税”，普通住宅未满5年转让的由差额征税调整为全额征税，旨在通过提高二手房转让税额，增加消费者购置成本，打击市场投资需求。“新国八条”和“加息”持续政策叠加效果将逐渐明显，对东莞二手房市场有所影响是必然的。

　　观点一、东莞楼市受政策影响不大，短期市场看淡或观望情绪渐浓。

　　春节是楼市传统的淡季，可是节前“新国八条”的出台引发了人们对2011年东莞楼市的好奇和猜想。2月9日，央行又启动新一轮加息，旨在通过增加购房成本与持有成本来抑制不合理需求。

　　政策打击的主要是投资、投机需求，“新国八条”对二手房市场需求有一定抑制作用，但对于东莞这个以刚性需求为主的城市来说，调控的影响力不会太大。此轮加息0.25个百分点，幅度也不是很大，按东莞2010年二手房均价3117.67元/㎡，平均成交面积100.88㎡计算，首付三成，分摊到20年的话，此次加息导致商业贷款每月新增月供才25.92元，公积金贷款每月新增月供23.65元，这对于首次置业者来说也是可以承受的。只是，加息通道的开启和节前的“新国八条”相叠加，加上限购预期的影响，政策调控的影响面有所扩大，客户心理影响作用也加大，市场现在可能更多的是会看淡或者是观望情绪加强。