“新国八条”和“加息”对东莞二手房市场的影响分析

　　观点八：“新国八条”导致首次置业者或将选择购置大户型产品，而不再通过小户型过渡。

　　“新国八条”中规定对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，且对限购的范围及力度也是空前的。首次置业者在资金有限的前提下或将选择购置户型面积较大的住宅，而不再通过购买小户型来过渡。因此，后期可能100-140平米的中大户型物业的关注度相对会有所提升。

　　观点九、节后租赁市场需求活跃，租金较为明显上涨，通胀下对部分投资需求有一定的刺激作用。

　　春节过后，租赁市场出现高峰是每年的惯例，不过今年租赁市场升温时间将提前。2008年因经济低迷，大多数在莞务工人员对东莞经济失去信心，春节返乡后就不再返莞，租赁市场惨淡，很多中介门店不得不关门退出市场。2010年却不同，经济持续发展，工资水平上升、福利待遇好转，因此节后返回东莞的同时或许会带动一些家乡人民都来莞务工，这无形中就会增加租赁需求。

　　另外，“新国八条”和“加息”的出台也使得购买力不强的首次置业者暂停购买计划而选择租房，短期内购买需求相对下降，承租需求会明显上升。租赁需求逐步活跃，租金会将明显上涨，通胀下对部分投资需求有一定程度的刺激作用。

　　观点十、政策调控下，住宅市场投资转冷，未来商用物业和写字楼物业可能迎来爆发期。

　　无论是以往的各项调控措施还是节前刚出台的“新国八条”，政府着力打击的都是投资者，“新国八条”将购房者投资住宅资金成本提高，而商业地产首付只要50%。其次，“新国八条”明确住宅限购，而商业地产完全不受约束。有了这些有利条件，以抵御通货膨胀和资产保值为目的的二套房购买人，很有可能就此转向政策环境相对宽松的商业地产市场，从而带动商用物业和写字楼物业的成交走高，而住宅市场投资势必转冷。

　　但此现象不会因政策出台而立竿见影，因为商业投资不同于住宅，门槛高套现慢，需要寻找合适的项目才可以。目前东莞人的投资热点已逐渐从住宅转向商业地产，对商铺的买卖和租赁尤其热衷，可见未来东莞商业和写字楼物业可能迎来爆发期。

　　观点十一、中介行业进入整合期，部分中小中介公司或将退出竞争市场。

　　即将于4月1日实施的《房地产经纪管理办法》，作为房地产经纪行业首部全国性的部门规范，与“新国八条”一起发力，促使房屋中介公司即将面临大洗牌。《办法》提高了行业的准入门槛，而"新国八条"的出台，则加速了中介倒闭潮的到来，非正规或规模小的中介公司将逐步退出竞争市场。