“新国八条”和“加息”对东莞二手房市场的影响分析

　　观点二：“新国八条”对一手房市场影响较小，二手市场受政策影响相对较大，2011年二手房成交量或有回落。

　　受政策的密集调控影响，新房市场刚性需求和改善性需求一直压抑，而资金实力雄厚的投资者在通胀压力下，仍需选择合理投资渠道来进行保值升值，因此二套房首付提高至六成对于他们没有太多影响，除非东莞实施“限购”。但通过对东莞经济状况和房价的综合考虑，东莞实行限购的可能性较小，因此，新国八条”的出台更多的是造成客户心里层面的影响，一手房市场仍有较大发展空间。

　　对于二手房市场而言，“新国八条”中个人转让营业税的调整虽然更多的是影响消费者心理预期，但短期内对本身购买力就不强的刚性需求还是会起到一定抑制作用。而对于改善性需求者而言，原本打算购房自住或“以小换大”，因首付比例的提高使其支付能力下降，不得不暂缓购房计划，更重要的是严重削弱他们的购房热情，导致二手房转手率下降，进而影响二手市场的交投活跃度。对于二手投资客来说，“新国八条”已明确了二套房首付比例提高到60%，再加上限购预期，会严重打击投资信心。因此，新国八条”的出台对东莞二手房市场的成交影响是必然的，估计在年后一段时间内，整个二手房市场会相对地冷静下来。后期政策影响力会逐步被市场消化，需求会有所反弹并逐步释放，但因2011年一手房潜在供应将集中放量，需求又会逐步流向一手市场，预期2011年东莞二手市场整体成交量或有回落。

　　观点三：“新国八条”中“个人住房转让营业税”的调整与二手房市场成交量无明显相关性，主要作用在于影响置业者心理预期。

　　“新国八条”对个人转让住房营业税进行了调整，征税范围有所扩大，交易成本有所增加。与2010 年税收政策相比较，主要差别在于未满5年的普通住宅由原来的差额征收营业税调整为全额征收营业税。

　　结合近几年的的个人住房转让营业税情况和东莞二手房的成交情况来看， 05年国家实施了较宽松的二手房交易营业税收政策，但二手房成交量较低；06-08年间调整了营业税征收标准，较之前更严厉，除了08年受金融危机影响，成交量有所下滑外，06和07年成交量却同比稳步上升；09年政府采取一系列措施来刺激经济复苏，其中个人住房转让营业税征收也相对最宽松，成交量大幅增加。10年采取与06-08年间相同的个人住房转让营业税征收标准，但从紧的政策却并未阻碍二手房市场的发展，成交量持续上升。因此，从整体上来说，个人住房转让营业税的调整与二手房市场成交量没有明显相关性，仅仅对置业者心理预期造成影响，使其短期内陷入观望，一旦政策效果被市场消化，被压制的需求会出现反弹。