节后新增供应项目逐渐上市 商品住宅成交环比大幅上升

　　东莞中原地产研究中心：一周楼市回顾（2011.2.14-2.20）

　　一周楼市观察：

　　注：1、依据住宅产品档次的高低，本报告将住宅产品划分为普通住宅、高端洋房、豪宅洋房和别墅四大类。另外普通住宅可再进一步细分为普通住宅（毛坯）、非毛坯修和高赠送楼盘、投资型公寓、纯深圳盘四小类。

　　节后新增供应项目逐渐上市，商品住宅成交环比大幅上升。

　　春节后，新增项目开始陆续上市。据东莞中原研究部监测数据显示，本周新增供应项目有3个，总供应套数仅有352套，供应面积为3.30万㎡，供应的项目有洋房和商铺。其中洋房项目主要包括雍景家园和中惠?香樟绿洲二期；商铺项目则主要是雍景家园和长安花园。

　　本周商品房成交面积8.33万㎡，面积环比上升251.73%，同比增加49234%，合计835套，环比上升239.43%，同比增加41650%。本周住宅成交7.92万㎡，合计747套，成交金额为6.04亿元，其中普通住宅（洋房+公寓）成交7.17万㎡，合计724套；别墅成交23套，成交金额1.2亿元；非住宅成交面积为0.41万㎡，合计88套。本周住宅日均成交约107套，与上周的31套有明显上升，相对2010年春节后第2周的日均成交95套来说，市场行情也相对见好，由此来看东莞市场受政策影响小。

　　住宅单价集中于4000-7000元/㎡，镇区普通住宅成交比重相对较大。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，从一周住宅成交价格结构来看，本周住宅成交价格集中于4000-7000元/㎡区间，约占68%的比重，其中5000-6000元/㎡比重最大，为26.51%，主要因为镇区的普通住宅项目成交量较大所致。

　　另据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞城区普通住宅成交125套，均价为6671元/㎡，镇区普通住宅成交481套，均价为5773元/㎡，镇区普通住宅成交比重相对较大。

　　住宅成交以中小户型为主，面积区间集中于60-120㎡之间。

　　在多重政策的影响下，大多数置业者纷纷把目标转向了中小户型楼盘，以致于本周中小户型产品受欢迎程度有所提升，面积区间位于60-120㎡的成交量占比67%。

　　洪梅镇成交趋旺，个别楼盘成交量领跑全市。

　　从本周的楼市情况来看，洪梅镇住宅成交相对火热，成交量位居全市第四位。某项目销量渐旺，本周共成交48套，居全市第一，较之前有大幅增加，成交面积4375.38平米，成交均价4582元/平米。主要因为三线镇区本身接受政策信息渠道相对较狭窄，对政策调控的敏感度不高，其次二、三线镇区主要以刚性需求为主，供应的放量带动需求的释放，成交就会明显上升。
房地产调控逐趋严厉，大户型产品成交较中小户型产品受影响较大。

　　节前“新国八条”的铿锵落地、央行在春节鞭炮声中加息，接着存款准备金率上调0.5个百分点，2011年房地产市场用“调控”迎接新年的到来。这一切无不体现着政府抑制房价、打击投资投机行为之坚定决心。北京、上海、广州、青岛、长春、南宁和贵阳等城市也迅速落实中央要求，出台了住房限购实施细则。政策调控的影响面有所扩大，一二线城市消费者影响观望情绪浓厚，而对于东莞来说，面积较大的洋房和豪宅项目对政策较敏感，因此受成交量受政策影响相对较大，中小户型的刚需产品受政策影响相对较小。整体来说，东莞市场受政策影响不大，分化较明显。

　　开发商促销活动较多，一定程度上缓解了政策调控所带来的观望气氛。

　　政策的出台，影响了节后市场的回暖速度，但“元宵节”的来临，也让楼市热闹了一把。本周楼盘活动增加，各如“鼎峰品筑”、“金域中央”、“御泉山”、“星城香洲”、“中惠珺庭”和“东方银座中心城”等楼盘趁着传统佳节大搞活动，大多数都以“喜庆闹元宵，礼品欢乐颂”为主题，以此吸引消费者的眼球。开发商的积极动作，主要目的在于试探东莞房地产市场的行情，同时可缓解政策调控所带来的观望气氛。

　　一周楼市资讯

　　1、宏观经济

　　1月份CPI同比上涨4.9%

　　国家统计局昨日发布的报告显示，1月份全国居民消费价格总水平（CPI）同比上涨4.9%。1月份的CPI同比涨幅，比去年12月份的同比涨幅上扬了0.3个百分点，但比去年11月份创下28个月来新高的同比涨幅回落了0.2个百分点。

　　中国GDP超日成第二经济大国

　　日本内阁府14日公布的初步数据显示，2010年全年日本实际G D P增长3.9%，名义G D P增长1.8%。按可比价格计算，2010年日本名义G DP为5.4742万亿美元，比中国同期名义GDP少大约4000亿美元，在美国中国之后排名世界第三。这也是1968年以来日本经济首次让出“第二经济大国”之位，退居世界第三。

　　1月我国贸易顺差减5成

　　海关总署发布数据显示，１月份我国对外贸易顺差达６４.５亿美元，减少５３.５％。专家分析认为，全年贸易顺差将呈现逐步减少的趋势，外贸进口增长高于出口增长，将成为2011年我国对外贸易的主要特点。

　　海关数据显示，１月份我国外贸进出口总值为2950.1亿美元，同比增长43.9％。其中１月份出口1507.3亿美元，增长37.7％；进口1442.8亿美元，增长51％。

　　2010年“热钱”净流入355亿美元，对房地产市场影响有限

　　国家外汇管理局昨日发布了第一个跨境资金流动监测报告，首度披露了中国官方对“热钱”的估算数据：2010年“热钱”净流入355亿美元，占外汇储备增量的7.6%，占当年GDP的0.6%。外管局有关负责人昨日阐释说，该数据是参照国际收支平衡表，并兼顾中国特点的跨境收付、银行结售汇等数据作出估算的，但该数据中还包括了部分非套利项目，故355亿美元的“热钱”规模仍可能是高估的。

　　据商务部统计，从2001年至2010年，房地产业的来华直接投资占外资流入总量的比例基本保持在10%以上，2006年以后占比逐步提高，2010年达到23%，其投资以现汇为主并基本结成人民币使用。由于我国金融市场不够发达，波动对冲工具少，“热钱”的流入具有市场风险和法律风险，从这个层面看，“热钱”对房地产市场的影响是有限的。

　　2010年17省份GDP超万亿

　　随着2011年地方“两会”的渐次闭幕，各地2010年的GDP“成绩单”也陆续浮出水面。纵观各地公布的数据，2010年我国又有3个省份（陕西、内蒙古 、黑龙江）加入“万亿GDP俱乐部”，至此，全国共有17个省份GDP总量超过万亿元。其中，广东、江苏和山东继续稳居前三甲，广东、 江苏GDP总量双双突破4万亿元。2010年GDP总量达到2万亿元以上的省份有6个。值得注意的是，广西、江西、天津和山西2010年GDP总量都突破9000亿元，成为名副其实的“准万亿俱乐部”。从GDP增速来看，除上海市外，全国30个省区市GDP增速达到两位数，其中有28个省份增速超过全国增速。

　　1月广东进出口同比增超五成

　　今年1月份，广东外贸进出口总值741.7亿美元，增长51.7%。同期，江苏、上海和北京进出口值分别为436.1亿、351.7亿和322.1亿美元，分别增长33.9%、35.1%和46.9%。1月份，广东出口429.8亿美元，增长51.8%。江苏、浙江和上海分别出口244.7亿、192.5亿和164.4亿美元，分别增长29.8%、45.5%和24.6%。

　　2010年东莞股票交易量达10990亿元

　　2010年底全市银行业金融机构本外币存款余额突破6000亿元，达到6078亿元，同比增长19%；本外币贷款余额3442亿元，同比增长14%。全年累计股票交易量10990亿元，保费收入近160亿元，保费规模首次排名全省地级市首位。全市金融业增加值占全年GDP比重达到3.9%，比“十五”末期提高1.44个百分点。

　　2011年东莞拟增2214套廉租房经适房

　　记者从日前编制完成的《东莞市主城区住房建设规划（2010－2012）》中获悉：2011年，我市计划建设经济适用房1496套，廉租房718套，共2214套。我市还将通过实施租房补贴、支持购房、租赁住房等方式解决，发展公共租赁住房，改善居民住房条件。2011年和2012年，主城区每年都将继续建设新莞人公共租赁住房3万平方米，两年共增新莞人公共租赁住房2400套。

　　石排：要抢抓机遇 实现经济快速发展

　　记者在会上获悉，2010年石排镇预计实现GDP50.47亿元，同比增长15%；工业总产值89.55亿元，同比增长21.1%；规模以上工业总产值59.35亿元，同比增长24%。在2010年的经济发展中，招商引资工作成为一大亮点，有一批高端高质新项目落户石排。据了解，2010年石排镇新签利用外资协议23宗，同比增长53.3%；新签合同利用外资（新口径）3015万美元，同比增长160%；引进台资4086.47万美元，同比增长72.93%；新签合同利用内资2.08亿元，同比增长40.13%。

　　2、政策法规

　　存款准备金率上调0.5个百分点

　　中国人民银行18日晚间宣布，央行将于24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。粗略估算，此次上调后，央行可一次性冻结银行体系流动性3500亿元左右。这是央行今年以来第二次统一上调存款准备金率，也是央行本月8日加息后10天之内祭出的第二个紧缩工具。此次调整后，内地大型金融机构存款准备金率将达到19.5%，又创历史新高，而部分被实行差别存款准备金率的金融机构缴纳存款准备金压力再增。

　　房价涨幅平均数不再发布

　　国家统计局2月15日公布新的《住宅销售价格统计调查方案》，并将在18日公布根据新方案统计的1月份房价数据。新方案实施后，不再发布70个大中城市房价涨幅平均数。国家统计局城市司负责人表示，房价统计新方案在四个方面作出改革和调整：一是调整了房价统计基础数据的来源渠道；二是调整基本分类设置标准；三是首次增加了定基价格指数；四是改进了数据发布方式。

　　北京“最严限购令”：外地人购房须纳个税五年

　　“京版国八条”明确了15条细则。细则规定，：对已拥有2套及以上住房的北京市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非北京市户籍居民家庭，对无法提供北京市有效暂住证和连续5年(含)以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非北京市户籍居民家庭，暂停在北京市向其售房。 信贷方面，北京市明确要求各金融机构和公积金住房管理中心，对贷款购买第2套住房的家庭切实执行首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的政策。税收方面，北京将实行差别化土地增值税预征率，要求开发商在新开盘项目销售前，将项目的土地成本、建安成本和销售价格等报送住建部门备案，经税务部门核定，对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预征率。此外，对已达到土地增值税清算标准但不申请清算、定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，将重点清算和稽查。

　　东莞将建立二手房买卖信用档案  

　　《房地产经纪管理办法》要求主管部门构建统一的房地产经纪网上管理和服务平台，向房地产经纪机构提供交易与登记信息查询、交易合同网上签订，向社会公示经纪机构备案信息、信用档案信息等公共服务。

　　据记者调查了解，东莞市房管局已经在建设相关的二手房买卖信用档案，以便向社会提供相应的参考数据和资料。市房管局相关负责人告诉记者，该信用档案在今年年内将正式出台。

　　3、市政规划

　　虎门拟投20亿元建70层商会大厦

　　记者获悉，规划了10多年的虎门商会大厦（也称民营总部经济大厦，均为暂定名）有了最新进展，项目将选址官涌南路与新旧百达路交界处地块，投资达20亿元，拟建70层，三年之内完成建设并投入使用。

　　虎门民营商会相关负责人介绍，虎门商会大厦至今已规划了10多年，最近终于有了新进展——设计图稿日前初步敲定。根据设计图稿，项目确定选址在官涌南路与新旧百达路交界处地块，占地面积约为39006平方米，拟建70层，建成后成为虎门商业龙头区的新地标，将与其对面占地2.5公顷的服装批发市场、占地2.6公顷的时尚发布中心以及占地7.7公顷的会展中心等形成商业建筑群。

　　道滘小河路二期改造竣工

　　道滘投资1200多万元进行升级改造的小河路二期工程现已竣工，同时小河桥右幅桥梁工程亦已完工，一旦通过验收即可通行。目前该路段依然严禁车辆和行人通过。

　　据了解，小河路二期改造工程，起自小河桥，终至小河村篮球场对出路面，全长约1700米，施工内容包括沥青路面改造、交通工程、绿化、排水系统改造、人行道铺地、照明工程等项目，总投资1200多万元，是2010年道滘镇村联网路建设工程之一，也是连接市镇际联网路——4号路的一条重要通道。

　　虎门二桥开建在即，工期预计4年

　　据最新信息，珠江口东西两岸正谋划建设新的战略通道，深圳至中山跨珠江口大桥已列为开展项目前期工作的重点项目。记者从有关方面获悉，深中通道连接中山市的中山港和深圳市的宝安区，连接广深高速。深中跨海大桥建成后，将解决当前珠江口西岸跟东岸的唯一通道——虎门大桥的饱和问题。

　　跨珠江口的另外一条筹建大桥“虎门二桥”，目前已经基本完成海洋工程环境影响评价和海域使用论证。据省交通运输厅有关负责人透露，近期准备设计投标，预计今年将开工建设，工期预计4年。据悉，拟建中的虎门二桥预计投资约120亿元，西起广州市番禺区东涌镇，接珠江三角洲经济区环形公路南环段和京珠高速公路，终于东莞市厚街互通立交，与广深高速公路相交，东接正在规划中的厚街至寮步高速公路。

　　南城沿河景观大道4月全线贯通

　　记者日前获悉，全长约1.5公里的南城沿河景观大道石鼓段已基本完工，整个项目预计4月底全面完工。届时，连接篁村、周溪、白马、石鼓等多个社区的沿河景观大道将实现全线贯通，市民经该路段即可直达环城路、东莞大道、莞太大道、广深高速等多条主干道。

　　4、市场动态

　　北京春节后七天住房总成交同比增长31.3%

　　自2月9日以来，冷清了一周的各售楼处又逐渐热闹起来，很多“准购房者”又开始了看房“征程”。但是，据某网站数据监控中心统计，节后七天北京市住宅成交仅1384套，其中期房1127套，现房257套，成交总量较为惨淡。 虽然这7天成交总量不高，但同比去年同期增长了31.3%。业内人士表示，调控政策之下，依然不乏有赶末班车的现象，节后部分签约实际是节前就达成意向的。

　　上海等市土地连续高溢价出让 房企豪赌政策转向

　　上海新年第一个月的土地供应巨大，共推出34幅经营性用地，共计土地建筑面积218.9万平方米，环比增加9.4%，相对去年1月份增加超过100万平方米，供应量大幅增加，其中13幅地块出让过程中都受到了各大实力开发商的激励争夺，平均溢价率达到80.9%，其中最高为206%。

　　有业内人士认为，土地市场热度再燃，暗含房地产企业对未来政策转向、市场反弹的强烈预期。

　　广州一月房价环比下降5.8%

　　2月16日，广州国土房管局发布了2011年1月广州10区房地产市场运行情况，1月份广州全市10区新建商品住宅网上签约面积73.25万平方米，同比增加12.3%，环比增加52.3%；均价13572元/平方米，同比上升3.2%，环比下降5.8%。

　　签约量在"10?15"限购令出台后连续两月在40多万平方米低位运行后，1月出现了一定幅度的回升；签约价格在之前两月连续出现结构性上涨后，1月则出现回落。广州全市10区存量住宅交易登记面积89.44万平方米，同比减少18.1%，环比增加24.7%。

　　据统计，1月广州全市10区批准预售的商品房项目共29个，批准预售商品房8059套，同比增加38.88%，环比增加61.41%；面积85.89万平方米，同比增加27.78%，环比增加36.74%。

　　从区域上分析，越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔中心六区合计网上签约27.90万平方米，同比减少22.7%，环比增加39.7%，仅占10区总成交量的约38%。番禺、花都等4个外围地区是成交的主力军，占10区成交比例约62%，仅花都区成交就达到22.25万平方米。

　　深圳：1月新房均价20152元/平米

　　深圳市规划和国土资源委员会官方网站统计结果显示，2011年1月份深圳全市共成交4140套新房住宅，成交面积346216平方米，成交均价20152元/平方米。 根据新的统计方法计算，1月份深圳新房价格环比上涨2.0%，二手房价格环比上涨0.6%。

　　业内人士分析指出，1月份新房和二手房成交均价较上月有所回升，其中主要原因是紧张的经济环境和严厉的政策环境，加之地铁线路的增开，业主对持有物业的期望更为坚定，在市场供小于求的背景下，强劲的购买需求迫使成交均价趁势上涨。

　　数字透视

　　一、 一级市场：

　　一周土地供求：

　　二、 二级市场：

　　1、 一手房总体供需情况：

　　1) 商品房存量：截至2011年2月20日，全市商品房累计可售存量为567.91万㎡，合计75883套；其中洋房和公寓可售存量为338.03万㎡，合计33442套；别墅可售存量为60.0万㎡，合计1437套。

　　2) 一周商品房供应：2011.2.14-2.20期间商品房新增供应面积3.30万㎡，合计352套。

　　3) 一周商品房成交：2011.2.14-2.20期间商品房成交835套，环比上升239.43%，成交面积8.33万㎡，环比上升251.73%。本周住宅成交747套，合计7.92万㎡，其中普通住宅（洋房+公寓）成交724套，合计7.17万㎡；别墅成交23套，成交金额1.2亿元；非住宅成交88套，合计0.41万㎡。

　　4) 一周商品房价格：

　　2、 区域住宅销售排行：

　　3、 各物业类型销售排行：

　　4、 地产工程信息：

　　本周无新开工项目和工程竣工信息。

　　5、 商品房预售许可信息：

　　三、 三级市场：

　　注：所有提供的信息均通过本公司可靠途径获得，其准确性、有关观点及预测均以此为基础推断所得，仅供参考。未经授权，禁止复制。详情请关注东莞中原地产研究中心《东莞楼市周刊》或与东莞中原地产研究中心联系。