楼市成交量持续上升 促销活动渐多 房价或将有所松动

　　东莞中原地产研究中心：一周楼市回顾（2011.2.21-2.27）

　　一周楼市观察：

　　注：1、依据住宅产品档次的高低，本报告将住宅产品划分为普通住宅、高端洋房、豪宅洋房和别墅四大类。另外普通住宅可再进一步细分为普通住宅（毛坯）、非毛坯修和高赠送楼盘、投资型公寓、纯深圳盘四小类。

　　政策下多数新盘推迟入市，新增供应量有所下降。

　　“新国八条”的全面出台、央行加息和各地“限购令”等市场利空消息令东莞楼市观望情绪浓厚，各大楼盘均以消化存货产品为主，而原本计划在年后赶推新盘的开发商看到楼市风向骤变，纷纷改变计划，把推盘时间延后。据东莞中原研究部监测数据显示，本周新增供应项目仅有3个，总供应套数仅有186套，环比下降89%，供应面积为3.15万㎡。供应的项目有洋房和商铺，其中洋房项目主要包括万科•松山湖悦和虎门安居大厦；商铺项目则主要是虎门安居大厦和新世纪丽江豪园五期。预期3月各开发商为试探市场的反应，会陆续开始加推新产品，因此后期新增供应会有所上升。

　　商品住宅成交量持续上升，镇区普通住宅成交比重相对较大。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周商品房成交面积10.57万㎡，面积环比上升26.86%，同比增加178.08%，合计1101套，环比上升31.86%，同比增加186.72%。本周住宅成交9.40万㎡，合计846套，成交金额为7.09亿元，其中普通住宅（洋房+公寓）成交8.37万㎡，合计820套；别墅成交26套，成交金额1.44亿元；非住宅成交面积为1.16万㎡，合计255套。本周住宅日均成交约157套，较上周的日均成交107套有明显上升。

　　另据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞城区普通住宅成交163套，均价为6933元/㎡，镇区普通住宅成交502套，均价为5608元/㎡。镇区普通住宅成交比重相对较大，占住宅成交总量的59.34%。

　　置业者一步到位，大户型产品成交量上升。

　　在“首套三成，二套六成”的政策影响下，一些原本打算购置两房小户型产品过渡的普通消费者，因为担心二套房首付款的增加，而直接选择购置三房或四房产品实现一步到位，以致于本周120-200㎡中等户型和大户型产品成交量有所提升。

　　广州消费外溢，东莞部分楼盘直接受益。

　　自从2月23日广州调控细则出台后，受广州限购的影响，广州置业者开始光顾东莞楼市，尤其是洪梅、麻涌等水乡片区更是直接受益。据东莞中原研究部监测数据显示，本周洪梅镇住宅成交量68套，与南城并列第一；麻涌成交12套，环比上升50%。东莞周边城市的限购利好东莞，且东莞住房相对广州来说有明显的价格优势。随着交通的逐渐便利，这些区域的市场需求将会进一步增旺。

　　调控下住宅市场相对沉寂，商业地产逐步活跃

　　在调控日益加码的大背景中，住宅市场的动荡使得众多开发商开始将重心转至商业地产，东莞的商业地产显得逐步活跃。据东莞中原研究部监测数据显示，本周商铺成交48套，环比上升37.14%，写字楼成交29套，环比上升262.5%。2月23日，位于南城鸿福商圈腹地的一个25万平方米的城市综合体项目正式面世，引起了不少客户的关注。据了解，万科、宏远、光大等开发商也策马加鞭纷纷进军商业地产领域，商业地产有望吸纳更多的投资者及资金流，东莞商业地产或将迎来爆发期。

　　打折促销活动渐多，房价或将有所松动。

　　目前市场上楼盘活动逐渐增多，开始打出买房送现金、送车位，购房抽奖的变相降价促销招数，现场更是举办多种活动，气氛热闹非凡，以此吸引不少消费者。政策后会有一段时间的观望期，为了提高置业者的入市积极性，进一步了解新政对楼市的影响及客户心态，开发商会积极动作，逐步扩大营销推广力度和促销力度，由此房价松动的空间也比较大。后期房价或将有所下调，置业者在此期间买房将会得到更多的实惠。

　　一周楼市资讯

　　1、宏观经济

　　24省份今年CPI调控目标定为4%

　　2月15日，国家统计局公布了调整对比基期、权数构成、调查网点和代表规格品的CPI数据，数据显示，1月份CPI上涨4.9%，虽然低于市场预期，但物价调控压力仍然巨大。

　　在陆续结束的地方两会上，各地政府纷纷明确2011年物价调控目标。据统计发现，全国31个省区市除河北、辽宁和上海没有明确提出具体数据指标外，其他28个省份均明确了目标：“4%”成为各地最普遍的“选项”——24个省份明确表示将“居民消费价格指数(CPI)涨幅控制在4%左右”。这就意味着2011年全国绝大多数省份物价调控目标较之2010年上调了1个百分点。

　　2011年，中国要开工建设1000万套各类保障性住房。

　　2月21日到2月25日，住房和城乡建设部(以下简称“住建部”)陆续和地方政府签下不完成保障房建设任务就要受到严厉处罚的“军令状”。住建部表示，2011年，中国要开工建设1000万套各类保障性住房。大手笔的保障房建设，自然离不开大手笔的保障房投入。据住建部估算，建设1000万套保障房，将突破1.3万亿元。

　　广州：2015年G DP将达1.8万亿，未来五年至少要建1000万㎡保障房。

　　在昨天开幕的广州市第十三届人大六次会议上，备受关注的《广州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要(草案)》正式提交大会审议。。《纲要(草案)》内容包括：到2015年全市生产总值达到1.8万亿元，年均增长11%左右，其中第三产业增加值占G D P的比重要达到65%以上；城市居民人均可支配收入将达到49300元，农村居民人均纯收入为20300元； 200个重大项目总投资1.5万亿，预计“十二五”期间完成投资约8000亿元，有望带动全社会固定资产投资约2.5万亿元；未来五年建设1000万㎡以上的保障房；户籍人口控制在860万以内。

　　2015年东莞港口总吞吐量力争破亿吨

　　经市政府批准，虎门港“十二五”规划正式发布。规划透露“十二五”期间，虎门港将力争GDP和税收年均增长率均超过50%，规划期末当年实现工业产值100亿元，固定资产总投资超过120亿元，实现港区内24个3万吨级以上深水泊位及9个5千吨级泊位全部投产，港口新增吞吐量突破7000万吨，东莞港口总吞吐量突破1亿吨，跻身全省港口前列。

　　3月起东莞建设工程动态工资普涨20%

　　下月起，东莞建筑、装饰非毛坯、市政等动态工资将普遍上涨20%左右。记者从市住房和城乡建设局了解到，一份题为《关于调整东莞市建设工程动态工资的通知》（以下简称《通知》）已经印发，自2011年3月1日起，东莞建设工程全费用综合人工动态工资调整为每工日83元，与以往相比上涨20%左右，不再按照过去的一、二、三、四类分类计算。

　　凤岗：人均GDP五年翻番至2万美元

　　2月21日，凤岗召开全镇领导干部大会，回顾总结“十一五”各项工作，谋划“十二五”发展。会上，凤岗镇委书记朱国和介绍，2010年，凤岗GDP比2005年增长122.44%，“十一五”年均增长17.32%，人均GDP达7万元，年均增长23.4%。

　　随着《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》进一步实施，深莞惠一体化的加快，广东省中心镇简政强镇改革的深入以及凤岗“一河两岸”工程、四条外围高速公路、龙凤大道、南门山森林公园、碧湖森林公园等重大基础设施项目投入建设，凤岗在“十一五”积蓄的潜力将在“十二五”时期迸发。朱国和提出凤岗“十二五”的目标：全镇GDP年均递增10%左右，至2015年达到180亿元；人均GDP从2010年的1万美元左右，向2万美元跨越。

　　凤岗：2011年狠抓10个商贸项目和10个房产项目

　　商贸业的发展是促进凤岗成为东莞东南部商贸物流中心和酒店娱乐休闲度假中心的主要因素。今年，凤岗镇将重点做好奥威斯酒店、商会酒店、怡安酒店二期、南天酒店、广源物流园、嘉辉婚庆文化创意园等10个商贸投资项目。

　　凤岗镇为深莞惠三地的交通枢纽，其房地产项目深受三大城市市民的青睐。去年，凤岗镇全年的销售商品房达3213套，同比增长了65.88%；销售金额23亿元，同比增长了53.3%；另外还完成二手房交易813套，销售金额4.67亿元，同比增长181%。2011年，凤岗将抓好10个重点房地产项目，带动本地房地产的发展，其项目包括大运城邦三期、世纪时尚（碧湖）、汇商花园（龙湖花园二期）、金凤豪苑（水月湾）、永江新城等，项目用地总面积约45万平方米，建筑面积为100多万平方米。

　　望牛墩“十二五”规划目标：2015年跻身中等发达镇街

　　五年来，望牛墩镇实现生产总值年均增长25.4%的大跨步前进。，‘十一五’期间全社会固定资产投入47.6亿元，年均增长18.6%。

　　2011年望牛墩镇将紧扣“管理年”主题，今年内将建成一个“一站式”的行政办事中心，切实提高政府的行政办事效率，并牢筑防线抓廉政。望牛墩镇“十二五”奋斗目标和主要任务，将以建设“宜居水城、幸福家园”为核心，以产业升级和城市升级为重点，以“一中心、两走廊、三园区”的产业布局为主轴，全面融入东莞大城区和广园东经济带，坚定不移地走集约发展新路子，努力打造“东莞西部宜居现代滨江水城”和中国七夕文化名镇，力争两年脱贫，五年达到东莞目前中等发达镇街水平。

　　石龙：2011年GDP增长目标9%

　　“十二五”期间，石龙镇将有30多项重点工程投入建设。2011年经济社会发展的目标确定为：地区生产总值增长9%；工业总产值增长12%；税收增长10%；镇本级财政收入增长12%；固定资产投资总额增长10%；社会消费品零售总额增长5%；力争外贸出口总额有所增长，实际利用外资在去年增长的基础上，争取实现新突破；年GDP能耗下降完成市下达任务，完成市下达的人口增长控制目标。

　　道滘“十二五”目标：GDP财政收入税收都翻一番

　　2011年全镇经济社会发展的预期目标生产总值增长13%；税收总额增长16%；镇财政可支配收入增长10%；固定资产投资总额增长14%；社会消费品零售总额增长15%；外贸出口总额增长8%；单位生产总值能耗下降5%；农（居）民人均纯收入增长8%；城镇登记失业率、人口自然增长率分别控制在2.3%和4％以内。至2015年，力争实现全镇国内生产总值、镇级可支配财政收入、税收总额三项指标比2010年翻一番的目标。

　　2、政策法规

　　四大新监管工具近期出台，银行面临再融资压力

　　银监会有关人士近日透露，银监会正在就利用资本充足率、拨备率、杠杆率、流动性四大监管新工具，对商业银行实施新的审慎监管框架起草指导性文件，并将于近期出台。

　　有大行权威人士表示，预计杠杆率、流动性指引将先期发布；拨备率（2.5％）仍需和财政部作最后协商，过渡期为大行2年达标，中小行5年达标；动态资本工具短期内将不会大幅提高银行资本要求。业内人士认为，对于去年刚刚通过5400亿元巨额外源融资，初步解决资本问题的国内商业银行来说，这无疑意味着新一轮的再融资压力。

　　上海房产税税率分割线：房价低于28426元/ ㎡，税率0.4%

　　根据《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，房产税实行差别化的比例税率，适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上海市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率可暂减为0.4%。根据上海市统计局最新公布的数据，房产税应税住房房价低于28426元/平方米的，税率减为0.4%，超过这一价格的房产税税率为0.6%。

　　广州：外地人在穗购房需累计纳税1年证明

　　细则规定，在一定时期内，暂定对在本市已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。值得关注的是，首次置业本地户籍家庭也只允许买一套房。而此前曾被明确要进行限购的增城从化两地，则出人意料地未被纳入正式出台文件的限购范围。

　　3、市政规划

　　虎门：2011年城建投入300亿元

　　虎门今年启动建设的项目有滨海大道、长堤路、环岛路等三条道路、人防工程、CEC电子园区、虎门商会大厦、安居房建设、文化主题公园、大宁农批市场、海鲜批发市场、虎门中学等学校的搬迁以及一批“三旧”改造重点项目。

　　据介绍，这批工程的投资总额达300亿元以上，其中绝大部分为社会投资，如人防工程由香港人和集团投资近百亿元建设，CEC电子园区由中国电子信息产业集团投资40亿元建设。此外，虎门将通过财政投入和其他方面投入，投入3亿元建设总18万平方米安居房。目前实施方案的初稿已经拟定，今年9月将正式建设，预计第一批安居房工程明年8至9月份建成。　

　　长安：体育公园二期已动工

　　长安镇体育公园坐落在长青北路西侧，占地面积18.8万平方米。项目分两期建设，一期建设2009年5月动工，建设室外田径场、篮球场10个、网球场4个、游泳中心、健身休闲中心、南北管理用房、公交车站及垃圾转运站。

　　长安体育馆为长安镇体育公园的二期工程，于2月21日正式动工，该体育馆总投资约2.4亿元，预计年底封顶，2012年春节前全面完工。设计为多功能的场馆，总建筑面积近23000平方米，地上三层，高度27米，设置坐席数约7500个，可举行各类体育活动，以及大型文艺汇演、会展等活动。体育公园全面建成以后，将成为以休闲健身为主、体育竞技为辅的综合性体育运动基地。

　　茶山：京山村200万建文化广场

　　茶山镇京山村投入200多万元，将原为京山市场旁的一块10000平方米的闲置地改建成文化广场，预计今年5月份即可完工，并投入使用。届时，京山村村容村貌将得到极大改善，村民也将有一个休闲好去处。

　　望牛墩：北环路升级工程竣工

　　北环路升级改造工程北与望洪公路、望牛墩大道相连接，南与正在兴建的北环工业大道和西部干道相接驳。工程总投资为5400万元，道路全长4.6公里，路宽36米，由原来双向4车道的水泥路升级扩建成为双向6车道的沥青路面。 北环路是望牛墩“三横三纵”交通路网中的一条重要工业经济走廊，其建成通车，不仅方便了居民出行，同时将推动道路沿线工业、商业的发展。

　　高埗：“一中心四商业带” 发展布局已成形

　　2月19日，高埗镇召开2011年工作动员大会，会上首次提出“六城”概念，即着力建设新型工业之城、现代商贸之城、活力宜居之城、文化创意之城、民生幸福之城和团结励治之城。其中，高埗镇将商贸业作为重中之重，提出打造“一个中心、四个商贸带”、大力推动专业市场建设等一系列商贸工程。

　　一个中心，即是以“行政文化新区”为核心的商圈，以房地产、名店名品购物区、体育运动产业为主。四个商业带，即北王路现代物流商业带，以物流配送为主；高龙路商业带，以饮食、服务业为主；三塘路商业带，以物流、休闲观光农业为主；振兴路商业带，以零售、餐饮、酒旅、精品、服装为主。

　　清溪：大王山览胜区下月动工

　　清溪山水天地森林公园总规划面积1525公顷，共有大王山登山览胜区、马术公园、森林游憩区、契爷石山水风光游览区、田心坑运动拓展区五个片区，其中一期工程大王山登山览胜区总用地面积478公顷，主要建设项目包括主入口广场及服务中心、新建停车场、五公里园区道路建设、禾雀花山顶观赏平台和休息平台以及供电、照明工程等。

　　大王山登山览胜区的规划建设主要以自然生态景物为基础，突出自然和保健功能，展现大自然景观的魅力。清溪镇副镇长尹德明表示，目前工程各项准备工作已基本就绪，下月20日，施工队将正式进场开工建设，争取国庆节前完工。

　　沿江高速黄埔至虎门段今年6月通车

　　广深沿江高速公路是连接广州与深圳的第二条高速路，起点位于广州黄埔G107国道，终于深圳深港西部通道，全长约89公里，总投资约165亿元，全线采用设计速度100公里/小时的双向8车道高速公路标准。其中，东莞段长49.26公里，总投资约91.4亿元，起点位于东莞麻涌，经洪梅、道滘、沙田、虎门及长安等5个镇，沿途共设7座互通，分别是麻涌互通（连接西部干道）、立沙岛互通（连接镇际联网路5号路）、沙田互通（连接规划进港北路）、虎门港互通（连接常虎高速虎门港支线二期）、威远互通（连接虎门大桥高速）、虎门互通（连接滨海大道）以及长安互通（连接福海路、常虎高速长安港支线）。

　　截至2010年12月底，沿江高速东莞段累计完成投资81.7亿元，占总投资89.3%。根据建设计划，一期工程（广州黄埔至东莞虎门威远段）将于2011年6月完工通车；二期工程（东莞虎门威远至长安段）将于2012年6月完工通车。

　　4、市场动态

　　北京楼市再现八折房 成交下降开发商抛优惠

　　北京市房地产交易管理网上的统计显示，2月17日北京楼市调控后第一天，二手房住宅网签套数仅248套，相比前一日的2057套下调超过87%，达到近半年来交易量的最低值。而商品房住宅总成交也仅141套，限购作用立竿见影。

　　据网上数据监控中心调查显示，楼市调控对价格的影响已经开始出现，许多在售项目和将入市项目都打出了优惠，以吸引购房人：强佑清河新城办理白金卡，最高可享受8万元的购房优惠；合生•麒麟社推出单价24500元/ 平方米的特价房，相比3万元的均价，单价优惠近6000元；商住公寓项目7克拉也推出了一次性付款在95折基础上再打9折的优惠。许久未见的8折优惠再次出现，位于朝阳区的商住项目中弘北京像素，4.75米层高的房源，打出了一次性付款8折，银行按揭83折的最低优惠，受到了不少购房人关注。市场分析人士指出,受限购令的影响,楼市已经开始进入第一波降温期，未来降价幅度仍可能扩大。

　　上海一手住宅可消化57个月，豪宅成交大幅下挫

　　据上海永庆房屋研展部统计，2月上半月（2.1-2.15），上海全市成交一手住宅487套，比1月后半月（1.16-1.31）的4479套下降89%；成交价格下跌7%。 2月上半月，全市新增一手房供应面积298302平方米，环比减少80%；其中，住宅供应面积为269119平方米，环比下跌48%。截至2月17日，全市一手住宅累积存量有396649套，按照去年的月平均成交量6975套计算，消化存量需57个月。

　　2月上半月一手住宅各产品线成交量跌幅逾八成。其中，总价800万元以上的豪宅成交量跌幅最大，半月仅成交15套，环比下跌94%，高于大盘成交量的平均跌幅。 从面积区间看，300-500平方米的大户型，成交4套，环比跌幅达93%；面积在500平方米以上的一手住宅成交2套，环比下跌88.9%。 从价格区间看，跌幅前三的主要集中在单价3万元以上的住宅。其中，7万元以上的一手住宅成交量跌幅最大，2月上半月仅成交1套，环比跌幅高达97%；单价在3万-5万元的一手住宅成交37套，环比下跌92.4%；单价在5万-7万元的一手住宅成交9套，环比跌幅达92.2%。

　　广州商铺价格涨得快，投资客纷纷入市

　　从2010年开始，商业地产就渐渐呈现出“东方不亮西方亮”的景象。据中介透露，今年1月，商铺成交均价同比去年增长一到两成。“2010年商铺写字楼市场比2009年回暖很多，现在甚至出现了写字楼、商铺‘有价无市’的情况。”广州限购住宅后，估计有七八成住宅市场资金闲置，在股市等其他投资渠道不畅的情况下，不少资金流入商业地产，令商业地产价格不断飙升。

　　深圳:上周成交大幅回升，南山新房拉高深圳全市均价

　　根据深圳市规划和国土资源委员会网站的统计数据显示，上周（2月14日-2月20日）新房成交套数为647套，成交面积达5.44万平方米，成交套数恢复到春节前一周水平，环比前一周增加了34.79%。分区看，上周成交量最大的仍为龙岗区，共成交了310套，罗湖、福田、南山、宝安、盐田5个区上周成交量分别为5套、13套、230套、72套、17套。成交价格方面，上周的成交均价为21071.38/平方米，环比前一周上涨了12.77%，再次突破两万。分区看，盐田上周成交均价为20988.5元/平方米，比春节前一周下跌了26.66%；罗湖、福田、南山、宝安、龙岗的成交均价也有不同程度的下跌，下跌幅度分别为9.84%、3.52%、1.12%、11.35%和7.52%，调控政策的影响逐渐显现。但由于上周成交均价较高的南山区成交量相对其他各区较大，拉高了全市的成交均价。

　　上周二手房成交1086套，日均成交217.2套。成交面积10.1万平方米，日均成交面积2.02万平方米。上周二手房成交量相比前一周上升了65.30%。从各区来看，上周各个区成交量相对于前一周都有上升。成交价格方面，上周二手房的成交均价为19519元/平方米，相比于前一周，上涨了1.95%。

　　数字透视

　　一、一级市场：

　　一周土地供求：

　　二、二级市场：

　　1、一手房总体供需情况：

　　1)商品房存量：截至2011年2月27日，全市商品房累计可售存量为543.33万㎡，合计74407套；其中洋房和公寓可售存量为331.74万㎡，合计32755套；别墅可售存量为58.96万㎡，合计1411套。

　　2)一周商品房供应：2011.2.21-2.27期间商品房新增供应面积3.15万㎡，合计186套。

　　3)一周商品房成交：2011.2.21-2.27商品房成交面积10.57万㎡，面积环比上升26.86%，同比增加178.08%，合计1101套，环比上升31.86%，同比增加186.72%。本周住宅成交9.40万㎡，合计846套，其中普通住宅（洋房+公寓）成交8.37万㎡，合计820套；别墅成交26套，成交金额1.44亿元；非住宅成交面积为1.16万㎡，合计255套。

　　4)一周商品房价格：

　　2、区域住宅销售排行：

　　3、各物业类型销售排行：

　　4、地产工程信息：

　　5、商品房预售许可信息：

　　三、三级市场：

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