2月东莞楼市观望情绪浓厚供需双双下滑 成交环比跌66.50%

　　中原地产发布：2011年2月东莞房地产二级市场住宅报告

　　一、土地市场分析

　　关键数据一览：

　　月度总体叙述：

　　2011年2月，恰逢春节长假土地市场大部分时间过于冷清，即使挂牌量仍然十分可观，但进入竞拍环节的土地寥寥无几，并且有的地块还因无人问津而惨遭第三度流拍，但也有地块被开发商普遍看好，特别是长安霄边村纯商务金融地块，以及麻涌大步村的商住地块，都是经过激烈的竞拍才“尘埃落定、名花有主”，给当前沉寂的土地市场一抹亮色。

　　1、2月土地挂牌激增，未来土地供应仍将充足。

　　土地供应以挂牌上市时间为准，下同。

　　土地挂牌放量，商住用地仍是主角。

　　2011年2月东莞市国土资源局挂牌上市27宗土地，总面积83.11万㎡，环比增加14.84%，同比增加269.38%，其中商住用地9宗，占地32.98万㎡，同比增加739.19%；15宗工业用地，占地44.70万㎡；本月总体供应量延续上月的势头，特别是商住地块仍是土地拍卖市场的主角，不过大部分挂牌的地块要等到3月份才正式进入竞拍环节。

　　2011年2月东莞挂牌上市土地情况一览：

　　2、2月土地市场淡季，成交总量微乎其微。

　　2011年2月东莞市成交4宗土地，成交面积为7.59万㎡，同比减少65.61%，成交金额2.95亿元，同比增加17.46%；其中商住用地成交1宗，成交面积4.30万㎡，同比增加469.00%，成交金额1.72亿元。总体而言，2月土地市场既有地块受到各路开发商的激烈追逐，也有地块无人问津惨遭流拍。

　　本月土地市场表现冷暖分明，特别是作为热点地块的长安纯商业金融用地，引来五家开发商群雄逐鹿，最终中正地产笑到最后以溢价超过六成的代价，耗费1.14亿元收入囊中，折合楼面地价3862元/㎡，这个价格水平应该说不高不低，毕竟在迎来商业地产发展的历史时机，如此优越的地段其价值大有可为；但另一方面，该地块面积偏小，难以做成标杆，并且面对长安万达广场、万科综合体的双重夹击，未来商业市场竞争将更加激烈，项目必须在市场定位上独辟蹊径。

　　2011年2月土地挂牌交易情况如下：

　　3、商住用地冷暖分明，一边激烈竞拍一边无人问津。

　　一边激烈竞拍，一边惨遭流拍。

　　2月，只有麻涌大步村的1宗商住用地成功出让，经过51轮的举牌之后，被钜隆地产以1.72亿元的总价收入囊中，折合楼面地价1999元/㎡，溢价率高达186.67%。至此，已经是2010年9月以来钜隆地产第4度在东莞拿地，足迹遍及大朗、厚街、麻涌，可见钜隆地产深耕东莞市场，把目光瞄准未来房地产发展后劲十分充足，靠近广州或东莞城区的区域。

　　此外，本月樟木头樟罗村商住用地第三度流拍，成为无人认领的“孤儿”。2008年7月的第一次流拍情有可原，毕竟当时在楼市环境惨淡的时期，开发商都在勒紧裤腰带过日子，自然无暇顾及土地市场；2010年1月的第二次流拍，虽然当时楼市成交依然热闹，但中央层面的政策已经开始转向，楼市调控政策“山雨欲来风满楼”，而土地拍卖前不久国土部门就祭出新政，首次贯彻拿地首付不低于50%，这对于樟罗村地块2.54亿元的起拍价让人有所顾虑；2011年2月，该地块第三次推出拍卖，并自降身价到1.96亿元，仍然以流拍收场。

　　近期供需小结：2011年2月，恰逢春节长假土地市场大部分时间过于冷清，即使挂牌量仍然十分可观，但进入竞拍环节的土地仅有5宗，并且有的地块还因无人问津而流拍，市场处在一个短暂的休整期。

　　4、3月土地市场重回正轨，塘厦、凤岗热点地块或引来开发商争相追逐。

　　经过上月土地市场的短暂沉寂之后，3月土地市场将重新回到正轨，进入最后竞价的土地达到32宗，97.62万㎡；其中商住用地10宗，合计面积43.25万㎡；商业、商务金融用地3宗，合计面积5.43万㎡。

　　3月尤其值得关注的热点区域是塘厦、凤岗，特别是塘厦镇平山村两宗地块，面积分别为7.73万㎡、11.13万㎡，为近几年塘厦地理位置最优越的商住地，该地块紧邻观澜高尔夫球会，如果有开发商能将两块地一举拿下，未来可望打造成一个总建筑面积接近50万平方米的景观豪宅大盘。此外，凤岗五联村、三联村两宗地块，位置靠近深圳，其起拍楼面地价仅分别为910元/㎡、1199元/㎡；目前，凤岗在售楼盘销售情况十分理想，限购之下深圳投资客源源不断到此投资置业，所以有广阔的市场空间可供挖掘。

　　3月待拍卖的商住用地容积率普遍偏高，大部分地块容积率在3.0左右，当前政府逐步提高容积率，其中一个重要因素是土地资源日趋稀缺，特别是成熟片区的优质地块，通过提高容积率可以有效增加供应，以此平抑某些区域市场的供需失衡；此外，政府提高土地容积率还可以抬高土地起拍总价，增加财政收入，从而解决廉租房、保障房建设过程所需的庞大资金缺口。

　　3月挂牌交易的商住、商务用地一览：

　　二、二级市场供需分析

　　（一）新增供应状况

　　淡季又遇新政，2月新增供应大幅缩水；全市商品房总供应6.45万㎡，环比下降82.81%。

　　据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2月全市共6个项目有新增供应，总供应面积为6.45万㎡，环比下降82.81%，同比上升4.71%。这其中有以下几个方面的原因：一是传统春节假期，置业者置业计划暂且搁置，多数新莞人返乡过年，因此2月份相对是淡季；二是1.26“新国八条”春节前夕出台且力度空前，给原本淡季的市场雪上加霜，开发商推货有所放缓；三是去年年底与1月份新增供应放量，市场上更多的是消化存量。这些因素使得2月供应跌入低谷，但与2010年同期供应水平基本持平，进入3月份，一切工作归于正常运转，但受“新国八条”影响，市场观望气氛浓，预计开发商会增多些活动或优惠来吸引人气，但是对于存量较多或者今年任务较重的开发商来说，或提前推货，抢占先机，为后市缓解压力，预计3月供应量有所回升。

　　从供应的物业类型来看，住宅供应量为4.69万㎡，环比下降86.70%，同比上升5.39%，其中主要是洋房的供应，公寓与别墅的供应一片空白；非住宅供应当中，仅有商铺供应1.76万㎡，写字楼与车库也为零供应。

　　2011年2月份东莞商品房新增供应明细：

　　镇区供应占绝对主导，城区进入“零供应”月份 。

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应区域看，2011年2月商品房新增供应中四大城区为“零供应”；镇区总共仅有6个区域有新增供应，新增供应总面积为6.45万㎡，松山湖、洪梅等表现非常突出，其中镇区供应项目有：万科•松山湖悦、雍景家园、中惠•香樟绿洲二期、虎门安居大厦。

　　中小户型供应比重锐减，大户型个盘供应增幅明显，整体较平抑。

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从户型面积上看，2010年2月东莞新增住宅供应中刚性需求的中小户型（60㎡以下及60-80㎡）供应明显放缓，占总量的48.87%，其中60㎡以下产品为零供应，60-80㎡的中等户型降幅也很明显，这主要是由于中小户型公寓产品供应一直偏紧，尤其是城区供应目前是处于断档期；81-120㎡的中等户型为供应主导，这主要是三次政策调控后中小户型一直深受刚性需求的持续关注，而东莞购房群体新莞人的刚性需求占比重高达70%多，因此是市场的主要力量。而大户型多属于改善性需求，也是政策调控的对象之一，首付门槛提高，利率1.1倍，第三套停止贷款等，使得大户型需求观望浓郁，需求逐步积累，开发商对大户型推售也较谨慎，而2月份，大户型比重相对有所增加，这主要是前期推货策略中小户型集中推货，后期越卖越大；其次是“限购令”风声频吹，“一步到位”的置业想法给开发商带来了利好，其中140-180㎡出现“爆发性”增长，但主要集中在万科•松山湖悦；若剔除个盘影响，则80-100㎡及101-120㎡所占比重为46.43%和31.07%，为主推产品。

　　（二）库存供应状况

　　商品房可售存量降至541.58万㎡，缓解了房价下行的压力。

　　根据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，截至2011年2月28日东莞商品房的累积可售存量为541.58万㎡，环比1月份下降了4.98万㎡，这主要从需求的两个方面分析，一是部分镇区刚性盘在1月底成交良好，这些刚性需求集中在2月份签约；二是资金实力雄厚的置业者出手高档洋房和投资性公寓，使得部分项目出货理想，这两个因素使得2月份成交量同比去年增加29.73%，成交量为23.65，同时2月份供应量仅有6.45万㎡，供应量的大幅缩水，也使得商品房可售存量继续往下探。可售存量很大程度上跟房价息息相关，当存量处于高位时候，房价有下行的压力，当存量处于低位时候，房价有上行的动力，但由于2011年政策调控偏紧，开发商对市场前景仍存顾虑，因此存量的不足对于稳定房价的预期有很大的支撑作用，也给后市缓解了销售压力。

　　目前东莞住宅存量为388.47万㎡，环比下降15.41%，共33998套；其中洋房存量为302.74万㎡，环比下降17.36%，共27672套；公寓存量27.45万㎡，环比下降14.75%，共4937套；别墅存量58.26万㎡，环比下降4.00%，共1389套。
2011年2月东莞商品房各物业类型可售存量变化：

　　（三）潜在供应状况

　　开工量跌入“低谷”，2月新开工面积为9.36万㎡，环比下降89.17%。

　　据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2011年2月全市商品房新开工面积为9.36万㎡，环比1月份下降89.17%。新开工的项目仅2个：江山花园、新世纪•上河居。2月份新开工面积大幅减少，这主要是由于春季假期影响，大多数工程停工；但也有少部分项目为了赶5月份的销售节点，春季加班加点。这两个新开工的项目都属于镇区，城区新开工项目较少，且供应一直处于偏紧状态，这也给价格稳步上升提供了动力。
　　2011年2月份新开工项目一览：

　　（四）市场成交状况

　　2月东莞楼市观望情绪浓厚，供需双双下滑，成交环比跌66.50%。

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2011年2月东莞共有196个项目有商品房成交，成交面积为23.65万㎡，环比下降66.50%，同比上升29.73%；成交总金额为19.21亿元，环比下降65.46%，同比上升46.53%；其中商品住宅成交21.92万㎡，环比下降60.60%，成交金额为17.37亿元，环比下降63.43%，共成交1987套；非住宅成交面积为1.73万㎡，环比下降88.44%，成交金额为1.84亿元，环比下降77.28%。

　　2011年2月东莞市商品房成交总体情况： 

　　2月前夕，第三次调控如期而至，截至2月底，已有19个城市出台地方版“限购令”。而随着各地楼市调控细则继续发布，市场观望氛围加剧，供需双方博弈仍在持续。北京、上海、深圳等地成交量大幅下滑。房企纷纷推迟开盘并放缓购地节奏，部分开发商给出小幅优惠以增强买气，楼市促销初现端倪。

　　东莞楼市受1.26政策调控影响，加上春节假期的因素，客户更多是等待并延迟购房计划，最后两周随着返乡一族的回莞，成交有所转好，但仍是看房的较多，买房的少；开发商这边主要消化存量较多，新推项目较少，部分开发商搞一些暖场的活动和优惠吸引客户到场，暂无降价很大的项目。后市预计开发商为了打破这种沉寂的市场局面，会加大楼市促销，价格或稳中微降，这种状态大概要持续到4月上旬；4月下旬随着新项目增多，开发商推广力度加大，客户对政策的消化也差不多，在市场选择性增多的情况下也会陆续出手。

　　市场对政策抗性增强，东莞市场整体受政策影响较小。

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，结合2010与2011年政策与春节因素分析，自2009年底开始，国家就有一系列房地产政策出台，而春节前夕1.10“国11条”政策出台，2010年春节期间为“零”成交，春节后两周成交量也不尽人意；而2011年市场同样受史上空前1.26“新国八条”政策影响，且政策力度加码，但东莞市场不管是从春节期间还是从春节后两周成交情况来看比2010年都要理想，节后三周总成交同比增加42.65%，这主要是有以下几个原因：一是政策出台频繁，市场对于政策的消化时间明显缩短，且每次调控后市场都会有一个大幅反弹，因此客户对政策已经麻木，抗性明显增强，且东莞刚性需求潜力很大，因此市场经过短暂观望后仍将恢复正常态；二是政策的初衷是打击投机、投资需求，而东莞属于三线城市，主要以刚性需求位置，这部分客户占到总量的70%以上，这部分客户都属于首次置业，因此心理因素影响较大，实际的累积需求仍有所释放。

　　供需双方博弈仍在持续，部分开发商促销初现端倪。

　　第三次调控如期而至，加息、“限购令”接踵而至，使得市场上观望情绪浓厚，买卖双方又一次博弈展开，而东莞市场首次置业者多，因此市场整体仍保持平静，并没有出现太大的价格调整；但也有少许纯大户型项目尤其是为了规避“70/90”政策的合拼户型，为了出货开发商给出了部分隐蔽性的优惠，还有就是那种小开发商对市场把握不清晰，为了资金回笼，进行暗降促销等，这些市场现象虽然不普遍，但是可以看出部分开发商有一种提前意识，给出些优惠以吸引人气，进而试探市场，通过与客户的多次谈判和沟通，这样一方面是为了促进成交，但更多的是价格试水，为后市定价和营销策略做准备。

　　三、二级市场价格分析

　　2011年2月东莞各物业商品房成交量价情况（单位：元/㎡）：

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2月份除洋房成交价格环比有所下滑以外，投资性物业如：公寓、别墅、商铺、写字楼物业环比全线飘红。这主要是2月份镇区项目成交量较多，而镇区项目价格洼地，因此对整个市场价格有所拉低，城区项目成交较冷淡。商业物业及投资属性公寓、别墅产品价格有所上扬，这主要是自去年以来的三次调控政策令住宅产品需求压抑，非住宅市场尤其是商业地产一片向好，广深“限购令”的出台，使得临近这些区域的东莞市场成交强劲，价格也有所上浮。

　　（1）洋房

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2月洋房总成交面积为 18.12万㎡，成交套数为1745套，套数环比下降 58.47%，成交均价为6660元/㎡，环比下降5.36%，其中洪梅的雍景家园以111套签约量，排名全市第一，比第二名的狮子洋1号多出22套。

　　（2）别墅

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2月别墅总成交面积为2.68万㎡，成交套数为71套，套数环比下降75.85%，成交均价15734元/㎡，环比上升5.28%，其中世纪城•国际公馆香榭里7套签约量排名第一。

　　（3）公寓

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2月公寓总成交面积为1.07万㎡，成交套数为167套，套数环比下降58.97%，成交均价为10067元/㎡，环比上升44.27%，其中沃多夫以36套的签约量占据公寓成交第一名。

　　（4）商铺

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2月商铺总成交面积为0.90万㎡，成交套数为98套，套数环比下降61.87%，成交均价为12871元/㎡，环比上升139.82%，其中金富盈•山水华府二期以22套签约量排第一位。

　　（5）写字楼

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2月写字楼总成交面积为0.50万㎡，成交套数为40套，套数环比下降-64.60%，成交均价为7191元/㎡，环比上升40.87%，其中汇盛国际以26套签约量占居第一。

　　（6）车库

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2月车库总成交面积为0.33万㎡，成交套数为266套，套数环比下降59.01%，成交均价为10014元/㎡，环比上涨55.64%，其中东骏豪苑四期以106套签约量排名第一。

　　九成区域成交量下跌，洪梅区域逆势飘红跻身前五名。

　　从各区域成交情况来看，2月份东莞成交的31个区域中共成交23.59万㎡，其中有九成区域全线飘绿，仅有厚街、石龙两个区域有小幅增加；四大城区总成交5.98万㎡，南城以2.22万㎡续登全市各区镇龙虎榜首，紧跟其后的是：东城、塘厦、厚街、洪梅等。明显区域洪梅作为西北片区的代表跻身前五名，自去年下半年至今，西北片区加大了土地供应，随着此区域广深沿江高速的动工，外地开发商对这些区域的发展潜力看好，积极拿地，因此西北片区的洪梅、道滘，高埗、中堂等房地产前景值得期待。

　　附表：各区域成交面积环比增长情况（单位：平米）

　　小户型投资需求平抑，刚性需求暂且观望，大户型改善性需求淡季不淡。

　　根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，2011年2月普通住宅（洋房+公寓）成交中，40㎡以下及40- 60㎡的小户型成交比重与1月份基本持平，这主要由于市场上中小户型供应偏紧，虽然市场上有部分小户型产品，但由于多处于尾盘，有的地理位置、交通、配套等不是很理想，因此对投资者吸引力大打折扣；而60-100㎡的中等户型成交占整体比重大幅减少，这主要是由于春节因素及“新国八条”的影响，客户观望氛围浓厚，但这种情形在节后有所改观；120-140㎡及140-160㎡以上大户型，在淡季中表现比较突出，说明了在小户型投资需求平抑，刚性需求观望的淡市中，资金雄厚的改善性需求在市场中较活跃，这部分客户基本上是一次性付款，看重的是产品的品质，社区的附加值带给他们的舒适指数，因此市场上一旦有这样的项目，备受置业者的关注。

　　2月份普通住宅中位价格为5836元/㎡，房价表现平稳。

　　中位值法：1、定义：一组数据按从小到大的顺序依次排列，“奇数”取处在中间位置的一个数（偶数取最中间两个数据的平均数）。2、中位数的优缺点：中位数是样本数据所占频率的等分线‘它不受少数几个极端值得影响，有时也会成为优点。

　　2月份东莞楼市成交量大幅下降，普通住宅成交19.19万㎡，环比下降57.40%，共1912套。从价格分析，普通住宅中位房价为5836元/㎡，与上月基本持平，整个市场表现为“缩量滞涨”的态势，这主要是2月份成交量少，但是价格却保持稳中微升，这主要是总价较高的大户型在本月成交比重有所上升，对整体价格有所拉高；公寓方面由于投资性产品成交量较多，这些项目有：沃多夫、帕萨迪纳、观澜高尔夫花园等，价格去到1万多；但大户型客户毕竟所占比例较少，因此部门开发商为了刺激庞大首次置业需求，部分开发商在2月底促销优惠初现市场，若市场这种博弈的僵局仍无法打开，预计3月份开发商促销优惠力度会加大，在特价或暗降优惠较多的诱导下，成交量有所恢复，但价格有所走低，因此预计3月份价格会出现微调。

　　大户型淡市支撑市场，普通住宅总价区间重心上移。

　　根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，2月份由于政策调控，投机、投资需求平抑，刚性需求驻足观望，其中20万以下及30-40万小公寓环比有小幅下降；而改善性大户成为市场主要支持，成交比重有所上升，大户型由于面积大，总价自然也高，其中总价在80-100万成交环比大幅增加，这部分客户多属于资金实力雄厚，二次或多次买房，因此政策对其影响不明显，更多的根据自身的需求出手，而超大户型，在通胀年代，置业者买来更多的是寻求资金的避险。

　　四、东莞房企及普通住宅销售情况

　　淡市开发商整体出货缓慢，加大了后市销售压力。

　　根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，2月份由于节日与政策等诸多因素，开发商整体出货放缓，相比前几个月及全年任务来看，2月份的业绩简直是杯水车薪，同时品牌开发商的出货也出现了明显放缓，这给后市销售带来了压力；但2月份开发商成交金额看点颇多，本土开发商新世纪地产跻身前三甲，其它像富盈地产、丰泰地产、中惠地产等重现前十名，这与开发商2月份推货策略有一定的关系，同时也说明开发商竞争日益激烈，你追我赶，不干示弱。从前几个月的开发商业绩排名来看，品牌开发商在货量充足的情况下始终占市场上风，但是2月份由于部分品牌开发商货量不足或推货策略原因，出货出现分化。

　　2011年2月开发商销售排名前十名：（按销售金额）

　　镇区项目成交抢眼，西北片区新兴市场热度升温。

　　从2月份普通住宅成交排行前十看，镇区项目为市场成交大头，占地整体的90%，城区由于供应量跟不上，市场存量可选择性也不多，因此成交相对落后；其中洪梅的雍景家园由于前期开盘轰动效应，而且中小户型居多，取得不错成果，在一定程度上也弥补了市场长期供应的空白，同时第二名的虎门港1号也销售近百套，从前两名项目所属区域来看，都属于新兴区域的西北片区，可以看出这些区域房地产发展空间较大。

　　2011年2月普通住宅销售套数排行（按销售套数）

　　五、后市展望

　　1、两会召开在即，房地产仍是热门话题，但以讨论现有政策如何贯彻为主。

　　第十一届全国人民代表大会第四次会议和政协第十一届全国委员会第四次会议，将分别于2011年3月5日和3月3日在北京开幕。与往年一样，房地产仍然是委员们讨论的热门话题，不过两会期间应该不会有相关政策的出台，因为当前楼市的第三轮调控正在全国一线城市，以及部分房价上涨幅度过快的省会城市全面铺开，但各地省市政府细则出台的时间有先有后，并且政策出台之后的调控效果还需要不少时日的评估，所以未来一段时间中央政策消息面偏静。而东莞在政策方面，除了响应国家号召与广东省签订房价控制目标责任书，确定今年房价控制目标之外，还将加大保障性住房、廉租房的建设；据悉，2011年东莞主城区将建设面积约为12.1万平方米的经济适用房，筹建4500套公租房，这些项目对商品房市场构不成什么冲击，但对健全东莞市的住房体系建设是一个明显的利好。

　　2、央行货币政策持续收紧，银行信贷优惠缩水对东莞楼市影响有限。

　　随着国家对房地产市场调控的政策力度一轮强过一轮，2011年货币政策仍然持续收紧，央行提高存款准备金率提高到历史高位，以此收紧货币流动性，在银行终端的反映是贷款审批门槛水涨船高，致使购房者等待放款时间越来越长，而且首套房贷利率优惠也随之缩水，甚至直接取消。东莞各大商业银行亦不断调整房贷利率，部分商业银行春节前还承诺首套房贷款8.5折优惠利率，现在都先后提高到基准利率，只有个别银行执行8.5折利率，包括建行、工行、中信银行、东莞银行、招行等利率都以基准利率执行。房贷利率的缩水与取消对东莞楼市而言会有所影响，不过影响深度有限，购房者月供压力有所增加，观望气氛会有点抬头，但东莞楼市是一个依靠刚性需求支撑的市场，之前供应紧缺的局面让刚性需求一直被压抑，在2011年供应开始大幅放量的情况之下，购房者更容易选到合乎“心水”的房子，这将有效刺激需求的合理释放。

　　3、开发商将通过少量加推试探市场，为五月楼市旺季做足准备。

　　2月适逢春节长假，楼市的传统淡季，东莞大部分开发商都没有新货入市，仅仅在春节之后对存货进行各种促销活动、小打小闹。进入3月份随着各行各业重新回到正常轨道，开发商的出货冲动有所加强，通过少量加推的形式试探市场前景，为五月楼市旺季进行充分准备。在全国限购令从一线城市逐步向二、三线城市蔓延的外部大环境之下，虽然目前东莞楼市不太可能出台限购令，但政策对东莞客户形成多大影响仍是一个未知数，只能通过推出少量房源来刺探客户的心理，所以目前不少楼盘如滨江公馆三期•荣爵馆、世纪城•国际公馆已在积极地认筹或VIP诚意等级，将择机在3月正式入市；3月东莞住宅供应量将比2月大幅增加，而供应量的积极回升，在各种打折优惠促销活动的配合之下，市场交投气氛将随着气温一样逐步上升，这对购房者而言是一个不错的购房时机。

　　4、开发商打折优惠力度将继续加大，借此聚揽人气。

　　经历春节过后，不少楼盘继续重新吹响打折优惠的号角，并且优惠力度有加大的趋势。例如葡萄庄园3月前购房即送7万幸福基金，再送16888元大红包；花样年•君山高尔夫官邸认筹即享2万抵10万优惠；星城香洲2万抵7万超值购房优惠；滨江公馆三期•荣爵馆2万抵10万认筹。可见如此大的优惠是去年所未有的，开发商兴师动众的大打折扣风，一方面既可以刺探市场的客户心理，对顾客的心理价位进行摸底，另一方面又可以在不影响项目档次的前提下，偷偷出货小步快跑，占得市场先机。

　　5、二、三线镇区的刚需群体对政策敏感度低，市场吸纳力并未有明显减弱。

　　2011年以来，即使楼市限购令在全国风起云涌，但目前东莞市场并未受到太大的影响，特别是房地产发展处于起飞阶段的二、三线镇区，各大楼盘在新鲜上市的时候都取得非常不俗的销售量，尤其是道滘的虎门港1号、石碣的盈拓•郦苑、洪梅的雍景家园等楼盘。这些偏远镇区的楼盘能够取得不错的成交，与本地旺盛的刚需群体息息相关，他们受到政策影响较小，大部分潜在买家还是果断的出手购房；此外，二、三线镇区楼盘数量少，市场竞争不充分，但刚需却一直在不断累积，遇上价格合理适中的楼盘将迅速被激发。在接下来的阳春三月，二、三线镇区仍然是楼市成交的热点区域，也正是基于以上的因素，2011年以来这些区域的商住用地备受青睐，不少开发商纷纷进行“跑马圈地”。

　　6、通胀仍将持续加剧，近期开发商或推出部分豪宅产品回笼资金。

　　2011年通胀预期如影随形，1月CPI继续高企达到4.9%的水平，在接下来的一段时期通胀情况难有明显改观，而东莞目前并有没进入限购行列，不少在2010年底回笼资金的企业主、富有阶层，自然不会让手头充裕的资金闲置贬值，仍然会把目光瞄准最适合抗通胀的大户型豪宅或类别墅产品，从近期成交相对活跃的塘厦、松山湖、虎门的豪宅、别墅产品就可见一斑。此外，在银行信贷收紧首付提高的情况下，东莞客户购房一步到位的意愿十分强烈，所以2月普通住宅大户型成交比重明显上升，达到23.50%，所以在接下来的3、4月仍然会有部分开发商顺应市场形势，选择推出少量豪宅或高端产品回笼部分资金。