东莞楼市住宅成交量价平稳 市场逐渐回归正常状态

　　住宅成交量价平稳 市场回归常态

　　瑞峰置业三月第1周东莞楼市报告

　　一、一周经济运行和房地产动态

　　温家宝：今年预期GDP增长8% CPI在4%左右

　　温家宝总理3月5日政府工作报告指出：今年国民经济和社会发展的主要预期目标是：国内生产总值增长8%左右；经济结构进一步优化；居民消费价格总水平涨幅控制在4%左右；城镇新增就业900万人以上，城镇登记失业率控制在4.6%以内。

　　发改委：十二五将实现保障房覆盖率达20%

　　发改委表示，未来五年，要建设城镇保障性安居工程3600万套，今年1000万套，明年1000万套，后面三年还有1600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%。同时在“十二五”规划纲要中，也明确提出对于城镇低收入住房困难家庭要提供廉租房，实行廉租房制度。对城镇中等偏下收入住房困难家庭，要提供公共租赁住房保障。对于中高收入家庭，将实行租赁和购买相结合的商品房制度。

　　银监会：地方融资平台贷款只准投保障房

　　中国银监会主席刘明康5日表示，目前地方融资平台贷款处于调整压缩之中，仅允许平台贷款在有偿还能力的保障性住房建设领域适度新增。

　　刘明康：未停房地产开发贷款 今年新增贷款规模在7.5万亿左右

　　中国银监会主席刘明康表示，监管机构并未叫停商业银行的房地产开发贷款，银行对于合规的房地产企业仍在继续放贷。但是数据统计显示，最近几个月以来，商业银行房地产贷款的规模在收缩。今年央行并未确定信贷目标，但是按照目前确定的广义货币供应量M2的增速为16%来计算，今年金融机构的新增贷款规模大约维持在7.5万亿左右。

　　国税总局：房产税暂不推广

　　国家税务总局局长肖捷5日表示，有关房产税目前主要是总结上海和重庆两试点城市经验，尚未得知北京和深圳被列入下一批房产税试点城市的信息。

　　二、土地市场

　　1、本周成交信息：凤岗继续白热 东坑地块成功嫁出 石碣商业再被看好

　　本周(2月26日-3月4日)东莞市国土资源局共有五宗地块进行挂牌出让。其中除凤岗镇五联村地块溢价高达129%外，其余地块都以底价成交。凤岗地块出让现场是今年目前为止竞争最为激烈的一次，共9家企业到场参与拍卖，最终经过59轮举牌被合志同展投资有限公司夺得，折合楼面地价2080元/㎡。石碣镇在去年3月份和8月份曾经3次推出两幅商业金融地块，最终都以流拍告终，今年石碣镇首推商业金融用地就成功交易。相信经过去年石碣镇商住用地的大幅放量之后，商家们对石碣镇商业金融用地的关注程度也会相应提高。另外，之前流拍的编号为2011G026和2011G027的东坑镇坑美社区地块经过调整出让底价之后，也和另一宗新推出的商住用地一并被东盈实业竞得，折合楼面地价皆在650元/㎡左右。目前，东坑镇在售的仅有皇家公馆项目，附近大朗镇的楼市温度或将感染东坑市场，促使东坑走出淡市。

　　2、下周待拍土地：大朗地块值得关注 桥头市场再次面临考验

　　下周(3月5日-3月11日)东莞土地市场也将有5宗商住金融用地挂牌出让。值得关注的是大朗镇银朗南路一宗面积为4.6万㎡的商住用地，是今年大朗推出的第三宗地块，位于东方银座项目地块旁。清溪镇推出的商务金融用地是08年以来推出的第一幅商务金融性质用地。沙田也将推出今年第一幅商务金融用地，春节前佳兆业以高出出让底价500-1000万一举夺得沙田5宗商住用地之后，沙田房地产市场也受到业内关注。凤岗镇推地势头依然强劲。另外，桥头镇08年以来仅成功交易一宗商住用地，为2010年1月东莞市宜久房地产开发有限公司拿下的近13万㎡地块。此次桥头推出的地块面积约3.8万㎡，起拍楼面地价仅为551元/㎡。

　　3、本周出让公告

　　本周无土地挂牌出让公告。

　　三、房地产市场

　　1、新增供应量：推盘增多 本周新增大户型为主

　　东莞市瑞峰置业市场研究部监测数据显示，本周有5个项目新增供应，三个项目新增类型为洋房，两个为车库。在连续多周新增供应低迷之后，本周新增供应总量终于得到大的提高，除由于上周茶山和虎门大面积商铺新增导致本周非住宅面积稍稍下降之外，其他新增项都是大幅提高。其中住宅面积新增9.3万㎡，比上周增加412%，90㎡以上的户型有538套，以中大户型的增加为主。君山推出的为280㎡和310㎡的超大户型。滨江公馆3栋楼推出的是100㎡和135㎡主力户型。石龙中央豪门推出的是三房四房的多样化户型。

　　2、成交情况

　　2．1  商品房整体成交情况：住宅成交量再度上升 日均签约127套

　　经过三周时间，东莞市场逐渐进入常态，本周东莞商品房共签约1127套，成交面积约18万㎡，比上周增加43%。其中，商品住宅签895套，成交面积10万㎡，环比分别增加8%和12%。住宅日均签约127套，签约均价为7939元/㎡，比上周增加8个百分点。成交量回归常态。非住宅签约232套，成交均价为10293元/㎡，比上周下降9%。

　　2．2 住宅成交量走势：价格平稳小幅波动 市场对调控没有过激反应

　　近几周东莞住宅成交量回升明显，节节增高，而住宅签约价格基本持平，整体均价在7500元/㎡上下波动。全周住宅合计成交面积约10万㎡，895套，日均成交127套，户均面积113㎡，比上周增加4㎡。从量价走势来看，东莞市场对调控没有出现过激反应。

　　2．3  区域住宅成交排名：主城区和泛城区表现良好 东城南城寮步量价齐升

　　本周前三甲是主城三区和泛城区寮步。本周东城以96套签约量位居区域住宅成交排名榜首，南城以3套之差屈居亚军，签约均价分别为11517元/㎡和9179元/㎡。寮步市场本周62套业绩不俗，均价上升幅度亦很高。前两周表现抢眼的洪梅市场依然有较好表现，领先拥有众多楼盘的常平市场3套签约量，排在第5位，签约均价为4749，比上周增加5%。松山湖的签约均价为18544元/㎡，环比增加18%，排名第一。

　　2．4  商品房各物业类型签约情况：洋房成交大幅上涨

　　本周洋房成交788套，比上周增加276套，增加5成还多。车库成交本周亦增加一成多。其余各类型成交量基本平稳。

　　2. 5 个盘成交排名：洪梅个盘再度引起关注

　　锦绣旗峰打破沉寂，本周以38套的靓丽业绩高居榜首。合计签约面积2832㎡，共38套。主要在售户型是50-100㎡的一房至三房。雍景家园成交继续抢眼，以34套佳绩位列第二，连续三周在跻身前十名之内。洪梅另一个盘丰泽园近两周也位列前十名之内，引起市场对洪梅区域的关注目光。

　　2. 6周末楼盘活动

　　3、新开工工程

　　本周无新开工项目。

　　总结：

　　本周两会热烈召开，市场宏观环境平稳。两会决议逐渐浮出，房贷将进一步收紧，保障房作为今年重点大事要落实。

　　东莞土地市场方面，近深区域凤岗土地交易继续呈现白热化局面，东坑地块终于顺利底价嫁出，体量较大，但价格合理。石碣商业地块再度成功出让，显示出近2年来石碣住宅市场对商业市场的带动效应。

　　本周新推盘项目增多，且以中大户型为主。市场成交量升价稳，日均成交127套，回归正常状态。

　　区域成交方面，主城区和泛城区表现良好，东城南城和寮步三区域量价齐升。个盘成交方面，洪梅两盘雍景家园和丰泽园近来业绩颇佳，多次吸引市场关注。
促销活动基本以常规手段为主，认筹款抵多倍房款的吸引手段和讲座等旺场活动。

　　新开工许可方面，上周有两盘获得开工许可，打破节后沉寂，本周再度没有项目获得新开工许可。