观察：房企面临双重风险 大规模兼并重组或出现

时下，国内房地产企业面临不少困难。中国社科院研究员易宪容近日就房企过冬问题对中国经济时报记者表示：“房地产企业过什么冬呢？价格都没有调下来，还过冬呢？中国的房地产市场没有几年调整是不可能的。”

易宪容认为，目前来谈房地产“企业过冬”并不恰当，因为房价还未调整到位，政府救市政策出台得越多越频繁，只能起反作用，大家对房价观望心态更重。但中体奥林匹克花园总裁陈顺表示，房地产企业确实已进入寒冬，必须调整产品结构、适当下调价格。

那么，房地产企业究竟有没有进入冬天呢？

中南财经政法大学金融学院、房地产教研室主任王凌云近日在接受中国经济时报记者采访时认为，房地产企业的确已经在过冬了，不能因为房价没有大幅度下跌就否认企业在过冬。正是房企处在过冬的状态下，市场在卖方和买方的博弈中逐渐进行调整，但价格调整也不可能一步到位。

上海春之声置业公司董事长朱大鸣则对中国经济时报记者表示，在2007年疯狂圈地铺摊子上项目的房企很多都在过冬，也有一些房企，在2007年圈地潮中没有抢到土地的，项目销售差不多的，现在无所谓过冬不过冬。这里的过冬概念是指日子不好过，成交量低迷。“现在不仅仅是房企在过冬，整个世界的经济都在过冬。”

朱大鸣说：“今年我们明显感觉到开发企业投资地产建房的意愿大为下降。”

房企面临双重风险

“现在，房地产企业是真真切切地在过冬了，而且这个冬天还很寒冷。”房地产高级经济师、地产评论人章林晓近日对中国经济时报记者表示，房地产企业面临的形势很严峻，甚至面临能不能存活下去的严重威胁。

“首先，房企面临‘难以为继’的风险。”章林晓对本报记者表示，房地产企业最主要的收入来源是房地产的销售收入。但是，2008年下半年以后，全国许多地方的房地产市场逐渐进入凝冻状态，销售量下滑十分迅速，到目前为止，有些地方有些楼盘已经3个月甚至5个月零成交。

“另外，房企还面临着‘资不抵债’的风险。”章林晓告诉本报记者，过去几年，无论是在开发商还是在专家学者之间，流行着这样一种观点，认为房地产即便存在泡沫也是硬泡沫，尤其是里面的土地泡沫不容易破灭；另外还有人认为，由于土地的垄断特性，我国房地产市场并没有完全市场化，政府有能力托住土地泡沫进而托住房地产泡沫；更有学者和研究机构认为在中国城市化没有完成前，房地产价格只可能上涨而不可能下跌。

在经济趋冷的趋势下，房地产行业压力远超其他行业压力的另一个重要原因，在于土地资产的特点。土地资产有别于其他固定资产，其他固定资产都提取折旧，它是随着时间的推移而不断贬值的，而地产属无形资产，它不提折旧而是实行摊销，但可以通过评估和交易重新恢复或重建，而且这个恢复或重建后的价格能得到银行或其他市场主体的信任，可以此去做融资抵押。

房地产企业的经营战略决策都是建立在“土地价格可恢复或可重建”的基础之上。不论房地产企业取得土地时成本多低，在价格上涨后，房地产企业激进的战略布局都是以上涨后的价格去抵押融资并实行扩张的。一旦遇到房地产(土地)泡沫破灭，囤积房地产(土地)越多的企业，“资不抵债”的风险也就越大。

房地产企业已经在过冬，但为什么不敢大幅降价销售？章林晓认为，一旦大幅降价销售，一些房地产企业“资不抵债”的风险，就会立刻从“潜在”走向“现实”，而如果硬挺着“沉在水底”，或许还能侥幸躲过寒冬期。

大规模兼并重组或将出现

中南财经政法大学教授王凌云说，一般认为市场低迷的时候，进行重组是一个好时机，再加上中央和地方政府的鼓励，房企大规模的重组是很有可能会出现的。

朱大鸣对中国经济时报记者表示，现在是危机时刻，兼并重组可以节省成本，提高资源的利用率，但到目前为止，房企还没有出现大规模的兼并重组现象。

他认为，在这场过冬的竞赛中，会有一批企业“裸奔”跑不到冬天被冻死，或者向资金充裕的企业寻找避寒的场所，但同时，也会有一批新的企业诞生。

“这是我们第四次房企大发展的时机。”朱大鸣说，过去30年诞生了三代房企，第一代以中房为代表，第二代以万科为代表，第三代以碧桂园为代表，第四代不知道还有哪些房企会成长起来，最终能和前三代老房企笑傲群雄，但现在是新的有能力房企壮大的好时机。

章林晓表示，从房地产经济的特征分析，如果中国的部分房地产企业只走到“难以为继”，而没走到“资不抵债”的程度，那么，出现大规模兼并重组的可能性相对会大一些；而一旦接近或者越过了“资不抵债”的底线，那么，对于那些幸存下来还欲扩张的房地产企业，或者业外欲进入房地产行业的企业来说，相比较“兼并重组”来说，“另起炉灶”应该是他们更明智的选择。