牛年房地产市场多重政策难题

尽管目前中央和地方各级政府都已出台了刺激国内房地产市场的各种政策措施，但国内房地产市场的低迷、不景气状况依然难以扭转。刺激房地产市场的组合政策效应难以显现，在一定程度上表明了各方利益仍在彼此博弈，也突出了牛年国内房地产市场的政策难题。

为什么这么说呢？中央政府通过出台降息、降税、鼓励自住购房等财政、货币和税收政策，降低了老百姓的住房交易成本，对推动国内房地产市场的健康发展有积极的影响。

我们注意到，中央政府的房地产市场刺激政策主要是从两方面着眼的：一是房地产业是上轮经济增长的重要引擎，复苏房地产市场将有助于阻止经济下滑；二是推动我国的保障性住房发展，从民生角度来考虑如何由政府来保障部分老百姓的基本住房需求。

而地方政府的房地产市场刺激政策始终处在左右摇摆之间。一方面，地方政府不得不贯彻中央政府刺激房地产市场的政策精神，如加大了保障性住房建设规模与步伐，但心里仍然是不情愿的。因为，保障性住房规模扩大势必会对住房需求和房价下跌产生明显的负面影响，况且还要地方自身筹集保障性住房的建设资金。这促使地方政府更讲究短期的行政性应对。

另一方面，过度偏重或依赖于“土地财政”的治理模式，使得地方政府成为高房价的主要受益者之一，利益驱动导致它们依然敢准备出台类似购房退税、蓝印户口等维持高房价的政策措施。此时，地方政府实际上已失去了其应当承担的“社会责任”， 即保障本地居民的基本住房需求。地方政府之所以敢与中央政府打“擦边球”，原因在于“土地财政”太重要了，如果“土地财政”一蹶不振的话，谁来贴补地方政府的财政收入？

至于房地产开发商，它们更是高房价的受益者之一。维持高房价，也是房地产开发商的最大意愿，房地产开发商则是希望通过“绑架”地方政府，让地方政府充当“解放军”来稳住高房价，并协助它们实现企业利润最大化。可以说，目前的高房价就是信奉“土地财政”的地方政府与房地产开发商彼此“合谋”制造中国房地产市场泡沫的一个结果而已。

而老百姓却成了这种经济增长模式（即将房地产业作为经济发展的支柱产业）的牺牲品。从目前来看，大部分城市（尤其是大城市如上海等）的房价比已超过了20倍，也就是说，普通老百姓购房需要花费20年年均收入（有的甚至是两代人年均收入），才能买到一个合适的住房。但是，老百姓的收入增长远低于房价上涨速度，却要为虚高的房价买单。

所以，各方利益彼此之间的博弈，促使对当前刺激房地产市场的政策目标究竟是什么产生了巨大分歧：一是通过房价的合理调整，使得老百姓买得起住房，以此来促使国内房地产市场的健康发展；二是要么尽可能地维持目前的高房价现状，等待市场回暖，要么是与中国金融与经济“共存亡”。

这种分歧的背后，也反映了当前刺激房地产市场的政策措施不仅涉及各方经济利益的重新调整，而且还涉及各级政府对承担“公平、正义”等方面社会责任的重新定位。

例如，加大保障性住房的建设规模与步伐是否预示着未来国内房地产发展模式发会发生额深刻变化？即从目前完全由市场来解决广大老百姓的住房需求，转向有相当部分由政府来提供其基本的住房保障需求。还有，中央政府暗示地方政府不能越权“救市”，不支持高房价。这些问题都引起了市场的广泛关注。

那么，刺激房地产市场的政策措施应当偏向谁呢？确实，如何协调经济利益与社会利益彼此之间的不平衡或冲突，已成为各级政府、开发商和购房者之间博弈的主要焦点。

在某种程度上讲，牛年刺激房地产市场政策的难题，难就难在如何才能满足不同利益群体的各自要求，难就难在是否会因分歧加大而导致政策措施的变化变得不确定。