中天地产朱必步：政策下投资商铺 要看得更长远

朱必步 广东中天地产营销管理中心总监

核心观点

　　从不动产的投资需求来看，商铺投资是个长远的趋势。这个趋势在国家打压住房投资的前提下，变得更为清晰。

　　中天地产从2002年开始从事商业项目的运作，前期出于“无意识”的开发状态，主要以出售商用物业为主。当时的花园商贸城、假日商街等项目，采用的都是销售、短期变现的模式。但后来公司调整了商业运作的战略，开始不断增加自身的持有物业比例。

　　城市风景商业街，现在商业氛围已经很浓厚了。中天中央广场的开业也在即。为了达到规模整合的效果，中天在去年收购了城市风景旁边的中威大厦，现在也准备把金域华府的裙楼商业打造成“中天名店街”。从景湖湾畔裙楼商业“中天上河坊”算起，到中央商务区这边的“中天名店街”，这一条商业带过来，公司持有的商业规模也会增加。

　　与销售变现相比，持有物业对资金实力要求很高。现在手中有商铺的开发商，会借着住宅投资受打压的机会，大举推出商铺物业。但对于中天来说，一些重要的商业项目会由销售变成持有的模式。采用单一销售变现模式来做商业的话，不利于后期招商和经营。连写字楼也是一样的，中威大厦采用全部出租的模式来经营。

　　在做客户调查的时候，我们了解到现在不少客户开始越发关注商铺的投资。如果趁着这个机会，我们大举推出手中的商铺，成交上还是很乐观的。但公司考虑到自己的长远发展，还是会适当增加一些自有商用物业。不过在4月份左右，南国雅苑那边会有一批街铺推出来，来迎合市场的这种需求。

　　在这种背景之下，有人会担心商铺价格可能因此而被推高。就中天来看，我们想到更多的是怎样把商业的价值点发掘出来，怎么样从招商上提高自己的品牌吸引力，把商业给做起来。我们不会去钻政策的空子，趁机大幅提升商铺的价格，这个也不符合中天稳健的发展思路。

　　投资住宅的渠道收紧以后，不少人开始把资金分流到商铺上来。投资住宅和商铺有蛮大的不同，投资住宅的人，即便不是短期炒房的人，他想着将来最差也就是收租金。但商铺出现长期空置率的风险还是比较大的。即便是在一个成熟的商业中心，被多年空置的商铺也是屡见不鲜。商铺的销售价格不是最重要的，重要的是其所处的位置以及未来的长远规划。买铺，不能只按照价格去选择。更要明白其周边的大规划，还是项目的长远发展。如果在不了解商业规划前提下就出手的话，风险还是比较大的。投资商铺，要看得更长远些，更要沉得住气。