住宅成交本周量增价稳 限购传闻未过多影响东莞

　　瑞峰置业三月第3周东莞楼市报告

　　2011.3

　　住宅成交量增价稳 限购传闻未过多影响东莞

　　瑞峰置业三月第3周东莞楼市报告

　　一、一周经济运行和房地产动态

　　温家宝：消除房价上涨的货币基础  落实地方政府责任

　　3月14日，温家宝总理在中外记者会上表示，对于房价，要从三个方面进行调控：第一，控制货币的流动性。第二，运用财政、税收和金融手段来调节市场需求。第三，加强地方政府的责任。关于调控，温家宝表示，当前最重要的是各项政策措施的落实。对于中央来讲，就是要加强对地方落实房价调控政策的检查力度，真正实行问责制。同时，密切跟踪和分析房地产市场发展的形势，进一步研究有针对性的宏观调控措施。对地方来讲，就是要认真落实房地产调控的责任。比如，首先要公布政府调控房地产的政策和房价控制目标,还有就是加快保障性住房建设。

　　央行年内第三次上调存款准备金率0.5个百分点

　　中国人民银行决定，从2011年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。按2月末中国人民币存款余额72.59万亿元计算，本次存款准备金率上调0.5个百分点将直接冻结资金3629.5亿元。本次上调是为应对短期流动性，是稳健货币政策下的常规政策，也是预防日本特大地震之后部分国际货币发行国继续放松货币政策所带来的冲击，有利于调控未来银行信贷投放节奏，符合市场预期。

　　国家发改委：商品房将实行明码实价  标价不得超过申报备案价格

　　3月15日，中消协联合国家发改委召开座谈会，宣布将对商品房推行明码实价，按照规定，开发商必须一次性公布房源，每一套商品房、代办业务的费用和及物业费用都必须明码实价，不得在标价之外再加收任何其他费用。开发商可以在标价的基础上打折、降价，但标价不得超过申报备案的价格。只有再申报备案价格后，价格才能根据再备案的价格更改。据透露，新规有望在上半年推出。

　　东莞住建局：将出三措施调控房价

　　据东莞市住建局相关负责人透露，东莞已与省签订房价控制目标责任书，并派员赴广州参加关于抑制调控房价具体落实措施的相关会议。计划通过保障房建设、公租房上市及出台房价调控措施达到稳定地方房价目标。年内计划新增2214套廉租房、经适房，上半年拟出台公租房政策，将4500套公租房筹建完毕投入使用，惠及的住房群体有望从户籍人口延伸至800万新莞人。

　　房地产信托发行量猛增  反映开发商资金短缺

　　在楼市调控政策的重压下，各地开发商都开始调整营销策略，以求得资金链不被拦截。面对银行信贷紧缩的现状，信托成为开发商最容易融资的途径。3月份以来，房地产信托发行量猛增，第一周便发行26只，而2月全月的信托发行量为26只。2010年1月至今年3月8日期间，房地产信托共发行566只，占全部信托发行总量的25.76%，募集资金达1193.72亿元。

　　开发商加速降价放缓拿地  楼市拐点或提前到来

　　限购政策效果逐渐显现，多数重点城市成交量继续大幅下滑。与此同时，从3月开始一些大型开发商开始积极降价促销，同时刻意放缓拿地节奏，以控制较好的资金链应对市场风险，这预示着房地产市场基本面的拐点或将提前到来。一旦楼市降价通道打开，将会对资金起到挤出效应，尤其是楼市中的部分投资性资金，或将从楼市流向股市。

　　光大万科中天丰鹏四房企联手  松山湖打造大型休闲产业

　　去年年底，广东中天集团、东莞万科地产、光大地产与丰鹏实业等四大房企，就合作开发位于松山湖新竹路的地块项目达成了一致协议。该协议旨在打造成东莞最具特色的高品质商业项目，以满足松山湖及周边片区对大型商业配套设施和高端商用物业的迫切需求。该合作项目名称定为万科松湖中心，或于2011年年底入市。

　　二、土地市场

　　1、本周成交信息：土地交易短暂休整

　　本周(3月12日-3月18日)没有商住或商业用地成交信息。

　　2、下周待拍土地：塘厦再推两宗大体量商住用地

　　下周(3月19日-3月25日)东莞市国土资源局将对土地编号为2011G033和2011G034的两宗地块进行拍卖。地块位于塘厦镇平山村，均属于商住性质，体量较大，且紧邻深圳市宝安区和塘厦高尔夫球场，周边有骏景高尔夫花园、三正世纪新城、柏丽华庭、世纪豪庭等成熟的商住区。由于深圳实行限购，本来备受关注的塘厦市场更是深受市内外置业者的追捧，但是东莞的限购政策呼之欲出，在这关键的时刻，塘厦两宗合计约19万㎡的商住地块能否继续引爆塘厦土地市场，下周即将揭晓。

　　3、本周出让公告：屡败屡战  樟木头樟罗村地块第四度推出

　　本周公布了两宗有关商住用地挂牌交易的公告信息，其中编号为2011G037位于石碣镇南堤滨江路的地块属于新推出地块，而编号为2011G022位于樟木头镇樟罗村西城路西侧的商住地块则是第四度挂牌，第一次流拍也要追溯到2008年7月，此次出让价格与上次相同。由于樟木头房地产二手市场比较活跃，且和地块本身的条件及历史因素有关，该地块一直不被市场所看好。

　　三、房地产市场

　　1、新增供应量：住宅新增明显下滑  非住宅新增超五成

　　东莞市瑞峰置业市场研究部监测数据显示，本周有4个项目新增供应，涉及产品类型比较齐全，合计新增面积约13.3万㎡，比上一周增加30%。其中，非住宅新增近7.5万㎡，占本周新增供应总量的56%，与上周零新增的非住宅供应成为鲜明的对比，松科苑的办公新增总量更是非住宅新增的主导，约5.7万㎡。而住宅方面仅中信御园和新世纪花园盈拓•郦苑两个项目有新增，分别是656㎡-760㎡的独栋别墅和43㎡-120㎡的洋房，合计约5.9万㎡，共440套，环比分别减少42%和27%。作为石碣市场和江滨新城互为补充的项目，盈拓•郦苑的推货节奏比较密集，和江滨新城一起，推动石碣市场升温。

　　2、成交情况

　　2．1  商品房整体成交情况：成交环比整体飘红  非住宅均价达历史高位

　　东莞市瑞峰置业市场研究部监测数据显示，本周东莞商品房共签约1099套，比上周增加20%，成交面积约10万㎡，比上周增加16%。成交总体数据环比全线飘红，最高增幅达到30%，面积比去年同期增加38%。本周非住宅成交均价达到15905元/㎡，成交量价再度上涨，在严厉调控下非住宅体现出较大的政策空间和升值空间。

　　2．2 住宅成交量价走势：价稳量增  未因限购传闻出现井喷

　　根据商品住宅量价走势图显示，经过上周短暂回落，本周住宅成交量再度回升。本周共成交住宅870套，日均成交124套，合计约9.2万㎡，面积环比增加18%。受中信御园价格的拉动，本周签约均价达到了8323元/㎡，环比上涨6%。近5周住宅成交量均在8.5万㎡左右波动，成交均价基本维持稳定，实现小幅上涨。本周尽管市场传闻限购，但成交未因传闻出现井喷，市场相对理性。若东莞限购的细则确于近期浮出水面，届时将对东莞楼市尤其是靠近莞深客置业的热点镇区带来较大的影响，市场需保持谨慎态度。

　　2．3  区域住宅成交：寮步遥遥领先  城区中心镇区持续良好

　　受菁英时代、鼎峰品筑、星城国际花园和花样年•君山成交的支撑，寮步本周强势登上区域第一名的宝座，遥遥领先于其他各镇区，也是节后单周区域成交套数的第一位，共签约158套，环比增长139%，签约均价为6115元/㎡。南城则与上周情况相仿，有江南第一城等多个楼盘签约，以93套的总数排名第二，环比增加24%。东城以17886元/㎡的单价继续排名签约均价第一位，其中中信御园的独栋别墅签约总额贡献最大。凤岗、万江、长安和塘厦等受追捧的中心镇区也排名靠前。

　　2．4  商品房各物业类型签约情况：住宅各类型成交量均上涨

　　经历上周洋房、别墅签约大幅下降之后，本周住宅各类型成交量纷纷回调，洋房比上周增加0.7万㎡，别墅比上周成交增加0.28万㎡，公寓比上周增加0.3万㎡。

　　2. 5 个盘成交排名：寮步万江个盘抢眼  多盘进入前十名

　　寮步个盘在以签约面积和签约套数为标准分别统计的个盘签约排名中，都占据了四席位置，表现出强劲的势头。其中，中信御园虽然签约套数只有5套，但是每套都是600㎡以上的独栋别墅，所以签约总面积位列所有楼盘之首。万江表现也不俗，签约面积和套数排名都有两至三个项目进入前十；洪梅的雍景家园则是节后首周没有进入前十。

　　2. 6周末楼盘活动

　　3、新开工工程：新开工量节后单周最高  几个大盘将于年内入市

　　本周共有6个项目取得开工许可证，总开工面积达51.7万㎡，是春节长假之后新开工量最大的一周。其中住宅建筑面积41.5万㎡，非住宅建筑面积10.2万㎡。新增产品以洋房和别墅为主，主要分布在南城、黄江、凤岗、中堂和松山湖等镇街。其中南城的世纪城国际公馆金地山湖城、松山湖的山河印象等大盘都有大量产品支撑后市供应。

　　本周小结：

　　本周政策面，央行再度提高存款准备金率，收紧流动性，调节信贷投放节奏，符合市场预期。本月两会召开，房地产调控落实被再度强调，地方政府落实房价调控目标被强化，东莞政府也面临落实调控的任务，东莞限购传闻反映东莞市场无法脱离调控大局之外，东莞后市不容乐观。

　　本周东莞土地市场暂时休整，没有商住用地交易。但下周塘厦市场再度有两宗大体量商住用地交易，值得市场期待。东莞政府今年多次推出大宗商住用地，符合政府加大土地和商品房供应的调控要求。借助主城区市场的温度，石碣市场今年将会持续推出商住用地。樟木头三次流拍地块再度推出，接受市场考验。

　　本周新增平淡，只有东城中信御园和石碣盈拓郦苑推出住宅产品。

　　经过短暂回落，本周商品房成交再度回升，市场呈现量增价稳的常态，未因限购传言出现成交井喷。大热区域寮步、万江、凤岗、东城四区域表现抢眼，前十名基本被其瓜分。寮步融入主城区的步骤在加快。

　　本周楼盘活动相对较多，由于对后市预测不是特别乐观，各房企推货节奏加快，众多楼盘开放样板房或开盘。预计持续到年中，东莞市场都会加快推货，以避免下半年资金紧张。

　　本周锦绣山河的后续产品山河印象、金地山湖城、新中银花园二期、世纪城国际公馆、蓝山锦湾二期等大盘获得开工许可，有力支撑后市产品供应。