东莞住宅价格已出现滞涨　楼盘优惠形式层出不穷

　　一、东莞整体普通住宅价格已经出现滞涨，楼盘打折优惠形式层出不穷。

　　2011年3月，东莞普通住宅价格上涨逐渐乏力，楼盘价格进入滞涨状态，甚至部分楼盘在打折优惠持续加大的情况下，成交价格出现小幅的下调。当前楼市打折优惠盛行起因：

　　※开发商打折优惠力度持续加大，借此聚揽人气。

　　※开发商将通过少量加推试探市场，为五月楼市旺季做足准备。

　　※部分开发商对市场不甚乐观，推出部分优惠产品入市，采取小步快跑方式出货。

　　※楼市阳春三月明显回暖，开发商顺应市场形势积极入市、占得先机。

　　※限购风声传出，开发商加快推盘节奏，特别是大户型抢先入市。

　　二、3月在打折优惠盛行的烘托下，个盘价格有调整的比例超过五成。

　　※以同一楼盘、同一楼栋、同一户型的价格变化为准（下同）

　　目前东莞各个在售楼盘当中，价格下降与上涨的基本“五五开”，以同一楼盘、同一楼栋、同一户型面积的产品来看，约有53.75%的楼盘产品价格有所调整；与此同时，东莞楼市仍然有46.25%的楼盘后续产品价格继续保持上涨态势，但从市场发展趋势来看，降价楼盘有继续扩大的迹象。

　　3月东莞别墅、洋房、公寓价格变化情况一览：

　　各物业价格松动范围：公寓＞洋房＞别墅。

　　从3种物业当中，不难发现别墅产品的价格刚性最强，目前仅有三成的别墅价格有所下降；洋房方面随着打折优惠随行就市，价格向下调整的比例也达到五成；最为明显的是公寓产品，由于其对地段、配套的要求颇高，在遭受市场外围环境影响之时，价格的跳水幅度以及广度都较深，达到六成五之多。

　　3月东莞一线、二线、三线区域价格变动情况一览：

　　备注：

　　根据2007年11月1日执行的东莞普通住房契税优惠政策的划分，把所有镇区划分为三个等级：一类区域：东城、南城、莞城、万江、松山湖、虎门、长安、厚街、寮步、塘厦；二类区域：石龙、常平、樟木头、黄江、大朗、茶山、横沥、凤岗、清溪、沙田、道滘、大岭山；三类区域：石碣、石排、桥头、东坑、企石、中堂、高埗、望牛墩、洪梅、麻涌、谢岗。

　　各区域价格松动程度：二线＞三线＞一线。

　　东莞各线区域均出现不同程度的价格调整，其中一线区域价格最为平稳，大部分项目价格变化幅度在正负5%以内，说明一线区域楼盘价格较为平稳，即使价格出现微量调整，不少也是由于打折优惠形成的小幅波动；二线区域则受楼市大环境的影响较为明显，成交价格下调超过10%的楼盘占到19.44%；三线区域由于房地产市场刚刚起步，楼市发展潜力远远没有充分释放出来，各个楼盘定价也十分理性，所以目前大部分楼盘价格调整幅度都在5%以内。

　　三、近期东莞典型楼盘价格调整分析

　　典型楼盘：

　　目前不少选择降价的开发商，对政策较为敏感，对当前市场前景也了解不够透切，采取比较稳健的销售策略，逐渐加大打折优惠的力度，小步快跑抢先出货。此外，在2011年东莞楼市供应放量，准备扎堆上市的压力下，某些合拼大户型比例较大的楼盘，出货压力逐渐增加，也不时推出少量特价房，一方面既能试探市场的价格接受度，另一方面又可借此保持楼盘的关注度。

　　四、目前东莞整体房价仍属合理，普通住宅租售比、投资回报率较高。

　　1、租售比合理、投资回报率较高

　　租售比=每平方米建筑面积的月租金/每平方米建筑面积的房价 = 月租金/房价。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1:300-1:200，以目前东莞万江上东国际一期91㎡的大两房来测算，大概可租2000元/月，租售比大概是283，这比起广州、深圳1:500甚至600而言十分稳健，说明东莞房地产市场买房投资投机的成分较少，租金售价并未出现明显的背离。

　　投资回报率＝每月租金收益×12/购房总价。经济发达国家和地区年投资回报率一般在5％左右。由于近几年楼市持续向上量价齐升，一线城市的北京、上海、广州、深圳投资回报率大幅下挫，普遍徘徊在3%左右，而东莞楼市由于住宅成交价格保持平稳小幅上升，所以投资回报率较高，静态投资回报率在4%左右。

　　2、月供压力较小

　　根据权威部门的综合测算，每个家庭月供一般在月收入的1/3或1/3以下比较合理， 以2010年东莞全年普通住宅中位房价总价为51万的房子为例，首付三成之后，通过商业银行采取30年等额本息还款方式，月供款为2280元，以占家庭收入的30%计算，一个家庭月收入7600元就可较为轻松地应付；而目前东莞普通白领家庭夫妻双方的工资加起来，是比较容易达到或超过这一水平的。

　　五、东莞房价调控目标是保八，目前楼市价格出现调整、限购预期大幅减弱。

　　近期全国不少城市相继公布房价调控目标，各地不谋而合纷纷将控制房价涨幅，牢牢锁定为不超过居民收入涨幅或GDP涨幅数据，致使舆论一片哗然。3月30日，北京发布今年房价控制目标，2010年以来价格过高或上涨过快区域和项目将严格调控，新建普通住房价格今年“稳中有降”，至此，北京成为唯一提出让房价有所下降的城市。可见此次北京房价控制目标，明确针对的是新建普通住房，而新建普通住房大部分是中低价位、中小套型的住房，十分迎合中低收入家庭需求，高端的改善性需求则通过市场自动调节，而根据东莞楼市的现状，刚需置业群体占据主流，目前整体房价仍属合理，东莞楼市也将是通过对普通住宅的控制引导，逐渐达到楼市预期的调控目标。此外，由于东莞各种别墅、豪宅洋房、临深圳盘较多，这些楼盘成交比重大，长期造成东莞平均房价虚高的假象，全市均价甚至被风传突破八千、上万等等，这样的房价计算方法非常笼统，难以反映东莞楼市真实的价格水平，实际上最符合东莞主流购房群体的普通住宅价格十分平稳，这也是东莞的刚性需求持续释放的原因之一。

　　近期东莞楼市限购风声传出，东莞市政府再次申明东莞房价调控的目标是保八，调控措施实行市场动态管理；而东莞市住建局的表态更为直接表示，如果三、四月房价降下去了，限购的可能不会存在。那么当前东莞的房价已经出现不同程度的调整，开发商打折优惠力度持续加大，新盘定价趋于保守，政府要完成全年8%的目标压力非常之小，此举说明东莞限购的预期已经大为减弱。截止2011年3月27日，剔除别墅产品、豪宅洋房之后，东莞3月份的普通住宅中位价仅为5695元/㎡，环比2月基本持平仅上升0.65%，比1月更是下降1.78%。2011年前三个月的中位房价为5852元/㎡，比2010年全年5733元/㎡，仅仅上涨2.08%，远远低于政府8%的调控目标。东莞普通住宅的价格已经进入滞涨状态，甚至价格还有所回调，当前只要严格执行现有的差别化信贷政策，再配合廉租房、保障房的建设，就足以使房价得到合理的回归。

　　剔除别墅、豪宅类洋房之后的普通住宅中位房价：