中原地产：08年8月东莞楼市报告

一、地产要闻

1、产经要闻

宏观调控首要任务由“防过热、防通胀”转为“一保一控”。

国务院向十一届全国人大常委会第四次会议提交的报告再次强调了“一保一控”（ 保持经济平稳较快发展、控制价格过快上涨）是下半年宏观调控首要任务。国家发改委在报告今年以来国民经济和社会发展计划执行情况时表示，保持经济平稳较快发展和抑制价格过快上涨成为重要任务。中央在宏观调控思路上的微妙变化，对于当前和今后一段时期我国的经济发展将产生直接影响。
消费已成拉动我国经济的重要力量，经济增长初步实现消费、投资、出口协调拉动。

“国房景气指数” 连续八个月环比回落

国家统计局18日发布的数据显示,7月份“国房景气指数”为102.36,比6月份回落0.72点。自去年12月份以来,这一指数已连续8个月出现环比(比上月)回落。

上半年全国财政收入盈余超万亿元

据财政部统计，今年上半年国家预算收入完成34808.19亿元，同比增长33.27%，国家预算支出22882.02亿元，同比增长27.69%，收支相抵盈余11926.17亿元。上半年财政收入相当于今年全年预算收入58486亿元的59.52%，财政支出相当于全年预算支出60786亿元的37.64%。

广东7月经济增幅全国倒数第六

广东省统计局发布的广东省1～7月份经济运行情况显示，广东经济的各项指标同比回落，经济运行进一步放缓。1～7月，广东规模以上工业企业完成增加值8315.24亿元，增长13.4%，增幅同比(下同)回落4.9个百分点。其中，7月份完成增加值1288.04亿元，增长11.7%，回落7.4个百分点，环比回落1.7个百分点。增幅低于全国14.7%的平均水平，在全国各省市中仅高于浙、沪、京等地，位列倒数第六。

相对珠三角其他区域，东莞的经济发展相对比较稳定。

2008年前7个月东莞除去财政收入保持良好增长外，其他各项经济指标相比去年同期增幅均有所回落，CPI指数依然在高位运行，相比珠三角其他城市，各项经济指标同比增长幅度均在中等位置。国家实施货币紧缩政策，使得珠三角一带贷款相比去年同期增幅有较大幅度的回落，东莞体现尤为明显，一些中小企业也在贷款比较难的时候处于生死攸关时期，紧缩的信贷已不能满足金融机构以及个人的贷款需求；现阶段东莞处于经济转型的困难时期，直接表现在外贸出口的增幅减少，加上现阶段招商引资并非很理想，外商的直接投资相比去年同期回落了2.5%，总体增长也较珠三角其他区域处于落后位置。总体而言，东莞的经济发展相对比较稳定，各项经济指标保持良好增长，回落幅度在一定的范围内，但出口与招商投资比去年同期增幅的下降已经给转型中的东莞一个警醒。

7月份全国居民消费价格同比上涨6.3%，东莞市CPI同比上涨7.2%

7月份，居民消费价格总水平同比上涨6.3%。其中，城市上涨6.1%，农村上涨6.8%；食品价格上涨14.4%，非食品价格上涨2.1%；消费品价格上涨7.8%，服务项目价格上涨1.5%。 而 7月份东莞市居民消费价格总水平（CPI）同比上涨7.2%，比6月份扩大1.1个百分点。从月环比看，7月份居民消费价格总水平比6月份上涨2.0%，1-7月份累计同比上涨6.8%。

东莞7月末储蓄存款比年初增加203亿

中国人民银行东莞中心支行8月14日发布了7月份金融运行数据，7月份，东莞各项存款总量继续小幅上升，当月新增13.9亿元，环比增长0.34%。截至7月末，全市本外币各项存款余额4100.1亿元，比年初增加256.66亿元，同比多增74.42亿元，比年初增长6.68%，增幅同比提高1.38个百分点。其中，储蓄存款比6月份增加33.46亿元，环比增长1.43%，7月末储蓄存款余额2367.19亿元，比年初增加203.15亿元，增长9.39%，增幅同比提高8.57个百分点。

东莞GDP能耗降幅全省第二

省统计局、省经贸委、省发改委和省能源领导小组办公室近日联合发布的《关于2007年广东省各地级以上市单位GDP能耗等指标的通报》显示，东莞的单位GDP能耗降幅位列全省第二，仅次于韶关市。为了更好地落实节能降耗，东莞将把节能监管范围从70家大企业扩大到900多家年综合能耗在千吨标准煤以上的企业。

东莞7月进出口总值突破百亿美元

据海关统计，今年1-7月，东莞市进出口总值为664.4亿美元，比去年同期（下同）增长19%，其中出口371.8亿美元，增长19.8%。1-7月，东莞市外贸进出口总值在全省各地市中仍然位居第二，仅次于深圳，占同期广东省外贸进出口总额的17.1%，外贸增速高于同期广东省外贸增速5个百分点。其中，7月份单月外贸进出口值为107.2亿美元，增长18%，环比增长11%。这是东莞历史上首次单月进出口总值突破百亿美元。

东莞列入英企投资重点城市

英国贸易投资总署大臣迪格比•琼斯在日前向媒体透露了英国贸易投资总署最近一份调研报告的初步研究结果的相关内容。这项调查确定了英国企业开拓对华贸易的35个重点城市名单，其中东莞将是环境与气候变化、信息和通讯技术两个行业的投资重点城市。

东莞争取小额贷款公司试点

从市金融办获悉，东莞已向省金融办递交了试点小额贷款公司的申请，力争缓解中小企业融资难问题。不过，由于省政府尚未出台相关实施办法，且争取试点的城市较多，东莞能否拿到试点资格尚无定论。

2、政策动向

央行银监会联合发文要求 严格建设项目贷款管理

近日，中国人民银行、银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》，要求各金融机构应以严格限制粗放低效用地、积极支持节约集约用地为原则，以重大基础设施、公共设施、工业设施建设、农村集体建设用地和商业性房地产等领域为重点，加强信贷合法合规审查，进一步改进金融服务。《通知》要求对于不符合国家标准，未取得国土资源部门用地批复的市政基础设施、生态绿化项目以及工业项目建设，不得予以任何形式的信贷支持。严格商业性房地产信贷管理。金融机构禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款；土地储备贷款采取抵押方式的，应具有合法的土地使用证，贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%，贷款期限原则上不超过2年。严格农村集体建设用地项目贷款管理。对利用农村集体土地开发商业性房地产的，不得发放任何形式的贷款；对购买农村集体土地上建设的住房的城镇居民，不得发放住房贷款。在符合国家各项政策和金融机构贷款条件的前提下，要优先支持廉租住房、经济适用住房及建筑面积在90平方米以下的中小套型普通商品住房建设。

推广全非毛坯房逐步取消毛坯房

住房和城乡建设部近日发文，要求各地要制订出台相关扶持政策，引导和鼓励新建商品住宅一次非毛坯到位或菜单式非毛坯模式，逐步达到取消毛坯房。直接向消费者提供全非毛坯成品房的目标。不过该“通知”并没有提到推进非毛坯房的具体时间节点。

3、市政规划

《东莞市土地利用总体规划（送审稿）》公布－常平虎门等8镇拟定为中心镇

市国土资源局公布了《东莞市土地利用总体规划（送审稿）》。如果省相关部门通过这个《规划》，我市今后很可能在用地规模上予以倾斜，集中建设市区、石龙等8个中心镇和重点工程，而非中心镇的用地将受到压缩。按照《规划》的布局思路，我市今后将以市区为核心，加速发展以虎门为副中心的西部城镇带和以常平为副中心的东部广深铁路城镇带。在这两个副中心带中，相关部门选取了石龙、塘厦、长安、樟木头、麻涌、大朗、虎门、常平等8个城镇作为中心城镇。　8个中心镇并非是完全按照经济实力来选取的，而是综合考虑了经济、地理位置、人口等各方面的因素。其中，虎门、长安人口规模为50-100万，常平、塘厦、大朗人口规模为20-50万，石龙、樟木头人口规模为10-20万，麻涌人口规模为10万以下。根据《规划》，我市未来的中心城区范围拟定为莞城、东城、南城、万江4个街道，除此之外，寮步镇的7个自然村也将被规划为市中心城区的范围。中心城区现在建成区的面积为88平方公里，依据《规划》，到2020年中心城区土地总面积将为152平方公里，几乎扩大了一倍。

市城建规划局:发布《东莞市生态控制线管理规定（草案）》

市城建规划局8月12日发布了《东莞市生态控制线管理规定（草案）》（以下简称《草案》），并向公众征求意见。根据《草案》，生态控制线的划定范围包括自然保护区、一级水源保护区、森林公园等。

4条高速公路将开建

我市将开建博深高速东莞段、深圳外环高速东莞段、常虎高速虎门港支线（二期）、从莞高速公路东莞段（含清溪支线）等4条高速公路。

莞城大调整 人口规模缩减

市规划局日前发布了《关于莞城区控制性详细规划一般调整的批前公示》，本次规划拟调整17处，调整面积合计97.97公顷，其中包括调整光明路公交首末站和人民公园公交首末站。规划调整后，居住用地减少4.41公顷，人口规模拟减少2600人。

四镇城市规划重新调整

从东莞市城建规划局传出消息：东莞东坑、谢岗、大朗、道滘四个镇控制性详细规划通过审批，调整面积达500余万平方米。东坑镇中心片区C-C08地块进行调整。规划调整范围为57930平方米。规划调整后，人口规模将减少千余，该地块的门诊用地面积由原来的5556平方米缩小为1726平方米。谢岗镇中心区F08-01、F08-03地块做调整。规划调整范围总面积为10143平方米。这两块地块的用地性质将由原来的行政办公用地调整为商住用地，建筑限高由原来的24米调整为54米，绿地率由35%调整为25%，居住人口减少500人左右。大朗镇欲打造长盛片区，作为大朗经济、社会双转型的典范地区，控规人口达7.8万，控规面积为500公顷。此外，道滘镇蔡白片区控制性详细规划控规调整同样获得通过。

旧107国道大修与BRT同步施工

市公路局表示，已旧107国道东莞段将进行大修，但目前仍未有具体的时间表。预计大修期间实施单向封闭施工，已规划的从创业路枢纽（即老汽车总站）至虎门的BRT（快速公交系统）预计届时和道路改造同时施工，另外，该段路还将以绿化带的形式在道路最中央预留轻轨用地。

石大公路部分路段将扩建

从省环保局网站上获悉，省环保局近日公布了《关于审批东莞市石大公路路面大修工程环境影响报告书的公示》（下简称《报告书》），称石大公路将进行路面大修，耗资近9亿元，部分路段拟利用绿化带和辅道进行6车道扩建。

东莞将建2~3个创意产业园区

东莞市出台了《关于促进创意产业园区发展的实施意见》（以下简称《意见》），《意见》称：东莞将选择有一定产业集聚基础的2~3个创意产业园区作为示范园区，金融机构也将对东莞创意企业进行知识产权质押试点。《意见》指出，东莞将选择有一定产业集聚基础的2~3个创意产业园区作为示范园区，松山湖、虎门港和东部生态园三大产业园区在现有基础上也将建设发展创意产业园。

惠常高速明年6月通车

东莞与惠州之间唯一一条快速通道——惠常高速预计将在明年6月通车，该路完工后将改变东莞与惠州及惠州以东地区没有直接高速路沟通的现状，为两地经济合作以及东莞经济向东部辐射提供便利。建成以后，东莞到惠州市区只需半小时车程，比目前至少节省1小时。

莞拟建数字化城管系统

东莞市城管局进行东莞市数字化城管系统可行性调研项目招标工作，拟建数字化城管系统。 据招标文件显示，拟建的数字城管系统通过“城管通”、业务终端设备与系统平台的连接，实现城市部件与事件管理的数字化、网络化和空间可视化，提高东莞市的电子政务建设水平，保证项目建成后5～7年城市管理技术不落后。

市工商局:准备投资400万元建设一个广告监测中心

市广告监管联席会议第三次（扩大）会议在市工商局召开，会上通过了对树舌肝肽药品广告等十大典型违法广告进行曝光的公告。 市工商局拟投资400万元建设广告监测中心，净化我市广告市场。

4、其他关注

国家统计局称我国经济对外依存度已超60%

国家统计局发表的经济述评称，目前，我国经济的对外依存度已超过60%，因而，国外市场价格能够比较快地通过传导引起国内价格的变动。输入型通胀已成为我国物价高涨的重要“推手”。 国家统计局同时提醒，全球通胀短期内难以看到明显下降趋势，应当保持高度警惕。

国家统计局：房地产暴利时代已终结

国家统计局发布经济述评称，目前无论从宏观经济形势和政策层面还是需求层面，都不支持房价持续高涨，“房地产的暴利时代已经终结，在长达10年的房价上涨之后，中国房地产市场开始向理性回归。”

29国领事肯定广东对外资的吸引力并没有下降

29国共43位驻广州的外国领事，25日在广东省副省长万庆良的陪同下，开始对珠江东岸的四个市进行为期4天的考察。考察首日，领事们表示，广东对外资的吸引力并没有下降，很多外国企业对在粤投资仍然充满信心。

潘石屹抛出“涨价论”

潘石屹却抛出了“涨价论”：SOHO地产开发的商业地产项目在今年9月将全面提价。他还表示，目前国内市场既不缺乏资金也不缺乏潜在需求者。潘石屹表示，将从9月1日起对SOHO中国所有在售项目全面提价。对于提价的原因，其表示，从2008年初到现在，原材料价格的涨幅很大，工地上使用钢材的价格上涨了70%，水泥上涨了30%，将通过售价的提高来抵消一部分建筑成本的上升。

央行银监会调研房贷

央行正在布局全国进行房地产信贷风险的摸底调研，而银监会也出于房地产风险传导的考虑，正在展开对全国各类商业银行的房地产风险压力测试。

东莞房价直降50%？统计局开发商齐回应

8月底一篇名为《深圳炒房团再掀东莞退房潮，当地房价直降50%》的稿件在网络上广为传播，处于舆论风暴眼中的东莞楼市再次引起关注。针对文中涉及的数据、楼盘等，东莞市统计局和业界均作出了正面的回应和澄清。东莞市统计局综合科负责人对于房价目直直降50%的说法表示：“这不可能，绝对不是事实， 上半年均价比去年下半年降2% ”；而多家发展商承认：目前是有一些楼盘出现了一些业主吵嚷着要退房，但是真正以断供或者以起诉等实际行动要求退房的，不足300套；而业内人士表示部分楼盘价格下降得比较厉害，但也只是个别现象，也不会引发退房潮。谣言不攻自破。

王石否认万科要继续降价 向股东再次道歉

万科集团董事长王石在7日进行的公司"2008中期业绩网上交流会"上否认万科继续降价言论，称万科不会发动价格战。不过公司董秘肖莉明确称，公司下半年工作的核心还是销售。 王石坦承，万科目前面对的舆论环境确实不太有利，他表示"承担最大的责任"，并向股东再次道歉。

5、市场及楼市动态

(一)市场动态

全国土地供应上半年减少25%，或对两年后的市场结构有利。

日前由土地宏观调控课题组撰写的《2008年上半年土地市场运行的经济分析报告》出炉。该报告指出，今年上半年全国土地供应总量同比减少25.27%，对两年后全国房地产市场总量和结构将产生有利影响。同时，报告统计分析指出，今年上半年的土地供应对GDP增长率拉动大致为0.68个百分点，并建议土地调控与金融调控同步化。

7月70个大中城市房价同比涨7.0%，涨幅连续6个月下降。

根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.0%，涨幅比6月低1.2个百分点。一、新建住房销售价格同比上涨7.9%，涨幅比6月低1.3个百分点，分类型看，经济适用住房销售价格同比上涨2.7%，环比上涨0.1%。普通商品住房和高档商品住房销售价格同比分别上涨8.3%和9.7%，环比分别上涨0.2%和下降0.2%；二、二手住房销售价格同比上涨6.0%，涨幅比6月低1.5个百分点；三、新建非住宅销售价格同比上涨4.9%，涨幅比6月低0.7个百分点，分类型看，办公楼销售价格同比上涨6.7%，环比下降0.1%；商业营业用房销售价格同比上涨4.1%，环比上涨0.1%。

东莞商品房销售额增速珠三角第二

根据市统计局提供的数据，今年上半年东莞房地产开发投资113.63亿元，同比增长44.1%，在珠三角9市中，总量排第四位，增速排第六位。上半年东莞商品房屋销售面积241.37万㎡，同比增长24.9%，在珠三角9市中，总量和增速均排第二位。上半年东莞商品房销售额125.99亿元，同比增长35.9%，在珠三角9市中，总量排第四位，增速排第二位。据了解，东莞房地产企业景气指数仍处于景气区间，二季度景气指数为129.29，比一季度上升15.0个点。今年上半年，东莞商品房均价5219.79元/㎡。去年下半年，均价创历史新高达5326.7元/㎡。相比去年下半年，今年上半年房价有2%的下滑。

8月东莞楼市淡市不淡，镇区房价持续下调激发需求大幅释放。

据东莞中原研究部监测数据统计显示，传统的淡市中2008年8月东莞商品房总成交面积高达43万㎡，与今年5月传统旺季持平。较上月环比增长31.34%，同比下降24.62%。商品房均价5730元/㎡，环比下降20.4%，主要由于公寓、洋房、商铺的价格大幅下降所致。商品住宅中，洋房均价环比回落6.5%，公寓与别墅的价格也大幅下降，普通住宅（含洋房和公寓）均价为5006元/㎡，环比下降8.2%。区域价格变化差异较大，城区普通住宅价格5593元/㎡，环比下降3.75%；镇区普通住宅价格4679元/㎡，环比下降7.7%；成交区域分布上，城区成交比重下降明显，仅为34.94%，镇区的成交比重高达65.06％，镇区成为8月楼市成交的绝对主力。

(二)楼市动态（略）

二、土地市场分析

1、新增土地供应

本月土地市场供应平抑，后市土地供应压力比较严峻。

08年8月共有8块新增土地供应，总供应面积为11.89万㎡，同比增加1宗，供应面积却减少了18.55万㎡，降幅为60.93%。环比上月，土地供应减少20宗，供应面积减少了83.31万㎡，减幅为87.51%。

08年东莞的土地市场供应相较于07年，市场一直处在“开闸放地”的状态，1、5、7月三个月土地大幅放量。而08年8月份，土地供应出现了平抑状态，供应量大幅下降，但是结合近期东莞国土局发布的土地使用权出让预告得知，后市将有93.12万㎡土地市场供应，因此8月份市场供应虽有平抑，但预期后市土地供应将大幅增加，后续土地市场供应压力比较严峻。

部分开发商资金压力显现，对后市信心不足，转手出让土地自救。

08年8月土地市场供应中，供应商住用地2宗，合计面积为73535.8㎡，占总供应量的61.82%；其中一宗商住用地位于中堂镇滨江路北侧鹤田村，编号为2008G031，用地面积为71057㎡，起拍价为12800万元，另外一宗商住用地位于莞城区东平街，占地2478.8㎡，该地块曾于2006年8月由东莞市城区房地产开发公司以4100万元购得，按容积率3.6计算，楼面地价高达4596元/㎡；两年后，由于市场行情逆转，发展商逼于资金压力不得不转手挂牌出让，挂牌交易起始价为当初的购地价。

另外，本月土地供应还有工业用地5宗，供应面积为6268.36㎡，占总量的5.27%；有1宗办公用地，面积为39143㎡，占总量的32.91%。

2、土地成交分析

土地市场依旧低迷，无成交商住用地，流拍现象持续出现。

08年8月东莞土地市场成交土地共10宗，流拍15宗；成交宗数相较去年同期增多了5宗，总成交面积为692377.3㎡，同比增幅为385.73%，环比增幅为115.87%；08年8月份成交金额为31454.6万元，同比增加了17.31%，环比增加13.04%。

08年8月份土地成交全部为工业类用地，成交面积最大的一宗为虎门港沙田港区西大坦作业区的仓储用地，面积为484618㎡，买方为东莞虎门港国际集装箱码头有限公司。另外，本月土地交易中，没有成交一宗商住用地，这是继上个月以来，再次出现这种情况，08年的土地市场，依然寒冷瑟瑟。

08年8月份土地市场交易，依然处在寒冰状态，本月再次出现成交低迷状况。7月份上市交易的土地共20宗，实际成交地块只有15宗，5宗地块遭遇流拍；而8月份上市交易土地共计25宗，实际成交地块为10宗，15宗土地流拍；流拍土地中，有10宗土地为商住用地，位置都处在樟木头镇，合计总面积为85464.5㎡，土地市场依旧萎靡不振。

3、成交价格分析

2008年8月东莞成交10宗土地的平均交易单价为454.3元/㎡，这是由于本月土地交易只成交了工业类用地，无其他用途土地成交，这是自08年以来，单月土地成交价格最低的一个月。

4、后市展望

（1）松山湖产业园区与虎门港成为东莞产业升级的两大龙头。

08年东莞整体土地市场，工业用地占据主导地位，之前松山湖区域大放异彩，大规模土地集中上市，成交量也占据了极大市场的市场份额，本月虎门港484618㎡仓储用地，成功交易，正好符合了市政府提出的用地指标要求——“优先保障松山湖、虎门港、东莞生态园和东部工业园等重点园区以及市的重点项目、重大基础设施建设、重要产业和民生项目用地需求”。作为东莞产业升级的两大龙头松山湖产业园区和虎门港，预期这两个区域建设将加快发展，未来发展潜力相当大。

（2）土地流拍、土地转让，折射开发商资金压力，对后市信心不足。

08年土地市场交易市场，观望气氛较为浓厚，流拍现象频频出现，再加上部分开发商高价买地后开始转让手上的土地，反映了开发商资金压力较大，同时对后市信心不足。而东莞市后续的土地供应仍然持续增加，供应压力比较严峻，预期地价持续走低态势短期较难改变。

（3）东莞市土地利用总体规划出台预期利好中心镇土地市场发展。

市国土资源局公布了《东莞市土地利用总体规划（送审稿）》。如果省相关部门通过这个《规划》，我市今后很可能在用地规模上予以倾斜，集中建设市区、石龙等8个中心镇和重点工程，而非中心镇的用地将受到压缩。按照《规划》的布局思路，我市今后将以市区为核心，加速发展以虎门为副中心的西部城镇带和以常平为副中心的东部广深铁路城镇带。在这两个副中心带中，相关部门选取了石龙、塘厦、长安、樟木头、麻涌、大朗、虎门、常平等8个城镇作为中心城镇。另外，根据《规划》，我市未来的中心城区范围拟定为莞城、东城、南城、万江4个街道，除此之外，寮步镇的7个自然村也将被规划为市中心城区的范围。

（4）央行收缩房贷，扶持中小企业发展，反映今年中央力保我国经济平稳发展。

央行和银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》（下称《通知》），要求严格商业性房地产信贷管理，其中，禁止金融机构向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款。此外，该《通知》还严格农村集体建设用地项目贷款管理，对利用农村集体土地开发商业性房地产的，不得发放任何形式的贷款；对购买农村集体土地上建设住房的城镇居民，不得发放住房贷款。

（1）该通知的出台，说明政府在要求银行收缩房贷资金。目前房价处在非常危险境地，政府收缩资金是迫不得已。房价下跌是全社会供给出现问题，政府现在能做的只能是减少损失，保护银行。“现在经济下行，银行如果出了问题，对经济会造成很大的影响，在银行和房企之间，政府最终选择了保护银行，牺牲房地产。”现在全世界的房地产都出现倒闭的情况，但是中国没有，连小房企倒闭的现象都没有，但随着该政策出台，预计国内房地产将会出现倒闭现象。目前房贷规模占银行资产的15%到20%，但目前房地产企业最大的问题还不是银行紧缩信贷，而是他们销售的原因。房地产处在调整期，对资金回流的压力相当大。现在销售停滞，房地产的资金出问题。而银行从风险控制方面紧缩信贷也是有一定道理的。

（2）房企融资将会出现新变化。这政策出台，对全国各地房企的影响很大，以后在城市分布比较广泛房地产企业融资机会相对大一些，而单个项目融资的房地产企业以后融资会越来越难。该政策出台，使得房地产企业融资门槛越来越高，以后不管大城市，还是中小城市，他们的房地产的中小企业会越来越多的出现并购和转让，而且这种趋势会越来越明显。另外房地产开发商银行信贷卡得紧，使得今年房地产商融资有一个新的变化，就是开发商的融资渠道，从银行转向了理财、信托、基金、公司债，这个比例较以往提高了10%。也可以说，银行拒绝房地产，但是信托和基金不拒绝，现在大量的开发商看到了这种趋势。此政策出台，另一方面也促进了房地产金融领域发展，是一种好现象。

三、投资开发分析

市场分化明显，重回价值投资主线，市场逐步回归理性。

2008年8月东莞新开工的项目全部为镇区项目，主要包括常平万科城四期、石龙帝帝景湾、樟木头中惠•香樟半岛、凤岗卧龙山花园二期、黄江中惠•金士柏山三期、清溪柏丽华庭等。 总开工面积为21.64万㎡，较7月大幅减少。从这些近期新开工的项目可以看出，地段、资源等方面条件比较有优势的项目并没有放缓工程进度，反映了市场调整期个盘分化特征，有价值支撑的楼盘受市场调整影响较小；当市场在调整后重回以价值投资为主线的行情，也意味着市场在逐步回归理性，逐步趋向健康平稳发展。

建材价格持续上涨

进入2008年以来，建筑材料价格涨幅明显。受整个宏观经济的影响，石油等能源价格以及原材料价格的上涨，国内输入性通货膨胀压力较大。同时，因产业结构调整大批建材商外迁，从而使得经销商运输成本上升，再加上房市低迷，建材销售一直处于不温不火的境地，让经销商资金周转困难。 另外，在产业升级大环境的影响下，经销商的人员工资、房租、水电等都比去年有了大幅度的增加，这使得其经营成本提高了不少，最终不得不以涨价应对，部分产品同比涨幅更超过3成。而近期随着原油价格、CPI等有所回落，建材价格涨势有所减缓。

四、商品房新增供应分析

1.新增供应总体情况

据东莞中原市场研究部监测结果统计显示，2008年8月份，共21个楼盘项目新增供应，与7月份供应项目数量稍微下降，同比07年8月略有上升；08年8月总供应面积为50.42万㎡，环比2008年7月下降21.56%，同比上升25.36%。其中，住宅供应量为41.36万㎡，共4785套；住宅供应面积环比下降22.9%，同比上升10%，按套数计算环比上升2.01%，同比上升66.61%。

8月份作为东莞房地产市场的销售淡季，加上8月奥运的影响，卖方同比上月普遍的减少了市场的供应。但与去年同期相比，各项对比数据全线飘红，以去年相比，卖方市场减少了惜售的心态，提前出货避免在九月倾扎上市，加大竞争。
 

2008年8月份新增供应项目主要集中在东莞城区、寮步、长安、虎门等。具体项目分布见下《2008年8月东莞楼市新增供应项目分布图》

2.新增供应月度走势

东莞中原市场研究部监测结果统计显示，进入4月份以来，东莞房地产市场新增供应持续减少，受销售淡季到来以及奥运的影响，8月新增供应为近期的新低点，环比下降21.56%，供应50.42面积万㎡，但同比增长明显，在市场不景气的情况下卖方市场提早出货，避免在9月份倾扎上市。

东莞房地产市场可售存量持续走高，截至08年8月末，可售存量高达642.06万㎡。

3.新增供应物业类型

东莞市场研究部监测结果统计显示，2008年8月份新增商品房供应中，普通住宅供应项目14个，供应量为36.93万㎡；别墅供应项目1个，供应量为0.57万㎡；公寓供应项目3个，供应量为3.87万㎡；非住宅市场中商铺供应6.89万㎡，车库供应0.93万㎡，写字楼供应1.23万㎡。

环比7月，普通住宅供应比重有所上升，主要是8月份普通住宅新增供应项目数量有所增加，达到13个，其中供应量最大的项目为长安一号二期；别墅供应大幅度下降，只有南城的清华居一个项目；公寓供应增长明显，供应项目为万科.运河东一号、香缤城市花园二期和学府一号三个项目；本月非住宅物业供应面积比重与上月相当，8月比重为17.95%，其中商铺均为底商供应，写字楼供应项目为东田丽峰和甲壳虫之家两个。

4.新增供应区域分析

东莞中原研究部监测结果统计显示，2008年8月东莞共有13个区镇有新增供应。城区供应面积16.45万㎡，占总供应比重32.64%；镇区供应面积33.97万㎡，占总供应比重为37.36%，所占比重环比上月有所下降。长安、寮步、东城、南城、横沥和莞城是2008年8月份主要供应区域，6个区域新增供应合占总体比例达到81.99%。其中，以长安的供应量领跑全市供应，供应量为14.55万㎡，单个项目供应量最大的为长安一号二期，供应量达到了9.33万㎡。

5.新增住宅供应户型分析

东莞中原研究部监测结果统计显示，8月东莞新增供应商品住宅小户型单位增长明显，单身公寓比重提高了15个百分点，其中单学府一号就有504套公寓产品推向市场。本月新增供应两房和三房单位都有超过1500套的单位，其中三房单位比重有所增加，最大的三房供应项目为长安一号二期，本月有451套三房单位推向市场。本月大户型单位比重小，复式单位数量稀少只有10套，为顶层复式单位；别墅单位15套。

从7月份东莞户型和面积区间分布来看，公寓的面积集中在21~40㎡，一房单位的面积主要为41~60㎡；两房单位面积主要集中在61~80㎡和81-100两个面积段之间，两者数量相当，供应项目也一样，分别为经济型两房和舒适型两房。三房单位有差不多一半的单位为小三房单位，分布在81-100㎡之间，面积较小，供应项目为风临花语岸和金沙花园，本月皆有超过200套的小三房单位供应；四房单位所占比重虽然不大，但面积分布多样化，而且面积普遍较大，多在140㎡的面积以上，主要供应项目为滨江花园、天骄峰景和清华居等高素质楼盘，面对客户为多次置业者。

从新增面积区间分布可得，8月东莞新增商品住宅100㎡以下单位3584套，占总供应套数的74.9%，其中81-100㎡这个面积段的单位最多，达到了1454套。

08年8月新增供应住宅月均面积为86.45㎡，与上月户均108.74㎡下降明显，由08年以来全市新增住宅户均面积走势线性向下，户均面积不断减小，也反映了“90/70”政策执行效果越来越明显。

6.新增公寓分析

08年8月公寓新增供应中，主要有3个项目，其中学府一号的供应量最大，占了公寓总供应量的51.4%；整体供应户型上以单身公寓为主，单身公寓654套、一房288套、两房38套。

在公寓新增供应面积分布中可以看出，大部分户型结构合理，只有少部分单身公寓面积较小，这部分单位为学府一号和香缤城市花园供应，为合并户型的一部分。

7.新增别墅供应

在08年8月别墅新增供应中，只有金椅豪园三期有别墅供应，15套别墅都为独栋别墅。别墅面积主要分布在301-400㎡，有14套，面积为500㎡以上的单位1套。

8.90㎡以下单位所占比重新增户型面积的影响

从面积比重图可以看出，进入2008年3月份以来，90㎡以下单位所占比重逐渐增加。进入8月份，90㎡以下单位面积比重更达到了48.98%，为近一年多以来的新高，本月90㎡以下单位面积比重的增加除了受90/70政策的影响之外，还由于随着市场购买人群的转变，卖方市场增加了符合满足首次置业自住需求人群要求的两房以及小三房的供应，使到小面积户型单位面积比重得到了较大提高。

五、新建商品房成交分析

1、商品房总体成交情况

奥运错峰营销激发刚性需求，交投持续活跃，量能持续温和放大。

据东莞中原研究部监测数据显示，2008年8月东莞新建商品房成交量为 43.08万㎡，环比7月增长31.34%，同比下降24.62%； 其中住宅成交占比87.91% ，为37.87万㎡，共成交3840套，按套数计算的成交量创下今年以来月度新高。住宅成交面积环比增长22.95%，同比下降29.65%；非住宅成交面积为5.21万㎡，同比环比均有较大幅度上升。

2、供求状况

奥运月新增供应放量趋缓，成交温和放量，月度市场吸纳率创08年新高。

东莞2008年8月份商品房新增供应50.42万㎡，销售43.08万㎡，整体上商品房供求比为1.17：1；商品房市场吸纳率为85.44％，为2008年以来最高；住宅市场吸纳率为91.56％；而非住宅市场吸纳率只有57.51％。08年8月商品房的吸纳率相比7月有较大幅度的提升，提高了31.92个百分点，成交放量明显。

从东莞市8月住宅成交日线走势图可以看出，8月住宅市场成交呈现出高开低走的趋势。究其原因：第一，奥运会期间，消费者注意力分散，众开发商预期成交平淡，纷纷提前推货促销，以拉平月度销售任务，由于价格合理，产品可选性较高，因此造就了奥运前一周的楼市火热；第二，奥运会后的金九银十竞争将更为激烈，开发商的出货策略多为“能出多少就出多少”，避免把压力集中在金九银十，而且在目前的市场上，谁也不敢押宝一注，多采取多节点营销以分散风险，奥运作为一个营销节点，必然成为众开发商出货的时机；第三，购房者的购房计划受到奥运会的影响，购房计划提前到奥运会前落实，需求在奥运会前得到很好的积累与释放。

3、分物业成交总体情况

注：本月撤销备案套数为73套，撤销备案面积为12596.03㎡，以下统计均不含撤销备案数据。

洋房成交温和放量，别墅成交大幅下降，商铺成交放量明显。

根据东莞中原研究部监测数据显示，2008年8月东莞商品房各用途成交依然以洋房为主，成交面积占79.10%，相比7 月上升了2.05个百分点，成交比重温和上升；其次是商铺，成交面积占8.38%，环比7月上升了5.70个百分点，成交放量明显；公寓成交面积占6.47%，与7成公寓成交比重几乎持平；而别墅成交则大幅度下降，成交面积仅占4.85%，环比7月下降了6.78个百分点。

1）洋房成交分析

2008年8月东莞市洋房共成交3361套，环比上升58.61%，成交面积为330839㎡，环比上升33.31%，成交面积占全月商品房成交面积的79.10%，环比7月上升了2.05%个百分点。

2）别墅成交分析

2008年8月东莞市别墅共成交62套，成交面积为202698㎡，成交面积占全月商品房成交面积的4.85%，环比7月下降了6.78个百分点，下降明显，成交主要受万科•棠樾、丰泰•东海山庄、中信•森林湖二期等销售支撑。

3）公寓成交分析

2008年8月东莞市公寓成交共440套，成交面积为27048㎡，成交面积占全月商品房成交面积的6.47％，基本和7月持平，成交主要来自中惠•香樟绿洲、万科运河东1号花园四期、虎门地标和时尚岛•蓝钻等项目。

4）车库成交分析

2008年8月全市车库成交平淡，成交面积为1456㎡，共113套，与上月基本持平，主要成交来自中央华庭、未来世界花园二期和虎门1号等项目。

5）商铺成交分析

2008年8月全市商铺成交165套，共计面积35055㎡，环比7月上升298.99%，成交主要来自富康花园、鹏程晴园二期和都市阳光等项目。

6）写字楼成交分析

2008年8月全市写字楼成交43套，共计面积3581㎡，环比有下降约5成。成交主要来自盈锋中心、第一国际三期和东莞财富广场。

4、成交户型分析

市场成交仍然集中在中等偏大户型。

自2008年3月份以来，东莞市住宅成交的户均面积呈持续上升的趋势，一方面说明在自住需求为主的市场里，东莞购房者回归“大户型”的自住偏好，考虑更多的是居家的舒适度以及满足家庭聚居的面积要求；另外一方面说明，东莞房地产市场投资需求下降，适合投资用的小户型公寓成交比重下降，洋房、类别墅、别墅等物业总体成交比重在提高。8月份，成交住宅的户均面积为98.63㎡，环比7月下降16.56%，户均面积下降主要是受8月拼合户型的成交良好的影响，登记成交面积远少于合并后的实际使用面积，剔除拼合户型成交因素的影响，8月的住宅成交户均面积依然在高位运行。

5、区域成交分析

2008年8月城区成交比重仅为34.94%，镇区的成交比重高达65.06%，两个比重差距明显，镇区成为8月楼市成交的绝对主力。纵观近12个月，城区成交比重自去年11月份以来呈现持续上升趋势，反映出城区楼盘对价格的敏感度较高，价格调整迅速。而镇区楼盘相对城区楼盘相对缺乏竞争氛围，楼价相对坚挺，也就是说镇区众多楼盘降价幅度仍然不够。，但进入7月后，部分镇区楼盘采取低价入市的策略如鼎峰•品筑和鹿港小镇等，也带动了镇区楼盘价格的回调，一定程度上激发了镇区的需求，进而促进了镇区楼盘的成交，而进入8月份，随着镇区部分楼盘的大幅降价促销，东莞楼市正式进入了由“城区领降”到“全市普降“的进程中。

城区成交平稳，南城占成交榜首。

2008年8月东莞城区共成交商品房1462套，相比7月1435套基本持平。从项目看，城区中成交主要集中在世纪城•国际公馆三期、理想0769四期•沁园、新世纪星城二期等项目，反映出价格理性回归后，品牌开发商优势明显，市场购买力向品牌与品质集中，同时由于部分楼盘低价促销，有效刺激了购房需求；而从区域上看，除了南城与万江成交环比有所增幅之外，其余均有不同程度的下降。南城成交685套位列城区乃至全市的成交头名，环比增长42.12％，成交主要来源于世纪城•国际公馆三期、塞纳城市嘉园、江南第一城、江南雅筑一、二期、中央华庭和景湖湾畔二期等项目；东城8月份共成交321套，环比下降45.13%，成交主要来源于新世纪星城二期、天骄峰景、联华花园城二期、景湖•名郡和东田丽峰等项目；万江成交254套，环比上升113.45%，成交集中在理想0769四期•沁园和风临美丽湾一期；莞城成较119套，环比下降22.73％，成交主要来源于万科运河东1号三、四期和塞纳河畔一期；而松山湖8月成交83套，环比7月下降12.63％，成交主要集中在长城世家和锦绣山河。

大朗、大岭山、长安、厚街、樟木头等引领镇区成为成交主角，镇区有望成为下半年成交主战场。

2008年8月镇区成交反弹明显，成交按套数占全市比重高达65.06％，创下08年以来的新高，其中大朗、大岭山、长安、厚街、樟木头等成交热点镇区成交有大幅度的上升。其中大朗8月共成交470套，是7月成交套数的39倍，成交主要来源于万科•金域蓝湾；寮步8月成交382套，环比稳步上涨 4.66％，成交主要集中在万科城市高尔夫花园七期、风临花语岸和鼎峰•品筑；大岭山8月共成交304套，环比上升382.54％，成交主要来源于中惠•沁林山庄二期；长安8月成交245套，环比上升191.67%，成交贡献主要来源于信义长安1号二期和金沙花园；而樟木头8月的成交套数为181套，环比有248.08%的涨幅，成交主要来自中惠•香樟绿洲。

总结8月镇区成交，从镇区普通住宅成交前十名可以看出，除了在品牌效应依然明显外，价格主导性同样明显，前五名的成交楼盘里有3个楼盘成交均价在4500元/㎡以下，而前十名中均价在4500元/㎡以下的楼盘更多达6个。因此，从8月份城镇区楼盘销售可以看到市场上的大多资金依然集中流向了那些性价比较高的品牌楼盘和低价楼盘。而环比涨幅在50％以上的镇区有14个，环比涨幅在100％以上的镇区有9个；环比涨幅在200％以上的镇区有7个，镇区成交反弹明显。究其原因，不难看出，均为有主力楼盘低价热销。大朗的万科•金域蓝湾8月以均价4418元/㎡基本卖完；大岭山的中惠•沁林山庄二期高层组团山立方不分楼层3380元/㎡基本售謦；长安1号高端盘价值回归入市热销百套；樟木头的中惠•香樟绿洲打出“最高价3680元/㎡”，所推产品全部售出。种种迹象表明，镇区需求量庞大，上半年镇区降价幅度不大，积累了相当多的购房需求，只要价格回归理性，需求降有望得到释放，镇区将成为下半年东莞楼市的主战场。

6、商品房累计销售情况分析

供应增长趋缓，销售短期增长，销售率长期持续走低。

注：累计供应与销售时间从2006年8月1日计起，每月的供应与成交均为截止当月底的情况。

2007年8月是东莞新建商品房供需的拐点，自该月开始，东莞新建商品房的累积销售率持续走低，今年8月累积销售率为61.70％，相比7月上升了0.74个百分点，较去年的峰值72.67%回落超过10.97个百分点。随着市场新增供应的持续增加，销售增长的趋缓，累积供应量曲线与累积销售量曲线所形成的“喇叭口”越来越大，说明可售存量积压越来越大，存量的消化压力人然持续增大。

从各区域的可售商品房存量来看，南城、东城和塘厦的可售存量依然排前三，三个区域也是房地产发展较快的区域，目前面临这么大的存量，区域的竞争将日趋激烈；部分区域可售存量也较大，如常平、虎门、厚街等，消费者长期的观望态势将首先对这些可售存量较多的区域不利。

7、商品住宅成交集中度分析

市场集中度(Market Concentration Rate)是对整个行业的市场结构集中程度的测量指标，它用来衡量行业个体的数目和相对规模的差异，是市场势力的重要量化指标。

东莞中原研究部根据东莞2008年8月全市普通住宅成交情况，分别以成交面积前十名和前二十名的项目为样本对象，计算得出东莞2008年8月前十名市场集中度为45.07%，环比7月份 上升了3.25个百分点，前二十名的市场集中度为62.01%，环比上升了3.43个百分点，说明在淡市中，楼盘成交向个别楼盘集中，市场集中度越高。

回顾2008年上半年，住宅成交的前十名与前二十名的市场集中度相对较高指标均有持续下降的趋势，主要是，楼盘的降价规模有所扩大，市场竞争激烈，购房者可选范围扩大引起，购买力有所分散的缘故。而进入传统淡季7、8月份，市场成交相对平淡，随着品牌开发商降价促销活动的介入，品牌开发商属下楼盘凭借其品质与价格等方面的优势使购买力再度集中， 因此两项指标均在7、8月份均有所增长。预期金九银十阶，随着新货的推出，市场营销战愈来愈激烈，市场竞争将将进入白热化，市场集中度将有所回落。

六、商品房成交价格分析

1.商品房价格总体情况

8月普通住宅均价5006元/㎡，再创市场新低。

2008年8月东莞市商品房均价5730元/㎡，环比下降20.4%，主要由于公寓、洋房、商铺的价格大幅下降所致。商品住宅中，洋房环比回落6.5%，公寓与别墅的价格也大幅下降，普通住宅（含洋房和公寓）均价为5006元/㎡，环比下降8.2%；非住宅中商铺的价格由于成交产品的变化，市场价格下降了23.2%，写字楼与车库的价格与上月持平。

注：表中商品住宅包括洋房、公寓、别墅；普通住宅包括洋房、公寓；非住宅包括商铺、写字楼、车库。

镇区普通住宅价格大幅下降拉动成交，导致全市价格创新低

2008年8月份城区普通住宅价格5593元/㎡，环比下降3.75%；镇区普通住宅价格4679元/㎡，环比下降7.7%，镇区市场沉沦一段时间后，在金九银十来临之际先城区一步大幅降价出货，以此避免未来两月城区的激烈竞争。东莞城镇区的差异性较大，而房地产区域性特征明显，城镇区成交量的变动将影响全市房价的变化，镇区房价在下跌的同时，亦带动全市房价的下跌。8月份镇区的价格大幅下跌以此促进需求的上升，当月成交占全市的比重为64.2%，环比上升15个百分点，全市价格在镇区成交占主导的情形下大幅下滑。

8月份成交的前十名中，有7个来自镇区，价格普遍在4000元/㎡左右。在市场比较萧条的情况下，之前城区项目之前的降价行动，吸引了大量的消费者目光，导致镇区项目处于出货无门的尴尬境地，降价几乎成为唯一手段，万科•金域蓝湾以跌出消费者心理预期的市场价格入市，在当月创造了销售辉煌，中惠的两个项目也大幅降价促进成交，镇区的项目以接近成本价的价格销售，是市场萧条时期出货的没有办法的办法，部分开发商在依赖着这种方式回笼资金。

2.商品住宅价格分析

1）普通住宅价格分析（普通住宅指非别墅住宅，包括洋房、公寓）

普通住宅均价呈现持续下跌态势，加权均价创新低，为5529元/㎡。

可售存量加权价格的计算首先将物业同以上分类，通过计算某一时期各物业各个项目的平均价格，然后将各物业各个项目的平均价格以各物业各个项目的可售存量为权数求得加权平均价格；加权均价能够修正部分热点成交项目过高或过低的成交价格给整体均价带来的影响。8月份的普通住宅加权价格继续下跌，跌幅超过前几个月，开发商已经在金九来临之前吹响了进攻的号角，市场价格的下跌受消费者的信心所致，反过来又作用于消费者信心，买卖双方在残酷的市场中博弈，而供过于求的总体状况势必使买方在这轮的博弈中大大受益。

房价再次大幅下探，有力刺激了需求的回升。

2008年8月份普通住宅成交价格为5006元/㎡，环比7月份下降8.2%，市场整体成交价格的下跌有力的刺激了需求回升。继3月、5月价格大幅下跌以来，8月份已经是2008年以来的第三次，价格的大幅下跌与开发商的预期相关，同时也与自身的资金是否充足相关，两个重要的条件左右着市场价格的变化。奥运盛世转移了消费者的目光，金九银十将面临更大的区域市场的竞争，开发商在这种时间节点中，用8月的销售业绩吹响了金九银十的前奏。

房价在5000元/㎡以下的项目首次突破五成

据东莞中原研究部数据监测显示，8月份共有153个普通住宅楼盘有成交，6000元/㎡以上的项目占全市普通住宅项目的比重为22.9%，环比下降了2.9个百分点，比例最大的4000-5000元/㎡的项目占35.95%，环比上升了1.15个百分点，5000以下的项目占57.5%，环比上升9.22个百分点。

从2008年每月5000元/㎡以下普通住宅项目所占比重的走势来看，低房价的项目在逐渐的增多，一方面购房者的选择增多，另一方面将使项目在局部区域内的竞争更加激烈。

2）洋房成交价格分析

8月份东莞市洋房成交面积33.1万㎡，环比上升33.3%，洋房均价5006元/㎡，环比下降6.5%，洋房价格的下跌有力的促进成交，销售前前五位是万科•金域蓝湾、中惠•沁林山庄二期、世纪城•国际公馆三期、理想0769四期•沁园、中惠•香樟绿洲；其中万科•金域蓝湾与世纪城•国际公馆三期8月份开盘，两个项目在市场萧条时期采取低价上市策略，前期的推货均取得良好效果，其他三个项目在8月份的成交价格相比之前价格均下降三成以上，达到了预期的清理尾货的目的。

洋房组合户型成交增多，单套价格大幅下滑

从单套价格以及套均面积的走势来看，洋房的单套价格随着成交单元户均面积下降而下降，8月份单套洋房价格为49.3万元，环比下降21.2%，一方面由于洋房均价的下降，另外市场上组合户型的增多也是一个重要的因素，如万科•金域蓝湾、世纪城•国际公馆三期等。

3）公寓成交价格分析

8月份东莞市公寓成交面积2.7万㎡，环比上升25.8%，公寓价格5008元/㎡，环比下降24.4%，价格的大幅下降主要由于中惠•香樟绿洲公寓产品成交的拉低，本月公寓的市场成交状况受此项目影响较大，除去这个项目，市场公寓均价为5908元/㎡，相比7月份也大幅下降，东莞的公寓供过于求矛盾突出，价格在整体市场萧条时候也持续的走低。

4）别墅成交价格分析

8月份东莞市别墅成交面积2.03万㎡，环比下降46.9%，价格17062元/㎡，环比下降11.7%。当月万科•棠樾成交一支独秀，成交28套，价格23834元/㎡。

3.非住宅价格分析

1）写字楼成交价格分析

东莞市8月份写字楼成交面积3581㎡，环比下降64.2%，价格7957元/㎡，与上月持平。成交的写字楼项目包括第一国际三期、东莞财富广场、盈锋中心等项目。

2）商铺成交价格分析

东莞市8月份商铺成交面积35055㎡，环比增加近3倍，价格6240元/㎡，环比下降23.2%。本月商铺价格受富康花园以及都市阳光成交影响拉低全市价格，两者的签约均价分别为1315元/㎡与5000元/㎡；富康花园商场本月成交面积为21880㎡，由于商场整体出售，体现在建筑面积单价非常低；江南雅筑一期与利丰城市花园商铺分别签约27套、22套；西城楼大街成交5套，价格为20913元/㎡，三正财富新地网上签约1个单元，均价13880元/㎡。

4.区域价格分析

1）城镇住宅价格情况

受镇区住宅价格的下降影响，8月份的全市价格大幅下降，城镇区成交价格的详细情况如下：

2）区域普通住宅成交价格情况

8月份，松山湖、长安、虎门的普通住宅市场价格位列前三，松山湖大多为高档洋房项目，长安的当月开盘成交的信义长安1号拥有地段与资源的优势，价格在一定高度，虎门聚集着一些中高档洋房，相互的竞争性比较激烈，在市场比较萧条的时期，该区域有一定的降价空间。城区只有万江住宅价格排在全市后面，主要由于万江的理想0769四期•沁园与风临美丽湾一期掀起了降价狂潮用以清理尾货。

3）区域普通住宅价格成交量增幅与价格增幅的关系

8月份全市各区域的普通住宅价格环比中有21个区域价格下降，6个上升，2个区域持平。当月最受关注的几个区域为大朗、大岭山、樟木头等，这几个区域项目价格的低价上市以及大幅降价策略直接刺激了成交的上升。

4）2008年8月份东莞片区普通住宅价格分布图

5.技术指标分析

从东莞的普通住宅价格均线系统来看，2008年8月份，月线、季线、半年线以及年线自下而上依次顺序排列，且呈下降趋势，说明短期价格将持续下跌，年线在经历7月份的高点后调头向下，在8月份开始反转，预示萧条时期或将持续较长时间；从成交量价上面来看，本月是2008年以来成交量最大的月份（按成交套数计算），8月份5000元/㎡左右的价格受到较强支撑，市场价格在这个区间降价空间非常有限。

七、后市展望

1、国家经济宏观调控思路转变分析：

7月25日中央召开经济工作会议，在宏观调控思路上进行了微调：从“双防”向“一保一控”转变。上半年主要以“双防”为主，防经济过热、防通货膨胀，而微调后的宏观调控思路是“一保一控”：保持经济平稳较快发展、控制物价过快上涨。

表现在货币政策上，在有保有压、区别对待上，对农业、灾区、保障性住房、困难中小企业适度放松信贷政策，扶持这些产业、项目的发展，帮助出口中小企业走出困境；另外，调整汇率政策，保持汇率稳定，坚决防止人民币升值过快，降低企业经营成本的同时，也防止人民币持续快速升值预期带来外资热钱的持续大幅流入，推高国内资产价格。

如何保持经济平稳较快发展，摆在面前的有两大经济工作任务，一个是扩大内需，二是产业转型。通过以下近期政府刺激经济的举措可以看出，政府已经下大力度去扶持中小企业和个体工商户，包括资金上、税收上等，降低他们的经营成本，帮助他们走出经营困境、转型升级。同时，这些措施也有利于刺激内需、激活民营经济市场，增加供给，平抑物价过快上涨。

另外，政府陆续出台一些增加收入的举措，目的也是为了刺激消费，这些措施有直接的，也有间接的。直接的如增加工资收入，一些政府公务员、教师等群体首先受益；间接的如停征个体户管理费和集贸市场管理费、提高个税起征点、下调利息税等，