中原:成本构筑房价支撑线，后市降价幅度有限

进入2008年7月份以来，东莞普通住宅成交均价屡创新低，从外界看来，大有无底下跌的趋势；然而，房价无底下跌是不可能的，根据东莞中原研究部监测数据显示，东莞普通住宅成交均价下降幅度已经相当有限，经历了7-8月的降价促销，成交均价已经有了抬头的迹象，并出现了连续4周的上升。为什么说楼价下降幅度有限呢?是什么构成了对房价的支撑呢？根据东莞中原研究部统计分析得出以下结论：

一、昔日高企地价成今日房价支撑点

地价是房价的基础，2007年房价高企的一个重要原因是地价的持续高涨。根据东莞中原研究部监测数据显示， 2007年商住用地楼面地价为2647元/㎡，环比06年上涨142.4％。

按照房地产开发程序，从项目拿地开始，经过建设用地规划和审批、报建（人防、消防）、建设工程规划审批、建设工程开工等阶段到楼体外立面初步成型，一般需要1-2年的时间，因此2008年供应的项目多为06-07年拿地的项目，其中以06年下半年至07年上半年为主。故2008年供应项目的楼面地价应以06年下半年至07年上半年期间的地价来计算土地成本，而根据东莞中原研究部的监测数据计算得出06年下半年至07年上半年的商住地块楼面地价为1399元/㎡。

那么，以整个市场为样本，在2008年上半年成交的住宅项目中，其楼面地价占上半年普通住宅成交均价（5780元/㎡）的比例为24.2％；占东莞市8月份普通住宅成交均价（5006元/㎡）的比例达27.95％。鉴于08年前8个月已经消化了大量早期低价拿地进而可以大幅降价促销的单位，因此2008年下半年至2009年的供应项目则为07年拿地项目居多。而反观07年的商住地块楼面地价正是处于近年来最高点2647元/㎡，对于高价拿地入市的项目，随着整体房价的不断回调，地价成本在房价的比重将会不断上升，而开发商从地价上获取利润的空间将会进一步压缩，其对房价的下降已经逐步形成一种支撑。

二、建安成本持续上升，房价降幅收窄
进入2008年以来，在国际原油和粮食价格上涨的引领下，国内CPI和PPI（全国工业品出产价格水平）持续高涨，而进入5月份以来，CPI高点回落，并有持续回落的态势，但PPI仍然在高位运行。8月份PPI更创下了历史新高10.10％，从宏观方面说明生产材料价格仍然处于高位。具体到房地产的建安成本，建筑原材料价格也出现了明显的增幅，根据东莞建设网最新一期公布的建筑材料价格可以看出，东莞市建筑材料同比07年同期均有约15-30％的增幅，虽然环比有站稳的态势，但建筑材料成本上涨迅猛已经成为不争的事实。

根据广州市国土资源和房屋管理局转发省建设厅省财政厅关于贯彻建设部财政部《住宅专项维修资金管理办法》有关问题的通知里表明，2007年广州市建筑安装工程每平方米造价高层（有电梯）住宅为1750元，多层（无电梯）住宅为1275元。由于东莞与广州在工程建设方面成本构成相当，但东莞市场以小高层（带电梯）为主，故2007年东莞市普通住宅造价可近看为1500元/㎡。这个建安成本在经历了2008年上半年的建筑材料上涨后，有约20％的涨幅，也就是1800元/㎡。由于目前东莞房地产销售多为期房销售，因此，08年至今的供应项目的建安成本价格主要为处于07年至08年上半年的时间区段，可近似看为1650元/㎡。因此，在08年上半年成交的普通住宅中，建安成本占成交均价的比重达28.55％，占08年8月份普通住宅成交均价的比重更高达32.96％。

三、房地产开发利润回归理性
“利润＝销售额－成本”这是最简单利润计算公式。放在房地产开发里面，房地产开发的利润则是由销售总额减去以开发成本为主的各项成本总额，而开发成本包括：土地征用及拆迁补偿费，前期工程费，建筑安装工程费，基础设施费，公共配套设施费，开发间接费用等，当然还有各种税费、贷款利息、财务费用及后期的营销成本等等。但成本也有主次，构成房价的主要成本还是地价、建安成本。

2008年上半年，普通住宅的地价与建安成本已经构占了其成交均价的52.75％，而2008年8月份，这两项成本的所占房价的比例上更升到60.91％，再除去约20％的其他成本（税费、利息、营销费用等等，由于此项成本相对稳定，本文不做详细分析），东莞普通住宅的开发利润率在短短两个月内由27.25％降为19.09％，缩水了8.16％。

虽然以上只是以整个市场作为样本，个盘的成本还需要考虑各自的地段，楼盘的档次、品质和资源等各方面因素，但不可否认的是，进入08年下半年，各大开发商的楼盘价格相比08年上半年降幅更为明显：万科城市高尔夫花园打出3500元/㎡起的情景美墅；理想0769四期•沁园打出3488元/㎡回归2005年；中惠•沁林山庄高层不分楼层一口价3380元/㎡等等，一下子把东莞购房者的心理价位拉回3500-4500元/㎡，并引领了东莞住宅市场的第二此大范围降价，而房地产开发的利润率也随着价格的回落得到了进一步压缩。

2008年8月东莞住宅市场整体利润率约为19％，但随着建筑成本、最低工资标准、营销成本等各项成本的提高，住宅开发的利润率已经逐步接近甚至部分低于15％，已经基本达到东莞市非经济适用房开发项目预交所得税所定下的15％的利润率。因此，就目前来说，东莞市房地产开发，特别是普通住宅的开发利润率已经回归到一个理性的区间，要祈求房价进一步下跌的可能性已经不大，因为一旦房地产开发项目的利润率低于15％，项目就会出现较大的不可控风险，楼盘的品质将难以得到保证。

四、后市降价幅度有限，金九银十值得期待

综上所述，目前东莞楼市已经回归到一个较为理性的阶段了，购房者祈求房价进一步下跌已经变得不太现实。受成本的支撑，而且随着前一段时间低价消化了市场上一些地段，品质，朝向以及资源等相对不足的单位，后市推出的单位将拥有更好的资源，性价比将更高，预计价格也有一定的上升。

金九银十一向是房地产商必争之时，各种优惠层出不穷，价格竞争将进入白热化。作为购房者，不能单单以价格作为选房的标准，以性价比作为取舍点才是理性的购房者。就目前几周的成交萎缩来看，开发商和购房者均有蓄势待发之势，开发商积极蓄客，购房者压制需求等待时机，买卖双方均在等待合适的时机发起进攻。而九月中旬受教师节和中秋节的影响，开发商主要打的是“感恩牌”，价格优惠不会太大；预计国庆黄金周将是一个关键的营销节点，而国庆前一周也将是众开发商提前出货的高峰期，“价格牌”正式亮出，此时金九银十正式拉开序幕。此时推出的产品也将是性价比较高的单位，而价格也将逐步回升，成交量也将得到很好的释放，量价将会有较好的配合，东莞后市也将随着房价与成交量的回升将逐步步入正轨。