2011一季度土地供应继续大幅放闸 再创历史新高

　　1季度关键数据一览：

　　季度总体叙述：

　　2011年1季度，东莞土地市场延续之前大规模的供应放闸，整体成交也如同气温一样节节攀升，其中“唱主角”的商住用地成交量首次超过100万㎡，达到近年的历史新高。商住用地方面尤其以万科、碧桂园、佳兆业等品牌开发商收获颇丰，此举使得外来开发商拿地比重超越本地企业，它们继续开疆拓土、扩大楼市版图；此外，1季度偏远镇区商住用地供应比重明显上升，并且大部分以底价成交，商住用地成交价格有结构性的回落趋势，但仍有凤岗、大朗、道滘地块赢得诸多开发商深度垂青，特别是道滘镇蔡白村地块，经过激烈竞拍以253.28%的溢价率成功出让，成为1季度当之无愧的“溢价之王”。

　　一、一季度土地供应继续大幅放闸，再创历史新高。

　　一季度土地供应放闸，再创历史新高。

　　2011年第一季度东莞供应各类土地213.90万㎡，自09年1季度以来一直保持较高的水平；当前政府国土部门依然十分积极地推出大量土地，主要是在“十一五”的开局之年，东莞的各项重点工程进入攻坚战，急需庞大的后续资金进入，所以需要土地财政填补资金紧张的缺口。

　　土地挂牌放量，商住用地仍是主角。

　　2011年3月东莞市国土资源局挂牌上市14宗土地，总面积56.12万㎡，环比减少32.48%，同比减少39.51%，其中商住用地4宗，占地22.61万㎡，同比减少32.59%；10宗工业用地，占地33.51万㎡；本月总体供应量无论是环比上月，还是同比去年同期都出现大幅回落，主要是商住用地供应较少仅有4宗，并且工业用地也是严重依赖松山湖产业园的供应。
商住用地供应以二线镇区为主，供应比重逾六成。

　　2011年1季度商住用地供应结构分解图：

　　二、一季度土地成交保持高位，商住用地成交“一家独大”。

　　一季度土地成交较为活跃，商住用地一家独大。

　　2011年第一季度东莞土地成交196.96万㎡，同比小幅下降1.31%，即使与历史最高峰的09年三季度相比也只是稍微逊色，说明东莞土地市场整体成交依然保持一定的活跃度。此外，一季度经营性的商住、商业金融用地迎来供需两旺的可喜局面，大部分开发商并没有因为严厉的第三轮调控落地，而对放闸的优质土地望而却步，而是采取更为积极主动的态度趁低吸纳、扩张布局。

　　一季度商住用地“一家独大”，再次成为土地市场最耀眼的“主角”，成交面积达到117.07万㎡，首次迈过100万的门槛，占据土地成交总量的59.44%。可见后市东莞楼市将迎来房地产的持续开发热潮，此举有望从土地供应的源头缓解东莞近年供应偏紧的不利局面。

　　2011年3月东莞市成交33宗土地，成交面积为97.95万㎡，同比减少11.70%，成交金额21.91亿元，同比减少22.91%；其中商住用地成交10宗，成交面积43.25万㎡，同比增加9.76%，成交金额17.99亿元，同比减少28.79%。虽然同比10年同期成交减少，但按月份绝对值来看，3月土地市场成交规模依然保持很高的规模，只是商住用地极少数地块出现激烈的竞拍画面，致使土地成交楼面地价出现明显下滑。

　　一季度商住用地被迅速吸纳，供需比维持低位。

　　从近年商住用地供需比走势来看，总体上土地需求旺盛，市场供求关系相对平衡，除了2008年楼市低迷致使土地市场流拍情况严重，供大于求的状态比较明显之外， 2009年以来供需比大幅下降，2010年2、3季度随着部分偏远镇区土地出让的增多，流拍情况有所增加，供需比出现一定的上升，进入2011年1季度随着外来开发商的继续开疆拓土，东莞商住用地供需比下降到仅为0.96。

　　商住用地成交以二线镇区为主，道滘、沙田将成未来开发热点区域。

　　2011年1季度商住用地成交结构分解图：

　　2011年1季度，东莞全市有12个区域有商住用地成交，成交面积达到创记录的117.07万㎡；其中二线片区成东莞市的商住用地成交大户，成交面积62.67万㎡，占据全市的53.54%，超过其他两个片区的总和；在二线片区当中，尤其又以道滘、沙田规模最为显著，可见在接下来的一段时期，二线重点区域的楼市将迎来又一轮快速开发的热潮。

　　2011年1季度商住用地成交一览：

　　外来开发商拿地比重超越本土，佳兆业、鼎峰、碧桂园位居拿地企业冠亚季军。

　　2011年1季度开发商拿地结构分解图：

　　2011年1季度，东莞商住用地供应大幅放量，引来不少外来开发商跃跃欲试扩大版图，尤其是万科、碧桂园、佳兆业等品牌开发商收获颇丰，此举使得外来开发商拿地比重超越本地企业，拿地比重达到50.95%；1季度的拿地明星佳兆业地产更是前瞻性的看到沙田滨海板块的发展潜力，“连下五城”将沙田镇齐沙村五幅商住地块如数收入囊中，借此打造一个总建筑面积超过50万㎡的滨海新城。

　　三、近期商住用地底价成交居多，仅在热点区域、个别地块出现激烈抢地画面。

　　商住用地底价成交为主流，仅在凤岗、大朗有“僧多粥少”的激烈竞拍。

　　3月，虽然没有商住用地出现流拍，但大部分地块都以底价成交，仅有极少数地块遭到几家开发商的抢夺，出现多轮竞拍的局面，其中最为激烈的是编号2011G031凤岗镇三联村昌盛北路地块，经过33轮你来我往的鏖战，东莞市时珍医药有限公司击退其余七家买家，以总价8100万元、楼面地价4045元/㎡、溢价率237.50%的不菲代价收入囊中；同属凤岗的编号2011G026五联村地块，周边有三正卧龙山、祥利上城等多个在售楼盘，在深圳限购投资需求外溢的情况下，楼盘成交十分理想，所以该地块的出让也引来诸多开发商的关注，竞拍气氛颇为热烈，经过59轮竞拍，被东莞市合志同展投资有限公司以2.08亿的得偿所愿，折合楼面地价2080元/㎡，溢价率128.57%。

　　此外，编号2011G030大朗镇银朗南路地块占地4.65万㎡，引来四家开发商的群雄逐鹿，经过19轮竞拍，东莞市方略实业投资有限公司以1.43亿元竞得，折合楼面地价1536元/㎡，溢价19.17%。可见，近几年随着碧桂园、深物业、东方银座等外来品牌开发商蜂拥进入大朗房地产市场，大朗楼市价值被深度挖掘，每次有优质商住地块出让，都能够顺利出让。
近期供需小结：2011年3月，东莞限购风声传闻盛极一时，土地市场也受到牵连，大部分商住用地都以底价成交，显然在后市政策风险有所增加的情况之下，东莞开发商拿地更加理性谨慎，土地市场处在一个相对的平静期。

　　四、2011年1季度东莞商住用地市场之最

　　五、4月土地市场缺乏热点，在后期南城、长安、塘厦地块上市前将维持平静。

　　根据市国土局的公告，4月土地市场进入最后竞价的土地达到11宗，59.53万㎡；其中商住用地3宗，合计面积11.31万㎡；商务金融用地1宗，占地面积0.83万㎡。总体而言，4月无论是土地供应规模，还是优质商住地块的出让宗数上都让人提不起兴趣。东莞土地市场可能直到国土局公告准备上市的长安霄边地块、塘厦蛟乙塘地块、南城西平地上市之后，才会重拾昔日热火朝天的可喜局面。

　　4月土地市场颇有看点的是樟木头镇樟罗村西城路商住地块，该地占地面积6.67万㎡，已经是第四度拿出来拍卖，前面3次都惨遭无情的流拍，此次再以1.96亿元的起拍价、1200元/㎡的楼面地价推向市场，在土地市场缺乏热点支撑的时期，拍卖前景仍然前途未卜。

　　4月挂牌交易的商住、商务用地一览：

　　未来准备挂牌商住用地一览：