限购传闻使到3月份淡季不淡 住宅成交量大幅增加

　　限购传闻令3月淡季不淡 住宅成交大幅增加

　　第一部分  宏观环境篇

　　一、全球经济：美指近期上升、黄金整体走强、原油价格大涨

　　近日美国公布数据显示，3月非农就业人数增长21.6万人，创下2010年5月以来的最大涨幅，预期增长19.0万人；美国3月份失业率继续下滑，降至8.8%，为2009年3月来最低水平，预期为8.9%。非农就业优于预期，进一步证实了美国的经济复苏，提振美元上升，改变本月前期下降趋势。美联储主席杜德利认为与充分就业的目标尚远，重申维持低利率政策更长一段时间的承诺。受此影响，金价3月开始震荡但总体上升趋势不变。中东弥漫的硝烟动荡的局势推动油价大幅上升，人民币对美元本月再度大幅升值。欧盟公布的官方数据显示，欧元区2月份失业率小幅降至9.9%，为14个月来最低水平。欧盟表示对通胀将保持“非常警惕”的态度。大多数人认为欧洲央行将在下周的货币政策会议中加息25个基点，将基准利率提升至1.25%。

　　二、国内经济

　　2月CPI同比上涨4.9%，PPI同比上涨7.2%，通胀形势严峻

　　3月制造业采购经理指数回升

　　3月，PMI为53.4%，高于上月1.2个百分点。自2009年3月以来，该指数已连续二十五个月位于临界点——50%以上的扩张区间，表明中国制造业经济总体保持增长态势，增速加快。

　　进出口：2月进出口增速低于预期 逆差较大

　　2月进出口增速均低于预期,同时出现单月贸易逆差状况。我们从国内PMI出口订单指数、美国ISM指数表现等的较强势表现判断,国内制造业及出口仍处于扩张状态,海外市场未显现出萎缩迹象。所以逆差是暂时性且短期的状况。

　　房地产开发投资增长较快

　　1-2月份，全国房地产开发投资4250亿元，同比增长35.2%。其中，住宅投资3014亿元，增长34.9%。

　　1-2月份，全国商品房销售面积8143万平方米，同比增长13.8%。其中，住宅销售面积增长13.2%，办公楼增长26.4%，商业营业用房增长8.7%。商品房销售额5242亿元，同比增长27.4%。其中，住宅销售额增长26.2%，办公楼和商业营业用房分别增长46.3%和22.1%。

　　房价：环比下降的城市有8个，同比下降的城市有1个，2月份环比价格下降、涨幅缩小的城市个数明显增多。

　　三、楼市政策和动态篇

　　一季度楼市政策一览：

　　一线城市楼市：北上广深房价齐降

　　北京：量价齐跌

　　据北京市房地产交易管理网的最新统计，今年一季度北京一手住宅成交与去年四季度相比下跌了近40%，是近三年来的最低值。部分新盘价格甚至出现了10%左右的降幅。

　　上海 房价初现破冰迹象 四月打折楼盘增加

　　3月最后一周推出的新盘，有近七成给予优惠。

　　深圳 新房均价首破两万 价格下行压力渐大

　　深圳市规划国土委日前发布数据称，3月深圳全市新房成交均价19423元／平方米，环比下降5.99%，同比下跌5.04%。这是今年深圳新房成交价首次跌至每平方米2万元以下。重要的原因是价格较低的深圳关外新房大量成交。

　　广州 新盘跌破万二关口 楼价连续四月下降

　　3月广州市网签成交均价为11895元/平方米，环比上月的12157元/平方米微跌2.16%。这已是自去年12月最高位13498元/平方米以来，连续4个月逐月下降。

　　宏观环境点评：

　　中国经济继续朝着宏观调控的方向发展，经济增长快速平稳，同时物价房价上涨，通胀形势也极为严峻。主要经济体持续的低利率使得后期的输入型通胀预期仍然很强。经济增长人民幸福感却严重下降，出现经济目标和民生目标相背离的局面，中国政府频频出台调控政策，尤其在楼市，一季度出台政策密集度异常，然而将稳定房价的责任放在地方政府身上，中央的监督如果不到位的话，所有的政策效果或都将落空。3月一线楼市房价有所下降，但是相对仍然较高，二三线城市价格下行动力不强。3月底，为房价控制目标大限，共608个城市出台房价调控目标，绝大多数和GDP涨幅挂钩，忽略百姓的支付能力，从而使得各地的房价控制目标异化为一场涨价数字游戏。可见，房地产作为支撑GDP的重要产业，在没有替代产业出现的情况下，在短期内将依然是地方政府无法割舍的最爱。

　　第二部分  东莞楼市篇

　　二、土地市场

　　1、新增供应量：一季度商住用地供需两旺

　　3月东莞共有12宗挂牌上市，合计供应面积为52.25万㎡，土地总供应量环比和同比分别减少37%和45%。其中商住供应面积22.61万㎡，占总供应面积的43.3%，比上个月提高3.3个百分点，比去年同期提高8.2个百分点。得益于2月挂牌上市较多，3月土地交易市场热闹，共成交10宗商住用地，45.25万㎡。

　　虽然3月份东莞土地供应量比上个月和去年同期都有较大的降幅，但是得益于1月份和2月份的土地供应放量，第一季度的商住用地供应量同比34%，环比激增113%。东莞市瑞峰置业市场研究部监控数据显示，2010年东莞市商住用地的供应总量为222.07万㎡，月均供应18.51万㎡，而今年第一季度商住用地的供应总量是114. 91㎡，平均每月供应38.30万㎡。完全符合加大商住地供应的调控预期。一季度商住地成交量环比大增116%，同比增加近2成，一季度土地市场供需两旺。

　　在本月新增的14宗地块中，4宗为普通商品住房用地，其余为工业仓储用地，其中塘厦平山村两宗地块体量较大，受关注程度较广。

　　2、商住及金融用地交易：土地交易100%成交  凤岗塘厦依然大热

　　本月东莞市国土资源局共成功交易13宗商住及商业性质用地，没有一宗土地流拍，成功交易率高达100%。其中，凤岗镇两宗地块表现抢眼，溢价实现129%和238%，分别位于五联村和三联村昌盛北路西侧，楼面地价分别是2080元/㎡和4045元/㎡，被东莞市合志同展投资有限公司和时珍医药有限公司分别摘得，后者更是创下该镇08年以来第二高楼面地价。

　　石碣、清溪和沙田本月都有金融地块成交，至此第一季度推出的5宗金融用地全部成交，赢得了金融用地交易的开门红，也走出了 10年第一季度4推金融用地半数流拍的阴霾。而在东莞限购传闻不绝于耳之际，塘厦两宗大体量优质地块的交易似乎受到了影响，被深圳市珠江投资发展有限公司和碧桂园房地产开发有限公司分别轻松摘得。碧桂园也借此为稳拓塘厦市场，布局近深市场打下坚实的基础。

　　值得一提的是，在全国土地市场多地出现流拍的情况下，东莞本月的土地交易成功率高达100%，累计第一季度土地流拍宗数也仅有一宗。这不仅显示了市场对本市楼市的信心，也为东莞楼市走出独立的行情做出了贡献。

　　3、下月待拍土地：土地交易市场平淡  樟木头地块再推出

　　4月东莞市国土资源局将有4宗商住或金融用地进行交易，相比3月土地交易市场的小阳春显得略微平淡。其中，樟木头镇樟罗村西城路西侧的商住地块将第四度推出市场，该地块的再度推出表明地方政府在极力引导业内来挖掘樟木头市场的价值。而事实上该地块也是第一季度唯一一宗流拍的土地，本季度土地交易成功率高达97%。另外，随着东莞“北城”概念逐步成型，石碣镇近几年也逐步加快推地节奏。下个月石碣再推一宗面积3.2万㎡地块，位于南堤滨江路，在石碣中学旁，且临近东江南支流。而清溪下月则有商住和商务金融性质用地各一宗进行交易，成为下月土地拍卖的最“大户”。

　　4、土地出让预告：热门镇区迎来土地供应潮

　　根据东莞市国土资源局的土地出让预告，塘厦、长安、南城、大朗、厚街、东坑和松山湖将迎来下一波土地供应潮。推出地块体量均较大，且除个别镇区外都是东莞房地产市场热门区域。此次预告出让地块合计面积64.19万㎡，商住和金融所占比重较大，达80%，大约51.71万㎡，预计五一前后上市。由于此次预告商住及金融用地都比较优质，相信会引起市场的广泛关注和各房企的青睐。

　　三、商品房新增供应： 一季度呈V型反弹

　　1、新增供应概况

　　东莞市瑞峰置业市场研究部监控数据显示，3月东莞新增供应增幅明显，新增商品房79.21万㎡，7948套。其中，新增住宅68.88万㎡，6319套，环比增加64.43万㎡。新增住宅套均面积109㎡，比2月份套均面积减少8㎡，本月新增住宅洋房项目以70-110㎡刚性需求户型为主，故套均面积有所缩小。非住宅新增10.33万㎡，1629套。松山湖松科苑的办公及商铺成为供应主力。

　　2、新增走势：限购传闻影响  3月推货量赶上金九

　　东莞市瑞峰置业市场研究部监控数据显示，3月东莞新增住宅供应68.88万㎡，合计6319套，环比大幅增加64.43万㎡。从上图可见，3月住宅新增达到07年以来最高值，首次突破60万㎡，与各年金九推货量相当。第一季度住宅新增呈V型反弹，3月业界担心东莞出台限购令，开发商纷纷加快推货速度，新增供应快速回升。

　　3、新增区域分布：热点镇区持续放量

　　3月东莞16个镇区有商品房新增供应，其中，南城供应量最大，接近17万㎡，其中新增住宅16.32万㎡，1209套；非住宅6290㎡，421套。松山湖非住宅供应大幅放量，主要是松科苑的办公及商铺供应，共6.71万㎡；而该区住宅供应6.52万㎡，825套。寮步本月亦新增供应住宅605套，合计近6万㎡。

　　4、新增商品住宅户型面积区间：以经济户型为主

　　70-110㎡的经济型户型新增4509套，占总供应量56.7%；111-130㎡的舒适性户型新增448套，占总供应量5.6%； 131-150㎡的改善型户型新增239套，占总供应量3%；150㎡以上的大户型洋房新增658套，占总供应量8.3%；别墅新增120套，占2%。由各类型物业比重可以看出， 3月入市的商品住宅还是以经济户型为主，高端产品如150㎡以上大户型及别墅产品的供应比重增加。

　　5、新增供应明细：万科六盘齐推

　　东莞市瑞峰置业市场研究部监控数据显示，3月新增商品房分布在南城、松山湖、寮步、石碣、石龙、虎门等16个区域。新上市项目5个，分别有南城的万科•翡丽山，松山湖的万科•金域松湖，寮步的香缤雅苑，大岭山镇领尚天地,高埗镇唯一上市项目新世纪•颐龙湾，首推独栋及双拼别墅88套，总面积3.22万㎡。

　　四、商品房成交：3月签约井喷，一季度签约喜人

　　1、商品房签约概况：一季度签约量大增  3月淡季不淡

　　东莞市瑞峰置业市场研究部监控数据显示，3月东莞商品房签约5266套，合计签约面积50.92万㎡，环比分别上升120.2和%和115.3%。同比分别增长39.8%和37.6%。其中住宅签约4363套，合计签约面积47.43万㎡。套均签约面积109㎡，与2月套均面积基本持平。2月非住宅签约903套，合计签约面积3.49万㎡。

　　2011年1-3月累计签约商品房145.14万㎡，比去年同期增加34.9%；其中累计签约商品住宅124.06万㎡，比去年同期增加33.6%。非住宅21.08万㎡，比去年同期增加了43.1%。

　　3月东莞出台限购令风声甚紧，购房者因此加快置业计划，令3月住宅签约出现井喷，第一季度签约总量亦因此增幅明显。

　　2、商品住宅签约走势

　　东莞市瑞峰置业市场研究部监控数据显示，3月商品住宅签约47.43万㎡，比2月增加25.84万㎡，增幅为119.7%。比去年同期增加14.8万㎡，增幅为45.4%。从走势图可以看出，2月和3月东莞住宅签约量高于08年和10年同期，但未能超过09年。累计第一季度商品住宅签约面积为124.06万㎡，比去年同期增加33.6%。淡季出现前所未有的热闹。

　　3、非住宅签约走势

　　东莞市瑞峰置业市场研究部监控数据显示，3月东莞商品非住宅签约903套，合计签约面积为3.49万㎡，环比增加1.43万㎡，增幅为69.4%。

　　4、商品住宅量价走势：3月量价齐升

　　注：此处商品住宅均价指包含洋房、别墅、美墅、公寓在内的所有住宅的均价。

　　东莞市瑞峰置业市场研究部监控数据显示，3月东莞楼市签约量大幅上涨，环比增幅超过一倍，达119.7%。商品住宅签约均价8277元/㎡，比2月7696元/㎡增加581元/㎡，增幅为8.3%。主要是因为南城、东城、塘厦的别墅和松山湖的豪宅房拉升总体均价上升。

　　5、各类型物业成交：住宅签约环比大增

　　东莞市瑞峰置业市场研究部监控数据显示，3月各物业类型签约均有不同程度的上升。其中，洋房签约38.4万㎡，3808套，环比分别增加20.64万㎡和2071套。别墅签约5.6万㎡，155套，比上月分别增加3.27万㎡和94套。公寓签约2.5万㎡，419套，环比分别增加1.6万㎡和176套。

　　6、商品住宅各区域成交：城区强劲  深客置业热点区域依然大好

　　3月，东莞出台限购令风声四起，开发商加紧出货，全市成交量在本月得到明显的回升。各镇区都业绩不俗。南城以519套的佳绩稳居成交首位，签约面积有6.7万㎡。寮步镇紧随其后，签约505套，签约面积为4.3万㎡。万江、凤岗、东城、松山湖、虎门等热点区域继续排名靠前。

　　7、商品住宅区域签约面积前十五名

　　在商品住宅区域签约面积排名前十五位中，大部分是房地产热点区域，如南城、寮步、东城等，洪梅排名跌落第十三位，但依然保持在排名梯队之中。

　　8、住宅签约均价前十五名：东城第一  松山湖第二

　　本月排名前四的区域均价都过万。东城以13403元/㎡排名第一，松山湖以13342元/㎡紧随其后，虎门10943元/㎡，塘厦10143元/㎡。

　　9、楼盘签约前十名

　　3东莞市商品住宅签约套数排名中，菁英时代145套摘冠，占寮步镇总签约量的29%；
松山湖新盘金域松湖以113套排名第二，占该区域总签约量46%。

　　五、存量和消化周期：新增大涨致存量增加

　　东莞市瑞峰置业市场研究部监控数据显示，截至3底东莞市商品住宅存量达438.82万㎡，比2月底409.85万㎡增加28.97万㎡，主要是本月新增大幅增加的所致。

　　存量消化周期：11个月

　　东莞市瑞峰置业市场研究部监控数据显示，截至3月底东莞商品住宅存量438.82万㎡，而过去12个月商品住宅月均成交量为39.37万㎡，按照这样的去化速度，在不增加供应的理论情况下，东莞市场商品住宅存量需要11个多月尚可以消化完毕。

　　六、潜在供应

　　1、新开工总量：3月新开工放量亦难支撑一季度新开工总量

　　据东莞瑞峰置业市场研究部监控数据显示，3月份东莞新开工商品房86.98万㎡，其中商品住宅面积70.87万㎡，环比增加高达1258%，同比增加48%。环比增长幅度之所以如此之大，是由于二月乃春节长假的缘故，再加上节前公布“新国八条”致使开发商调整战略暂缓新开工计划，二月份新开工创近几年新低。另外，非住宅新开工面积16.11万㎡，环比增加289%，同比增加1%。

　　但是累计第一季度新开工量132.53万㎡，环比减少17%，同比减少23%。其中三月份住宅新开工占第一季度的65.1%，非住宅新开工占68.3%。由第一季度新开工量来看，去年岁末跟今年年初的新开工受到密集宏观调控政策一定程度的影响，故开发商开发战略有所调整。

　　2、新开工走势：3月重回高位水平  一季度波动变化大

　　东莞市瑞峰置业市场研究部监控数据显示，3月份东莞市商品房新开工量为86.98万㎡，已经恢复到较高水平。累计第一季度新开工总量达132.52万㎡，其中3月份占65.6%，第一季度新开工量波动变化明显。

　　3、新开工区域分布：南城新开工总量领跑全市

　　2011年第一季度东莞商品房新开工量132.52万㎡，其中排在前五名的是南城21.81万㎡、凤岗17.71万㎡、黄江17.21万㎡、松山湖17.07万㎡和万江13.07万㎡，五镇区商品房合计新开工量124.84万㎡，占一季度全市的66%。

　　4、新开工类型：洋房第一  车库第二

　　东莞第一季度洋房新开工量为80.60万㎡，占新开工总量的68%，车库18.62万㎡，占16%，别墅12.53万㎡，占10%，公寓5.14万㎡，占4%，商铺和办公分别新开工0.73万㎡和1.59万㎡。

　　5、新开工明细

　　七、楼盘活动

　　东莞楼市述评：

　　1、由于2月PPI较高，多方预计3月CPI或将破5，通胀形势严峻，故在上月第三次上调存款准备金率半个月后，本月5号央行再度加息，预计未来仍有一到两次加息的动作，上调存款准备金率将成为常态。

　　2、一季度土地市场供需两旺，然而除了个别地块外，大多数以小幅溢价和底价成交居多，开发商对后市尽管乐观，但是较为理性，并未出现冲动争地现象。4月待拍地块相对较少，土地交易市场将会相对平淡。不过众多热点区域有土地出让预告，后市商住用地供应量仍然可观。

　　3、受东莞限购传闻影响，众多楼盘提前推货，新增住宅68.88万㎡，6319套，致使传统淡季3月新增创历史新高，签约量也出现井喷，3月商品住宅签约47.43万㎡，环比激增120%。进入4月，新增供应量和签约量或将进一步增加。住宅成交均价方面，3月商品住宅签约均价8277元/㎡，比2月增涨为8.3%。结合东莞本年度不超过GDP涨幅房价控制目标， 东莞市场本年度价格下行预期较弱。

　　4、区域方面，不管是土地交易还是住宅成交，城区和近深近穗片区都较为热闹，主城区（除莞城外）、凤岗、松山湖、虎门、大朗、塘厦等热点区域继续排名靠前。洪梅、石碣、麻涌等水乡片区已经成功跻身热点区域，未来开发商对该片区的土地热情或将更高。

　　5、第一季度新开工量132.53万㎡，环比减少17%，同比减少23%。一季度新开工量减少明显，除传统春节影响外，受宏观调控影响，开发商放慢开发节奏或也是原因之一。

　　6、受加快销售影响，3月楼盘活动较多，但基本为常规促销和暖场手段，多为开盘或认筹。万科本月多盘联动，有3盘签约套数排入前十名，且多盘集中签约，一度推高东莞住宅日成交量激增至400多套。

　　7、尽管暂时没有限购，但是4月5月推货量将会更多，市场竞争激烈，加上信贷收紧，后市开发商将会快速出货为先，以回笼资金，规避四季度或者下年度的资金紧张。