开发商纷纷加快推货节奏 东莞楼市3月份供需两旺

　　开发商加紧推货 3月供需两旺

　　市场综述

　　一级市场：2011年3月东莞共供应土地11宗，面积48.71万平米，环比下降41.0%。其中住宅项目用地4宗，供应面积为22.61万平米，占整个土地供应的46.4%。另供应科研设计用地7宗。共成交土地30宗，面积97.02万平米，成交面积是二月的17倍。

　　二级市场：2011年3月，全市共有30个项目有新增预售，商品房批售面积79.29万平米，环比增长1129.3%，同比上升211.1%。东莞全市共成交5266套，其中住宅成交4363套，非住宅成交903套。成交面积为50.92万平米，环比上升115.3%。一手房成交均价为8577元/平米；其中住宅均价为8325元/平米，非住宅成交均价为12004元/平米。

　　其他：3月新开工面积为110.08万平方米，较上月环比上升476.6%，竣工面积为33.92万平方米，较上月环比上升472.0%。

　　总的来讲：3月份东莞的房地产调控目标迟迟没有落地，受“限购”传闻的影响，市场的不确定性加强，开发商加快推货抢占市场，供应和成交量均呈回暖。

　　市场资讯

　　1. 宏观经济

　　全国企业景气调查结果显示，一季度企业家信心指数为137.4，与上季度持平。批发和零售业社会服务业企业家信心提升。一季度，批发和零售业、社会服务业企业家信心指数分别为148.0和136.8，比上季度提高2.7和4.7点；建筑业、工业、住宿和餐饮业、交通运输仓储和邮政业企业家信心指数分别145.6、135.4、131.3和131.2，与上季度持平。信息传输计算机服务和软件业企业家信心指数为155.6，比上季度有所回落。房地产业企业家信心指数为112.3，比上季度回落8.4点。多数登记注册类型企业企业家信心提升或保持平稳。一季度，港澳台商投资企业、私营企业、集体企业企业家信心指数分别为138.8、130.3和120.7，比上季度有所提升；股份有限公司、国有企业、有限责任公司企业家信心指数分别为144.0、135.8和133.9，与上季度持平；外商投资企业、股份合作企业企业家信心指数分别为140.6和117.5，低于上季度水平。中小型企业企业家信心平稳。一季度，中型企业企业家信心指数为137.7，与上季度持平；小型企业企业家信心指数为122.7，高于上季度2.6点；大型企业企业家信心指数150.5，比上季度有所回落。东中西部地区企业家信心提升。一季度，东部地区企业家信心指数为135.8，与上季度持平；中、西部地区企业家信心指数分别为140.6和137.4，分别提高1.5和2.0点。

　　一季度企业景气指数为133.8，比上季度回落4.2点。批发和零售业企业景气位于各行业之首。一季度，批发和零售业企业景气指数为153.2，比上季度提高3.6点，位于各行业之首；社会服务业企业景气指数为135.6，比上季度提高3.6点；交通运输仓储和邮政业、住宿和餐饮业企业景气指数分别为127.8和124.1，与上季度持平。信息传输计算机服务和软件业企业景气指数为150.4，比上季度回落9.3点。工业企业景气指数为130.9，比上季度回落4.4点；建筑业企业景气指数为135.3，回落13.1点。各登记注册类型企业景气持续位于景气区间。一季度，股份有限公司、港澳台商投资企业、私营企业景气指数分别为147.1、133.7和124.6，与上季度持平；外商投资企业、国有企业、有限责任公司、股份合作企业、集体企业景气指数分别为139.2、132.6、129.2、116.5和110.0，比上季度均有不同程度回落。大型企业景气持续高于中小型企业。一季度，大、中、小型企业景气指数分别为157.2、133.5和114.1，分别比上季度回落6.2、4.6和2.0点。中部地区企业景气平稳。一季度，中部地区企业景气指数为137.2，与上季度持平。东、西部地区企业景气指数分别为134.2和130.0，均比上季度回落5.1点。上市公司、国家重点企业、国家试点企业集团成员企业景气继续位于高度景气区间。一季度，上市公司、国家重点企业、国家试点企业集团成员企业景气指数分别为152.8、151.2和143.1，比上季度均有不同程度回落。国有控股企业景气指数为136.9，比上季度回落4.7点。

　　2.市场政策

　　2.1中央政府

　　2011年3月5日，温家宝政府工作报告中提出，今年国内生产总值增长8%左右，未来五年经济发展的增速目标是7%；居民消费价格总水平涨幅控制在4%左右；广义货币增长目标为16% 。

　　2011年3月10日，国土资源部下发通知要求，促进房价地价合理调整，坚决杜绝土地出让中出现楼面地价超过同类地价历史最高价的情况。今年各地要“控价格、防高价地”。

　　2011年3月11日，国家统计局发布数据，2月居民消费价格(CPI)同比上涨4.9%，食品价格上涨11%，居住价格上涨6.1%；工业品出厂价格(PPI)同比上涨7.2%。

　　2011年3月18日，与上月相比,70个大中城市中,环比价格下降的有8个城市,持平的有6个城市；同比价格下降的有1个城市,同比涨幅回落的有31个城市；2月份环比价格下降、涨幅缩小的城市个数明显增多。

　　2011年3月18日，中国人民银行决定，从2011年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

　　2011年3月22日，商务部新闻发言人姚坚在例行发布会上称，今年1-2月房地产业实际利用外资达41 .5亿美元，同比增长50.5%；截止2010年3月24日，商务部的备案显示，仅3月份外资新设或者增资的房地产公司出现井喷，高达39家，其中包括和记黄埔(南京)分公司。

　　2011年3月30日，银监会警示，推动房地产市场泡沫积聚的因素还在增加，将继续加大信贷风险管控力度，限制各种名目的炒房和投机性购房，严厉查处房地产开发贷款中的违法违规行为，强化房地产集团贷款管理及加强抵押品的合规认定工作等。

　　截止2011年3月31日，全国已有600多个城市出台了房价控制目标。各城市的普遍做法是将房价控制目标与GDP增速和城镇居民可支配收入水平挂钩。目标普遍高于10%，仅北京提出“稳中有降”的目标，市场担心控制目标将变成涨价目标。

　　2.2 地方政府

　　3月4日，石龙镇召开建设文化名镇工作会议暨文化惠民工程启动仪式，出台了《石龙镇建设文化名镇实施方案》。根据《方案》，今年起五年间，在文化硬件设施建设、文化惠民服务、文化产业几个方面进行建设。

　　3月7日起，住房公积金担保贷款业务推广至全市。惠及人群更广，受理渠道更多。市住房公积金管理中心等多个地方可办理，“商转公”贷款下月或试行 。

　　3月31日，东莞市住房与建设局根据《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）及省住房城乡建设厅有关要求，发布“关于2011年度东莞市新建住房价格控制目标的通知”结合东莞市实质情况，明确东莞市2011年新建住房价格涨幅不高于本年度GDP增长速度的控制目标。

　　市场分析

　　1. 一级市场

　　1.1供应分析

　　2011年3月东莞共供应土地11宗，面积48.71万平米，环比下降41.0%。其中住宅项目用地4宗，供应面积为22.61万平米，占整个土地供应的46.4%。另供应科研设计用地7宗。

　　1.2成交分析

　　2011年3月，东莞共成交土地30宗，面积97.02万平米，成交面积是二月的17倍。成交经营性用地13宗，在3月出让的住宅用地中，塘厦的2宗优质商住用地的成交出乎意料的冷清，位于塘厦平山村的两幅用地，与深圳距离很近，将来的楼盘定位也是以深圳市场为主，挂牌出让期间吸引了多家房企的眼球，但最后分别被珠江投资和碧桂园以近乎底价的总价拿下。而分别位于凤岗镇五联村和三联村昌盛北路西侧的2宗地块则表现抢眼，溢价实现129%和238%，楼面地价分别是2080元/平米和4045元/平米，成为当月溢价最高的成交地块。

　　2011年3月东莞共成交土地97.02万平米，同比下降3.5%，环比上升1735.2%，与2011年前2个月平均成交面积相比增加了33.79万平米。

　　2. 二级市场

　　2.1供应分析

　　2011年3月，全市共有30个项目有新增预售，商品房批售面积79.29万平米，环比增长1129.3%，同比上升211.1%。受春节和“新国八条”的影响，2月开发商的推盘节奏明显放缓，而3月份东莞的房地产调控目标迟迟没有落地，使市场的不确定性加强，开发商加快推货抢占市场，3月供应有一个大幅度的上涨。

　　2.2成交分析

　　2011年3月，东莞全市共成交5266套，环比上升120.2%，同比上升36.9%；其中住宅成交4363套，非住宅成交903套。成交面积为50.92万平米，环比上升115.3%，同比上升35.6%。一手房成交均价为8577元/平米；其中住宅均价为8325元/平米，非住宅成交均价为12004元/平米。

　　从区域成交面积来看，南城蝉联3月成交冠军，共签约533套住宅，签约面积为6.88万平米；寮步镇以签约520套，签约面积4.38万平米成为第二名，东城和万江两区则分别以270套和331套成为三、四名。3月市场传出的限购消息刺激了开发商的推货，多个新推盘项目入市价格也低于市场预期，在售项目也加大促销优惠力度，推高了3月的供应和成交。

　　2.3成交排名TOP10楼盘分析

　　3月成交量排名TOP10的楼盘依次为：世纪城国际公馆、菁英时代园、聚龙彩虹湾、阳光海岸、佳嘉豪园、万科紫台、星城国际花园、卧龙山花园、滨江公馆和万科松山湖悦。

　　3月成交前十的楼盘成交总量达1141套，占东莞全市成交量的21.7%。

　　3月成交排名中，签约量最大的楼盘是世纪城国际公馆，在3月加推贝丽湖组团，共签约163套，签约面积为19399.37平米，第二名为菁英时代园，同样是在3月有新品加推，共签约145套。聚龙彩虹湾签约89套住宅成为了第三名。

　　受2月春节淡季和3月“限购”传闻的影响，供需均处于观望状态，一季度的供应和成交下滑明显；进入二季度，尤其是在4月份供应量将有一个回升的过程，被抑制的需求将重新释放。从价格上看，各地限购、“国八条”等政策对东莞楼价的影响不大，仅在3月中旬传出“东莞限购”的言论后有部分楼盘打折促销，但效果并不明显。

　　就后市而言，随着多个二线城市限购令的实施，对东莞的影响越来越复杂。一方面，其他城市的限购可能带来东莞投资购房者的增加，另一方面也增加了东莞限购令出台的忧虑。3月31日，东莞市住房与建设局在官方网站，置顶发出“关于2011年度东莞市新建住房价格控制目标的通知”，明确东莞2011年新建住房价格涨幅不高于本年度GDP增长速度。对于东莞这份在最后一刻才公布的“限涨令”，结束了3月“限购令”出台的传闻，让开发商和购房者都松了一口气。据世联监测，3月的新增货量充足，4月东莞楼市或将再次迎来小高潮。