一季度促销以及新盘集中上市 激发住宅成交放量

　　备注：

　　根据2007年11月1日执行的东莞普通住房契税优惠政策的划分，把所有镇区划分为三个等级：一类区域：东城、南城、莞城、万江、松山湖、虎门、长安、厚街、寮步、塘厦；二类区域：石龙、常平、樟木头、黄江、大朗、茶山、横沥、凤岗、清溪、沙田、道滘、大岭山；三类区域：石碣、石排、桥头、东坑、企石、中堂、高埗、望牛墩、洪梅、麻涌、谢岗。

　　1季度关键数据一览：

　　总体叙述：

　　2011年1季度，东莞楼市供应明显放量，特别是3月限购风声不胫而走之后，限购预期促使开发商积极应对，不少预计二季度才上市的楼盘纷纷加快推盘节奏、提前抢跑；而某些存量多、出货慢的楼盘则持续加大打折优惠的力度，市场上充斥各种“一口价”、“几万抵几万”、“买房送车位”等屡试不爽的营销活动，在这两股力量的叠加刺激下，沉寂的购房需求被充分激发，整个楼市交投氛围再度活跃起来，但是在大户型洋房、豪宅成交比重上升，楼盘开发高端化的趋势下，一、二、三线区域普通住宅中位房价仍然呈现稳中有升的状态。

　　核心要点：

　　一季度打折优惠形式层出不穷、新盘集中上市，激发住宅成交放量。

　　一线区域高端楼盘成交比重上升，总体价格虚高短期难以扭转。

　　二线区域住宅供应“拖后腿”，成交同比增加、环比减少。

　　三线区域迎来房地产开发热潮，一季度供需双双创下历史新高。

　　一、一季度打折优惠层出不穷、新盘集中上市，住宅成交显著放量。

　　限购预期、优惠盛行、新盘提前上市合力促使成交放量，交投气氛热烈。

　　2011年1季度，东莞房地产市场高度活跃，各种形式的打折优惠层出不穷，特别是3月限购风声传出之后，不少楼盘纷纷提前供应上市，激发购房者踊跃入市成交一路飙升。其中一线区域销售面积同比大幅增加近两成，特别是豪宅、大户型产品依然赢得不少高端置业者的垂青；与此同时，在新盘集中发力的情况下，二、三线区域的成交放量更为突出，分别同比上升两成七与一倍。

　　2011年1季度，在开发商加大打折优惠幅度，以及新盘定价趋于保守，全市住宅价格有所松动，但由于豪宅类洋房成交比重同步上升，楼盘开发趋于高端化的情况下，一、二、三线区域普通住宅中位房价仍然小幅上升。

　　1) 区域成交比重分析

　　一线区域供应大幅放量，刺激成交继续领跑全市。

　　2011年1季度，东莞楼市整体成交理想，一线区域在新增供应放量，快速开盘上市的情况下，3月最高达到全市成交量的61.90%，继续领跑东莞楼市；而二线镇区在供应暂时跟不上的情况下，成交比重有所下滑为28.60%；三线区域楼盘数量少，推盘节奏减缓，最新的3月占比仅为9.50%。

　　2) 区域成交排名

　　2011年1季度，东莞住宅市场成交面积达到125.26万㎡，合计11290套，从各区域成交情况来看，凤岗住宅市场共成交1086套，位列第一；其次是寮步、南城、万江、东城分列第二到五名，前五名区域占销售总套数的40.51%，而前五名区域当中城区又占据三席，说明成交区域集中度非常高。

　　3) 区域普通住宅均价、总价排名

　　单套住宅总价越高，说明该区域在1季度成交的高档楼盘越多、户型越大，单套总价自然也水涨船高；松山湖区域某高端楼盘新推组团上市成交，所以松山湖楼盘单套住宅总价摇摇高居榜首；此外，东城、南城等高档楼盘较多的区域，单套总价也名列前茅，而松山湖的普通住宅以14807元/㎡排名所有区域均价第一，成为东莞所有普通住宅均价唯一突破万元的区域；而部分偏远的镇区，如道滘、谢岗、桥头、望牛墩等，由于位置较为偏远，并且缺少高端项目的带动，均价普遍都在4000元/㎡以下，与城区的价格差距不断被拉大。

　　4)2011年1季度区域住宅量价同比变化情况一览

　　2011年1季度全市有19个区域成交面积同比上升，12个同比下降；25个区域价格环比上升，6个区域环比下降；从各区域短期的成交量价表现来看，销售量明显上升，总体价格也继续冲高；此外，全年有15个区域量价齐升，最明显的是万江、寮步、樟木头、虎门等，相反却有2个区域量价齐跌，分别是谢岗、石龙。

　　二、一线区域高端楼盘成交比重上升，价格虚高短期难以扭转。

　　一线区域豪宅洋房成交比重上升，楼盘高端化趋向，促使价格上升势头犹存。

　　2011年1季度，一线区域供应较为均衡，27个项目有新增供应，供应面积71.95万㎡，6437套，面积同比增加64.77%；在销售方面，1季度住宅销售面积68.10万㎡，共5836套，销售面积同比增加19.27%；其中普通住宅市场成交中位房价6551元/㎡，同比上升一成，一线区域大户型豪宅洋房成交比重上升，并且不少楼盘趋向于高端化，整体价格上升势头犹存。

　　在限购风声刺激下，开发商明显加快推盘节奏。

　　2011年1季度，中央政府针对楼市的第三轮政策调控席卷全国，进入3月份东莞限购风声盛极一时，无论是诸多房地产开发商，还是普通的购房大众都纷纷抢跑，在限购明确之前积极入市，其中一线区域不少高端楼盘加推，特别是松山湖的标杆新盘万科•松山湖悦快速开盘，促使中位价格不断冲高，达到6976元/㎡；未来一段时期随着开发商普遍加大新货的供应节奏，再加上打折优惠的推波助澜，成交量会保持一个比较高的水平。

　　1季度符合普通购房者的普通洋房，价格仍然合理适中。

　　2011年1季度，一线区域高端洋房与豪宅洋房接连有新品加推，抑或全新项目上市发售，所以这两类物业的刺激价格上涨幅度较大，但实际上最符合普通购房者的普通洋房均价仅为6292元/㎡，相对东莞本身的社会经济发展水平，以及刚性置业人群的购买力而言，仍然合理适中，十分具有吸引力。

　　2011年1季度一线区域分物业类型价格变化表：

　　2011年1季度一线区域普通住宅价格变化区间：

　　2011年1季度一线区域普通住宅签约套数前十名一览

　　南城

　　南城新推组团、楼栋单位积极出货，迎来供需两旺格局。

　　2011年1季度，南城新增住宅供应17.41万㎡，共1265套，面积同比上升71.16%，主要以中信•凯旋国际花园二期、万科•翡丽山、世纪城•国际公馆贝丽湖为主；1季度南城住宅成交面积13.98万㎡，共1053套，面积同比下降21.97%；普通住宅市场成交均价7923元/㎡，上升20.08%。接下来的4月份，随着万科•翡丽山、中信森林湖•兰溪谷的上市，南城将再次高端置业群体关注的焦点，这些大户型豪宅或别墅的积极上市，将使楼市热烈的成交气氛得到延续。

　　1季度南城普通住宅供应大幅放量，除了万科•翡丽山拿到预售许可证，将择机开盘之外，世纪城•国际公馆新推组团贝丽湖、景湖时代城推出楼栋单位，成交都十分理想，不去把区域均价不断拉高。

　　1季度南城有两个楼盘销售上百套，而世纪城•国际公馆贝丽湖实际成交套数也超越100套，只是有部分单位要延迟到4月才正式网签，所以未能完全反应真实情况；不过香树丽舍、精英世家等性价比较高的小盘，依然不慢不紧的出货。

　　南城别墅市场在东莞一直是成交最活跃的区域之一，本月南城别墅成交了99套，其中成交最多的世纪城•国际公馆香榭里45套，中信•森林湖三期也有19套，江南第一城15套。

　　2011年1季度份南城普通住宅销售前十名一览

　　东城

　　限购之下广州社会游资寻找突围机会，投资客掷巨资团购东城某楼盘。

　　2011年1季度，东城仅有新世纪星城三期、中信•御园有新增住宅供应，合计供应面积3.54万㎡，105套，面积同比减少56.61%；1季度成交住宅面积8.50万㎡，共586套，成交面积同比减少18.71%；普通住宅市场成交均价8396元/㎡，同比上升14.90%。

　　1季度东城住宅成交受供应严重匮乏的拖累，成交量继续回落，仅仅依靠新世纪星城三期洋房、帕萨迪纳非毛坯公寓加推入市来释放新的购房需求。4月，随着黄旗山1号上市，黄旗山下豪宅板块竞争更加激烈，将形成天骄峰景、黄旗山1号、花样年•君山三盘争霸的格局，这三个楼盘都是大户型豪宅，产品同质化明显。

　　本季度东城楼市最为关注的焦点，在广州重重限购之下，楼市投资需求外溢，庞大的社会游资寻找投资合适的机会，所以瞄准东莞物业，狂掷2900万元买下东城锦绣旗峰38套大户型单位，并且全额付款。

　　今年东莞中央商务区、中央商贸区、中央生态休闲区将完成规划设计，而莞城的西城楼商圈、东城的世博商圈拟先行试点，探索整体街区建设方式，待经验成熟之后再推广到市区其他商圈。一旦未来中央商贸区最终确定实施方案与时间表，将对东城商业地产的发展带来前所未有的发展机遇。

　　2011年1季度东城普通住宅销售前十名一览

　　万江

　　万江楼盘打折优惠力度持续加大，各大楼盘出货成绩斐然。

　　2011年1季度，万江仅滨江公馆三期荣爵馆、葡萄庄园、上东国际二期有新增住宅供应6.31万㎡，合计640套；1季度销售住宅面积7.36万㎡，共768套，面积同比上升259.61%；普通住宅市场成交均价6543元/㎡，同比上升26.35%。可见一季度在供应激增，优惠盛行的合力之下，万江楼市呈现一幅量价齐升的良好态势。

　　1季度万江不少楼盘明显加大了打折优惠力度，尤其以阳光海岸三期•晶岸的折扣让利最为明显，此外滨江公馆•荣爵馆推出2万抵10万、葡萄庄园购房送7万幸福基金、上东国际购房送38888元节日礼金加时尚IPAD，这些举措都促进万江成交比去年同比大幅上升。

　　目前，万江整体均价在7000元/㎡以上的楼盘，仅有滨江公馆与上东国际这两个标杆大盘，其他楼盘折后均价与之相比仍有一段距离。接下来的4月，万江的全新楼盘深业•欧景城将全面上市，上东国际二期、滨江公馆•荣爵馆也适时加推新品，有望延续当前的成交活跃度。

　　2011年1季度万江普通住宅销售前十名一览

　　莞城

　　近几年莞城鲜有新盘出现，片区价值急需开发商深入挖掘。

　　2011年1季度，莞城没有新增住宅供应；本季度销售住宅面积2.33万㎡，共157套，面积同比增加87.25%；1季度普通住宅市场成交均价8954元/㎡，同比上升四成，总体呈现出一种量价齐升的局面，但这是东方华府占成交“一家独大”的结果。

　　2011年1季度，莞城住宅市场仍趋于平静，仅仅有6个楼盘有住宅成交，其中花城广场推出购房送车位的促销活动，但该项目7938元/㎡的均价仍然让不少潜在客户望而却步，因此单纯从价格来看缺少足够的吸引力。

　　莞城作为东莞的老城区，房地产发展起步并不算晚，但发展潜力深受各方面因素的制约，近几年鲜有新盘入市，不少在售楼盘也是销售周期被不断拖长，如何才能突破这种尴尬局面，既需要政府积极扶持，促进旧城的功能升级，也要开发商深入挖掘莞城的历史文化价值，塑造一个宜商宜居的片区。

　　2011年1季度莞城普通住宅销售前十名一览

　　松山湖

　　松山湖新盘上市定价合理适中，赢得大型企业踊跃团购。

　　2011年1季度，万科•松山湖悦、万科•金域松湖新增住宅供应9.05㎡，共计989套；销售住宅面积6.61万㎡，共461套，成交面积同比减少20.60%；1季度普通住宅市场成交均价14807元/㎡，环比上升24.83%。

　　1季度松山湖楼市呈现一种量跌价升的格局，价格飙升主要因为万科•松山湖悦开盘热销，进而形成的价格虚高表象；此外，另一个新鲜开盘的万科•金域松湖，由于其定价合理适中，赢得不少松山湖大型高科技企业置业群体的青睐，特别是华为的团购行为，掀起区域新一轮的购房热潮。

　　1季度松山湖区域别墅市场，只有锦绣山河有少量独栋别墅在售，当季成交7套，均价26095元/㎡。

　　2011年1季度松山湖普通住宅销售情况一览

　　三、二线区域住宅供应“拖后腿”，成交同比增加、环比减少。

　　住宅供应匮乏“拖后腿”，成交同比上升、环比减少。

　　2011年1季度，二线区域供应规模缺乏，明显跟不上楼市消化的脚步，本季度住宅供应面积26.97万㎡，2840套，面积同比减少近四成；在成交方面，2011年1季度住宅成交面积43.48万㎡，共4074套，销售面积同比增加27.08%，环比减少37.15%；其中普通住宅市场成交中位房价4976元/㎡，同比上升8.76%；综上所述，二线区域购房置业需求持续旺盛，而供应却是在“拖后腿”，所以季度成交变化幅度较大。

　　深圳投资需求外溢、东莞限购预期的双重影响下，凤岗四盘进入片区成交前十名。

　　2010年1季度，二线区域在住宅供应暂时出现短缺的情形下，2、3月成交量较去年下半年,出现显著回落，而成交价格也是上涨乏力，逐渐趋于平稳。在二线区域楼市当中，1季度凤岗再次成为成交“领头羊”，包括三正卧龙山花园二期、益田•大运城邦二期、祥利上城、金桂华府二期在内的4个楼盘进入成交排行前10，说明在深圳投资需求外溢，东莞限购风声传出的环境下，购房者纷纷抢跑入市置业。

　　纯深圳盘价格上涨幅度较大，公寓、别墅价格有所调整。

　　2011年1季度，东莞楼市最红火的区域当属临近深圳的凤岗、长安、塘厦，特别是凤岗几个面向深圳投资客的楼盘及时加推新品，虽然价格随之水涨船高，但在通胀背景之下，投资者依然踊跃入市，促使纯深圳盘整体均价有大幅度的上扬。与此同时，楼盘目标客户群相对较为狭窄的别墅、公寓产品，受外围环境影响较大，均价稍有调整迹象。

　　2011年1季度二线区域分物业类型价格变化表：

　　2011年1季度二线区域普通住宅价格变化表：

　　2011年1季度二线区域普通住宅签约套数前十名一览

　　四、三线区域迎来房地产开发热潮，1季度供需双双达到历史新高。

　　三线区域迎来房地产开发热潮，供需双双创下新纪录。

　　2011年1季度，三线区域5个项目有新增住宅供应，供应面积13.20万㎡，1345套，面积同比增加123.63%；在销售方面，2011年1季度住宅销售面积13.68万㎡，共1380套，销售面积同比增加114.54%；其中普通住宅市场成交中位房价4430元/㎡，同比上升3.44%。2011年1季度，随着越来越多的开发商进驻三线区域，不断有新盘涌现，其他老盘也适时加推新品，致使供应量达到历史新高，累积多年的购房需求被充分激发。

　　三线区域成交异常活跃，楼盘价格平稳。

　　2011年1季度，三线区域楼市成交异常活跃，不少新品加推的楼盘出货非常理想，不过由于区域内以中低档楼盘为主，成交中位房价进入滞涨通道徘徊在4400元/㎡左右；此外，三线区域房地产发展起步较晚，各种配套设施有待完善等因素的制约，以及缺乏品牌开发商高档楼盘的带动，目前与一、二线区域的价格仍有非常大的价差。

　　1季度高埗别墅盘入市，别墅总体价格出现结构性调整，其他物业价格稳中微升。

　　2011年1季度，虽然三线区域供需双双达到历史新高，但价格上涨幅度在东莞各线区当中最为平缓，究其原因目前三线区域各种配套设施尚待完善、规划利好尚未呈现，所以短期之内公寓、洋房价格难有大的突破，总体价格都是稳中微升；此外，三线区域别墅价格在高埗某一别墅上市的情况下，价格出现结构性调整。

　　2011年1季度三线区域分物业类型价格变化表：

　 2011年1季度三线区域普通住宅价格变化表：

　　2011年1季度三线区域普通住宅签约套数前十名一览

　　重点区域量价走势一览：