中大户型供需渐趋升温 东莞住宅成交量大幅回升

　　中原地产：中大户型供需渐趋升温

　　住宅成交大幅回升，普通洋房均价为5960元/㎡。

　　据东莞中原市场研究部监测数据显示，上周（4月11日至4月17日）商品房成交面积13.47万㎡，环比上升32.63%，同比增加18.50%；成交套数1414套，环比上升29.49%，同比增加25.13%，成交金额为11.21亿元。

　　上周住宅成交12.62万㎡，环比上升31.09%，成交套数1142套，环比增加18.71%，成交金额10.30亿元。其中洋房和公寓成交11.35万㎡，合计1106套；别墅成交1.28万㎡，合计36套。上周非住宅成交面积为0.85万㎡，共计272套，成交金额为0.91亿元。

　　价格方面，上周普通洋房成交均价为5960元/㎡，比前一周下跌3.92%。另外高端洋房成交均价为8162元/㎡，豪宅洋房为11983元/㎡，别墅为12892元/㎡，公寓为9563元/㎡。

　　本周各类型住宅成交情况一览表： 

　　“五一”营销节点临近，楼市成交渐入旺季。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞有157个住宅项目有成交记录，与上一周相比较，本周有成交记录的项目数从141个增加到157个。从成交结构来看，成交套数在4套及以下的项目数从上周的83个减少到本周的80个，成交套数在5-9套的由26个大幅增加到41个，而成交套数在10套及以上的项目数则由32个增加到36个。本周成交套数在5套及以上的楼盘数量明显增多，由此带来的直接效果就是本周住宅成交量环比上周显著上升，按套数环比上升18.71%。

　　从上图来看，2011年春节过后，每周成交套数较多（10套及以上）的项目数量在稳步增多，而低套数（4套及以下）的楼盘数量则逐步减少，这也表明楼市已经逐渐进入旺季。从近两个月有成交记录的楼盘数量来看，每周有成交记录的项目数一直保持在150个左右，个别周次甚至超过了170个，这与淡季期间由个盘带动的楼市成交有显著差异。与3月份由于限购传闻而带动的成交量走高不同的是，本轮成交量的上升则是由于临近“五一”营销节点，开发商推货增多所致。只是由于这期间楼市供应以适合改善型需求的中大户型为主，刚需产品相对较少，因此后市能否支持本轮楼市成交继续上升仍有待观察。

　　改善性需求和投资需求有所升温。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交12.62万㎡，合计1142套。从一周住宅个盘成交情况来看，本周住宅成交较多的项目中，中大户型的改善型需求和小户型的投资需求项目成交较为突出。从中大户型的改善性需求来看，成交较多的项目有虎门镇的地标广场81套，万科•紫台30套；南城区的中信森林湖•兰溪谷31套，万科•翡丽山30套；松山湖的万科•金域松湖42套等。另外成交较多的还有虎门国际公馆、世纪城•国际公馆贝丽湖、深业•御泉山、中信•凯旋国际花园等。从小户型的改善性需求来看，成交较多的有长安镇的沃多夫30套、大朗镇的金莎雅苑24套等。

　　本周中大户型项目的热销，一方面是由于近期多个开发商项目工程进度相近，市场供应以中大户型项目为主；另一方面，从这些项目的区域分布来看，多集中于虎门、南城、松山湖等经济发达地区，这也是市场发展趋势使然。从广深等一线城市楼市的发展趋势来看，中心城区发展到一定程度，区域内的购买力日益增强，大户型豪宅项目必然日趋增多，东莞楼市的发展同样不会例外。另外本周小户型投资需求成交增多，则与近期深圳客通过二三级市场联动的途径持续入市有关。

　　大户型高端项目扎堆入市。

　　从周末楼盘动态来看，本周楼盘活动依然热闹非凡，现场搞活动的楼盘超过了20个。从活动内容来看，以项目的暖场活动为主，如举办艺术风筝节、邀请风水大师、开展春季养生讲座、感恩回馈月活动等，同时也有不少项目加推新品，如鼎峰品筑楼栋新品认筹、香缤雅苑周末加推御景楼栋、深业•御泉山周六推压轴大作“凌峯”等。“五一”营销节点将至，即将上市的项目也是摩拳擦掌，纷纷为新品上市造势。从活动项目来看，多以大户型的高端项目为主，如黄旗山1号、皇庭•壹号公馆、江南第一城、银湖山庄•那湖湾、长城世家二期、天骄峰景、地标广场、金域中央、万科麓湖观山月等项目。

　　一方面，近期高端项目的扎堆入市，推货时间集中、项目产品同质、所处区域相近、园林规划相仿、置业对象相同，后市无疑将面临着激烈的竞争。由于大户型项目多为改善性需求，也是近期受政策影响最大的群体，市场短期内能否消化如此大量的产品尚有疑问；另一方面，由于大户型项目单价往往较高，因此全市房价调控无疑将面临着沉重的压力。

　　第二部分：一级市场

　　本周新增供应地块（按公告时间）：

　　本周成交地块：

　　中原点评：

　　据悉，深圳创展置地具备一定的开发实力，曾经开发了深圳市龙岗中心城的阳光广场与徽王府，正在深圳、东莞、惠州寻找合适的商住用地进行开发。这是2011年清溪出让的首宗商住用地，并且是为数不多的优质地块，现场引来7家开发商的激烈抢夺，主要原因是清溪楼市发展潜力巨大，本地刚需、外来购房者较为活跃，但是前几年住宅供应持续偏紧，仅御鹿华庭、盛和新都会、茂恒商住小区等几个项目有断断续续的供应，明显满足不了积聚多时的购房需求；从另一个方面看，清溪房地产发展水平与经济实力严重不相匹配，例如清溪在东莞所有镇区当中GDP排名第8位，但是2011年住宅销售金额排名仅排17位，年供应面积仅有8万平方米，这一系列数据都说明清溪楼市空间广阔、后劲十足，自然吸引不少开发商争相进驻。

　　此外，今年土地市场外来开发商大放异彩，特别是深系开发商的表现更加积极进取，每当有成熟地块出让，都频繁现身参与竞拍，并且屡屡斩获颇丰；究其原因，深圳特区经过几十年的高速发展，可开发土地资源所剩无几，毎年供应的商住用地屈指可数，已经进入旧城改造的城市更新阶段，市场环境复杂、竞争激烈，需要庞大的资金以及社会资源作为后盾，一般只有知名上市房企或大型国企才有较多机会参与其中，况且现在深圳限购正酣，楼市调整风险激增，在这些因素的综合影响之下，不少的深圳中小开发商选择进入东莞市场，以谋取更大的发展空间。

　　第三部分：二级市场

　　一、一周住宅成交量价走势

　　中原点评：据东莞中原研究部监测数据显示，2011年4月11日至4月17日，东莞住宅成交面积12.62万㎡，住宅中位数价格为6266元/㎡，与上一周的6224元/㎡相比基本持平。本周住宅成交面积环比上周上升31.09%，楼市成交逐渐进入旺季。从成交价格来看，由于大户型高端项目入市渐渐增多，近期住宅中位数价格呈稳中略有上涨的态势。

　　二、住宅成交价格每周走势

　　中原点评：从各时段住宅中位数价格每周走势来看，2 011年3月中下旬东莞住宅价格曾经出现过短暂的调整（蓝线），进入4月，由于大户型豪宅入市增多，如万科•紫台、万科•翡丽山、中信森林湖•兰溪谷、地标广场等，住宅中位数价格又出现缓慢上升的势头。从周均线来看，呈震荡上行态势。由于旺季到来及大户型产品入市的增多，预计“五一”期间继续平缓上行；月均线、季均线均呈缓慢爬升迹象；而年均线则走势较为明显，自2009年一季度触底回升后，近2年来呈稳步、缓慢上涨态势，期间并未出现过任何的调整阶段。总体来看，近2年来，东莞住宅均价呈平稳上涨态势。

　　三、一周区域住宅成交情况

　　四、一周楼盘成交情况

　　本周洋房成交情况（前10名）：

　　本周公寓成交情况（前10名）：

　　本周别墅成交情况（前10名）：

　　本周商铺成交情况（前10名）： 

　　本周写字楼成交情况（所有项目）： 

　　本周车位成交情况（前10名）：