“五一”传统旺季到来 东莞豪宅项目将扎堆入市

　　中原地产：五一旺季到来，豪宅项目扎堆入市

　　住宅成交回落近两成，普通洋房均价为6153元/㎡。

　　据东莞中原市场研究部监测数据显示，本周（4月18日至4月24日）商品房成交面积11.69万㎡，环比下降13.26%，同比下跌29.54%；成交套数1192套，环比下降15.70%，同比下跌18.86%，成交金额为9.22亿元。

　　本周住宅成交10.12万㎡，环比下降19.81%，成交套数923套，环比下降19.18%，成交金额8.55亿元。其中洋房和公寓成交9.20万㎡，合计894套；别墅成交0.92万㎡，合计29套。本周非住宅成交面积为1.57万㎡，共计269套，成交金额为0.67亿元。

　　价格方面，本周普通洋房成交均价为6153元/㎡，比上一周上涨3.23%。另外高端洋房成交均价为8185元/㎡，豪宅洋房为12340元/㎡，别墅为13869元/㎡，公寓为9341元/㎡。

　　本周各类型住宅成交情况一览表：

　　前期高端项目销售渐入尾声，住宅成交有所回落。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交10.12万㎡，环比下降19.81%，成交套数923套，环比下降19.18%。与上周相比，本周住宅成交回落较为明显。一方面，前段时间住宅成交主要由中高端项目带动，如万科•紫台、万科•金域松湖、地标广场、中信森林湖•兰溪谷等，普通洋房项目供应较少。随着以上高端项目的销售逐渐进入尾声，住宅成交也就出现回落。另一方面，不少计划于“五一”上市的项目目前多处于蓄客阶段，因此市场出现了一个短暂的缓冲期。随着“五一”旺季的到来，在无新政策出台的前提下，预计住宅成交将再度回升。

　　“五一”旺季到来，豪宅项目扎堆入市。

　　随着“五一”旺季的到来，本周有多个豪宅项目扎堆入市。据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅供应面积13.56万㎡，供应套数1048套。从新增项目情况来看，除了万江区的富通•天邑湾项目外，其余全为高端住宅，主要以别墅和豪宅洋房为主。别墅项目主要有塘厦镇的观澜高尔夫花园、沙田镇的汇景•御海蓝岸、厚街镇的丰泰•观山碧水等项目；豪宅洋房项目则主要有东城区的黄旗山1号、松山湖的万科•松山湖悦、南城区的中信森林湖•兰溪谷和塘厦镇的观澜高尔夫花园等项目。另外沙田镇也有高端洋房项目汇景•御海蓝岸供应。

　　高端项目入市增多，房价重心有所上移。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅中位数价格为6392元/㎡，环比上周小幅上涨2.67%。从住宅中位数价格（红线）走势来看，3月中下旬，东莞房价曾经出现过短暂调整。进入4月份，房价又呈缓慢上升态势，从3.28-4.03期间的6160元/㎡逐步升至本周的6392元/㎡。究其原因，主要是因为4月份后，随着高端项目入市的增多，如万科•紫台、世纪城•国际公馆贝丽湖、地标广场、中信森林湖•兰溪谷、万科•翡丽山等，房价重心也逐步上移。因此自4月份以来，东莞房价呈平缓上涨态势。随着“五一”临近，由于近期市场供应以中大户型为主，且多为豪宅产品，届时房价有可能继续上扬。

　　然而，展望5、6月份，后市房价继续上涨的可能性并不大。首先，从政策面来看，当前楼市调控显然并未达到中央政府的预期，人民日报发表文章指出，一些城市房价过高、上涨过快的局面没有根本改变，有的地方落实中央调控政策的措施也不够有力，因此不排除后续有新的调控政策出台的可能。从东莞本地情况来看，尽管目前东莞并未出台限购令，但坊间有传闻限购令将于“五一”前后出台，政策面的高压也给开发商定价时带来一定压力。

　　其次，从目前全国形势来看，一线城市楼市呈现“量跌价稳”的态势。但随着调控预期增强，开发商的压力逐渐增大，推盘的速度也将会加快，打折优惠的力度也将加大，商品房成交价格将有望出现回落。后期随着其他城市房价下跌预期较强、打折促销增多等消息传导到了三四线城市，加上东莞一些集团房企出于任务的完成，集团或要求分公司调整战略，一旦有了规模较大企业房价有所松动，预计那些有降价空间的项目也会随后跟上，届时促销优惠更加普遍，力度也将会加大，因此东莞楼市预计在6月下旬至7月份或有所调整。但由于一季度东莞诸多房企资金回笼到位，对二季度房价有很大的支持，由此预计调整幅度也较为有限。

　　第二部分：一级市场

　　本周新增供应地块（按公告时间）：

　　本周成交地块：

　　中原点评：

　　这幅位于石碣镇南堤滨江路的商住用地，地理位置十分优越，周边配套完善且紧邻东江，现场吸引3家开发商追逐，经过77轮快节奏的竞价，最终被盈拓实业以1.6亿元总价收入囊中，折合楼面地价2219元/平方米。

　　编号为2011G037的石碣镇南堤滨江路商住地块，相比之前其他开发商在石碣拍下的商住用地价格，从表面来看有点偏高，毕竟其他地块楼面地价普遍在1500元/平方米上下，但开发商热情高涨地将其“占为己有”，主要是石碣楼市在售楼盘数量少，特别是2011年以来仅达鑫•江滨新城、盈拓•郦苑、誉轩3个楼盘有一定的货量，大部分楼盘售价在5000元/平方米附近，但标杆江景洋房售价则达到6000 -7000元/平方米，所以开发商仍然有较大的利润空间进行挖掘；此外，近年来石碣的经济发展良好，片区规划主打“东城北”概念，未来将逐渐融入东莞主城区，其价格洼地将被逐渐填平，所以吸引不少购房者趁低吸纳，最明显的特征是新盘第一次开盘或老盘新品加推都取得非常不错的销售率。

　　本周成交地块：

　　中原点评：

　　2011年4月22日，樟木头樟罗村商住用地 “浴火重生”，解决了老大难问题、风光出嫁，拍卖现场吸引了3家开发商踊跃竞标、惊险连连，多次拍卖师叫了第3次仍然无人加价，每每准备落锤之际，却有开发商心有不甘、再度出价厮杀，最后经过36轮激烈的抢夺，被四川长虹置业有限公司以2.56亿元收入囊中，折合楼面地价1567元/㎡；该地块的成交价格对樟木头楼市而言并不算低，但仍然引起开发商为其出手阔绰。据悉，这次来拍地的长虹置业在深圳开发有商业项目，而目前深圳楼市前景堪忧、成交萎靡，并且市场竞争激烈，土地价格高企，所以放眼长远发展的开发商，特别是行业之外新进来的开发商，依然极力进入毗邻深圳的东莞镇区战略布局，这也是长虹置业第一次进入东莞市场。

　　从另一方面来看，目前樟木头在售普通住宅价格普遍在5000元/㎡左右，即使情景美墅价格可以达到8000多元/㎡，不过樟木头楼市二手房充斥市场，交易气氛活跃，并且价格相对低廉，分流掉不少潜在的客户。2011年1季度樟木头楼市二手房成交量全市第一，为1369套，而一手房仅有370套，差距十分明显；此外，2011年1季度，樟木头二手房成交均价仅为2612元/㎡，与一手房相比有较大的价格优势，这也是多年以来樟木头一手楼市发展规模被压抑的原因之一。

　　据悉，之前该地块曾经三度流拍，2008年7月的第一次流拍“情有可原”，毕竟当时在楼市环境惨淡的时期，开发商都在勒紧裤腰带过日子，无暇顾及土地市场；2010年1月的第二次流拍，虽然当时楼市成交依然热闹，但中央层面的政策已经开始转向，楼市调控政策“山雨欲来风满楼”，而土地拍卖前不久国土部门就祭出新政，首次贯彻拿地首付不低于50%，这对于樟罗村地块2.54亿元的起拍价让人有所顾虑；2011年2月，该地块第三次推出拍卖，并自降身价到1.96亿元，仍然以流拍收场。

　　第三部分：二级市场

　　一、一周住宅成交量价走势

　　中原点评：据东莞中原研究部监测数据显示，2011年4月18日至4月24日，东莞住宅成交面积10.12万㎡，住宅中位数价格为6392元/㎡，比上一周的6224元/㎡小幅上涨2.67%。由于近几周高端豪宅项目入市较多，对房价走高有较大支撑，近期住宅中位数价格继续呈上涨态势。

　　二、2008年以来住宅成交价格每周走势

　　三、住宅各成交套数区间及项目数情况每周走势

　　中原点评：本周住宅成交10.12万㎡，环比下降19.81%，成交套数923套，环比下降19.18%。与上周相比，本周住宅成交回落较为明显。从成交结构来看，直接原因是成交套数在10套及以上的项目数相比较上周有明显减少所致。由于前几周住宅成交套数较多的项目主要分布于高端项目，也即改善型需求。但改善型需求终究有限，一旦市场需求减少，住宅成交量也即出现较明显下降。

　　三、一周区域住宅成交情况

　　四、一周楼盘成交情况

　　本周洋房成交情况（前10名）：

　　本周公寓成交情况（前10名）：

　　本周别墅成交情况（前10名）：

　　本周商铺成交情况（前10名）：

　　本周写字楼成交情况（所有项目）： 

　　本周车位成交情况（前10名）：