2011年第一季度对全国房地产市场的回顾以及展望

　　2011年1季度全国房地产市场回顾与展望

　　2011-04-19

　　2011年1月26日推出的“国八条”将本轮房地产调控推向新的高潮，政府干预市场力度不减，导致2011年1季度各地楼市分化更为明显。世联研究认为，楼市调控政策对买卖双方质的影响正在逐步显现。

　　2011年1季度政策回顾

　　“国八条”后，上海重庆出台房产税试点办法，各地方政府与中央政府签下保障房完成目标“军令状”，且直辖市、省会城市、计划单列市全面执行限购政策。全国608个城市出台房价控制目标，尽管多数以GDP和人均可支配收入增速为上限，但可执行性比此前明显提升。中央的强势态度使地方政府对“国八条”的落实情况好于此前的“新国十条”和“国五条”，也凸显出本轮楼市调控中央政府的决心。

　　与此同时，2011年一季度，通胀问题愈发严重，成为上半年乃至全年中央宏观调控的第一要务。一季度CPI（居民消费价格）同比上涨5.0%，3月份CPI同比上涨5.4%，是08年金融危机之后的峰值，且已经连续五个月在5%上下波动。“通胀似虎”的局势使中央更加坚定房地产调控不放松的决心，一方面国务院督察组到各地督察调控落实情况，另一方面频频释放调控不放松的言论以稳定市场预期。世联研究认为，对于中央政府来讲，抗通胀、控房价是难题，但却是必须尽快解决的民生问题，因而在今后相当长一段时期内政府调控决心不会改变。

　　政府近期实行的调控政策正在发挥着潜移默化的作用。世联数据显示，2011年1季度，表示受信贷政策影响的群体从2010年3季度的44%提升至目前的72%，认为保障房对房价有较大影响的比例从2010年3季度的16%提升至目前的25%，预期房价上涨的比例由去年3季度末的52%降至目前的45%。

　　2011年1季度市场回顾

　　我们选取了12个典型城市进行分析（见表1）。从季度来看，一线城市销售面积同比增速明显下滑或略微增长；二三线城市（无锡除外）的增幅明显高于一线城市。从不同月份来看，“国八条”后同比增速基本上呈逐月下降态势。相比之下，一线城市受政策影响更大，3月成交同比全面下滑，而三线城市所受影响较小。均价方面，一二线城市价格均出现结构性回调，而三线城市仍有向上趋势。正是因为这种市场表现，导致不同战略布局的开发商在1季度的业绩表现非常不同。世联数据显示，在2011年一季度销售业绩前20强开发商中，有12家开发商业务覆盖20个城市以上；业务覆盖城市数量越多，开发商销售业绩增长越快，对调控政策的免疫力就越强。

　　表1 主要城市2011年1季度成交面积同比变化情况