2011年第一季度对全国房地产市场的回顾以及展望

　　世联监测数据显示，2011年以来，开发商通过海外发行高息债券等方式融资力度空前，20余家开发商累计融资额超620亿元人民币。此外，在严厉调控下，房地产行业并购加速，一季度并购金额再创新高。数据显示，2011年一季度中国房地产行业并购市场共完成并购案例32起，比去年同期增加22起，比上季度减少2起；但并购总额明显增加，一季度房企并购金额达83.16亿元，同比大幅增长高达229.1%，环比增长72.6%。

　　世联研究认为，考虑到目前高通胀的局面，短期内货币政策很难放松，如果二季度成交量继续走低，对于开发商资金链将是一个严峻考验，尤其是对于一些城市布局少的中小开发商来讲，将存在较大的降价促销压力。鉴于一些资金充裕的大开发商出于战略布局的需要，我们可以预期未来行业并购将进一步加速。

　　3、从购房者信心来看：2011年1季度世联购房者信心指数为55.3，高于50，表明尽管受严厉调控影响，购房者对未来房地产走势仍偏乐观。其中，三线城市（59.3）购房者信心高于二线城市（57.1），二线城市高于一线城市（52.9）；西部地区（62.5）购房者信心高于中部地区（58.4），中部地区高于东部地区（54.4）。购房者信心指数越高的地区，预期房价上涨的动力越强。三线城市56.2%的购房者预期房价继续上涨，明显高于一二线城市。西部地区57.6%的购房者预期房价继续上涨，高于东部地区的43.4%和中部地区的53.9%。

　　世联数据显示，限购政策对购房者的影响是“自上而下”的，收入越高、支付能力越强，受影响越大；而限贷政策对购房者的影响则是“自下而上”的，收入越低、支付能力越弱，受影响越大。这造成广大首次置业者受制于信贷政策而买不起房或推迟买房，导致政策实际效果与设计初衷恰好相反，严厉的限贷政策打击的却是无房者和首次置业者的信心。数据显示，无房者和首次置业者的信心指数均低于54，而多次置业者和投资型置业者的信心指数均超过60。基于此，世联研究认为，目前实施的政策对刚需客户的心理负面影响更大。调查数据显示，近期有置业意向的投资客预期未来房价上涨的比例较高，接近六成（59.2%）。正是因为投资客预期未来房价仍然上涨，因而他们的信心指数值更高。相比之下，首置者和改善者预期未来房价继续上涨的比例均较低，分别为47.7%和39%。

　　世联研究认为，从不同购房者类型来看，未来自住客户受信贷政策影响较大，信心度偏低，这将会影响他们的购买行为。从不同城市来看，一线城市和东部发达城市购房者信心度偏低，未来走量将面临压力。而二三线城市和中西部地区购房者相对偏乐观，未来成交量回升的可能性较大。