2011年第一季度对全国房地产市场的回顾以及展望

　　一季度由于一二线城市全面限购，导致其市场表现不是非常理想。根据历史经验，春节过后各地成交量一般是逐步回升，3月份会迎来1季度的销售小高峰。但2011年由于受限购政策的影响，限购城市在春节后仅迎来短暂的回升，随后成交量止涨而跌，大幅下滑七成以上。住宅市场销售不理想的局面直接传导到了土地市场。根据世联对全国35个大中城市的监测，2011年1季度，各地商业办公土地成交快速增长，中西部商办用地成交面积保持40%以上的同比增速。住宅用地成交格局也发生了变化，中西部地区住宅土地成交占比从2010年的53.9%提升至2011年1季度的66.9%，提升幅度非常明显。

　　未来政策研判

　　今后调控政策会视市场发展的情况而使用。如果市场反弹力度较大或者潜在的反弹意图明显，政策很有可能从下面四个方面进行调控：

　　1、政策严格执行：之前没有得到严格执行的政策会继续落实、严格执行，比如严格征收土地增值税；

　　2、政策力度加强：如购房首套房的首付比例提高，目前是30%的首付，可能提高到50%，甚至更高；

　　3、政策范围扩大：如目前限购城市有39个，未来很有可能继续扩大；

　　4、新政策的出台：如目前仅仅出台了限贷、限购和限价政策，未来可能会进一步“限售”，即个人购买商品房之后五年内不允许出售转让，将会进一步限制需求。

　　未来量价研判

　　1、从供给来看：由于2009年下半年至2010年上半年的大牛市，造成了新开工面积急剧放大，这将造成2011年4月份至11月份期间，市场上可能有大量的新增潜在供应。通过测算，2011年第二季度全国潜在供应面临放大态势。从世联重点监测的40个城市来看亦是如此。其中，北京、杭州、苏州、南京、上海和温州等城市潜在供应将大幅超过实际需求。世联研究认为，目前通胀形势严峻，加息压力犹存，政府频频放出政策不放松信号，或将再度抑制市场需求，二季度市场走量不容乐观，部分供给远大于需求的地区面临较大的价格下行压力。

　　2、从开发商资金来看：08年金融危机使地产商都意识到现金为王的重要性。从历史来看，08年金融危机爆发后，房地产企业资金来源分类指数几乎与房价保持同步，房地产企业资金来源分类指数跌破100的1个月后，房价环比出现下跌。本轮调控所采取的紧缩货币政策使开发商的资金链愈发紧张，开发商“不差钱”或将成为过去式。从去年“新国十条”政策颁布后，房地产企业资金来源分类指数一直下滑，2011年2月份房地产企业资金来源分类指数降至99.0，是调控以来首次跌破100，在近几年只有金融危机才出现过，这预示着房企资金压力空前。