众夏实业总经理助理风林火：大亚湾升值潜力可期

风林火

    深圳市场整体投资环境可向外

    深圳投资环境，2011年是政策调控非常严密的一年，从限价、限购、限贷等方面对投资和投机资金予以严格的抑制。房价不能超过深圳每年GDP增长速度的限制，对开发商而言，通过这种分批开盘基本是不能实现的。楼市已经有一个天花板，今年很难打破，这样造成深圳很多职业投资者在去年11月份和今年1月份套现离产，在深圳市场买房基本以刚性需求为主，改善性和多次置业投资型市场所占比例变小，现金经过一段的等待和观察，可能会有几方面的流向，如短期的炒股或者是做一些信托的投资。
 
    第二种可能是小额信贷手段，如需要放贷的开发商比较高额的利息进行收益，资金投入到周边比较熟悉的城市市场，目前深圳投资在分流之中。分流明显进入深圳周边的东莞和惠州置业片区。深圳开车半个小时，坐大巴一个小时能够到达东莞、惠州，通过较低的购买门槛买一套房保值、升值，惠州、东莞对于深圳的吸引力是比较强的。深圳开发商纷纷在东莞、惠州拿地，把深圳比较成功的开发经验还有产品放到这两个地方去。从资金走向来讲，深圳会源源不断向外输出资金和开发的理念，投资者也会跟着这个热潮向外买房。投资者因为整个环境受到了抑制，目前还处于止步观望中，真正要吸引他们走到外面市场，需要东莞、惠州本身配套跟深圳的对接，例如社保统一，公交达到一小时圈，深圳产业外移，这样深圳、东莞、惠州2-3年内各方面都可能成为一个城市。

    投资与需求不断转化，有固定回报地产受热捧

    投资和需求不断转化，3-5年是一个循环的轮回，如最早在2005年做的珠三角看楼车，并提出一小时生活圈，2005年12月份有很多深圳置业者到惠州还有广州一些边缘的城镇投资，现在都已经很热了。惠州世贸中心是惠州最多写字楼集中地，还有广州从化，这些区域项目不是很多，但是非常有特色。2005年买的时候，深圳和惠州、广州的房价普通住宅的差距并不非常大，而写字楼、商铺还有一些度假型写字楼公寓，以及别墅的价格差却非常大。

    2005年去外地买房，投资和养老为主要需求，但是到2007年和2008年市场发生了很大变化，2005年开始，深圳出现了排队买房，从8000-9000元/平方米涨到2007年25000元/平方米，一年豪宅价格涨了120%左右，从住宅的角度来看，深圳的普通住宅和豪宅比东莞和惠州高出4-5倍的差距。黄江联排别墅价格只有4000元/平方米，在深圳却要14000元/平方米，因此价格差非常大。经过2008年金融风暴，有很多深圳投资者在东莞和惠州房地产投资陷入了有价无市的局面，2009-2010年深圳楼市全面回暖，住宅价格又比2006-2007年翻了一倍，香蜜湖再出新的盘不会低于50000元/平方米，深圳到东莞惠州买房纯粹投资表现新的需求，2011年珠三角旅游度假地产，尤其是带有温泉功能或者是酒店经营的，这类型房地产有固定回报，可投资收租，真正受到热捧。

    4月份龙门天然温泉基本20多万一套，一年可以收2万元房租，同时还可免费入住一个月。这类型产品就受到深圳热捧，每周成交30多套，这是自发购买。通过市场所谓价格的快涨快跌，深圳人投资在东莞或在惠州主要强调安全性：一是很强的性价比，必须要达到深圳房地产的水平；二最好有收租，能保值增值，就算是价格下跌也不怕，可以通过租金抵消月供利息和本金，包括东莞、中山、肇庆，这些旅游度假型产品既可以享受，又可以收租保值，这种产品未来热销，也不纯粹是投资和自住。
周边城区购房以自住为主，深圳北可选择樟木头黄江。

    深圳到周边城区购买房产总体来说以自住为主。深圳房子均价在30000元/平方米，而东莞黄江片区在6000-6500元/平方米区间，选择在那里买一个房子，在深圳这边生活；或在深圳这边工作，在樟木头生活是完全有可能的，所以引领了一部分深圳人置业潮流。樟木头有非常雄厚的经济基础，周边配套齐全，尤其是天虹商场的进驻在深圳这边可以拉升房价，天虹直接证明了樟木头这个片区也是一片投资热土，这几年来，樟木头经济增长量翻一番。樟木头板块还有良好的旅游基础，是全国首席树胶重镇，每年吸引的投资量非常大，今年就引入了19.5亿。以后深圳北这个板块居住需求随着城市的融合会有越来越多的深圳客户选择这里。

    惠州和东莞楼市对深圳人有吸引力

    选择惠州还是东莞要看购房者本身所处位置，经济能力，现阶段置业需求这些来决定的。东莞、惠州的别墅盘，城市公寓，普通住宅，商铺，旅游度假产品，深圳人都很关注。惠州属于东江的客家体系，这对龙岗、罗湖置业者的吸引力比较大。东莞是说粤语的，对珠江西岸、宝安、南山的吸引力比较大，这些由先天上的地域和血缘关系决定。东莞很多楼盘是别墅，主要依托山水资源打造，吸引一些购买第二居所的深圳客户。相对来说惠州市场更大，因为惠州本身有1万平方公里，有五区四县，更有仲恺国家级开发区、大亚湾开发区，这些对深圳人以后的置业比较有吸引力。

    此外，惠东天然的海岸线资源，悠长的海岸线吸引了境内外开发商投资打造沿海旅游度假产品，如金融街地产开发的产品金海湾，惠州周边的高尔夫产品，吸引的主要是商务客，还有喜欢独立自然清新环境的企业主，这些产品满足深圳人不同的生活和事业阶段所产生的不同需求。周边城市大量的土地资源，弥补深圳土地资源短缺的不足，从这些方面来看并不存在东莞惠州哪一个地方置业更好的问题，而是取决于客户的选择和开发商打造过程的理念是否符合市场需求。开发商拿地时成本较高，现在东莞和惠州房地产性价比实际上价格还是偏高的，经过今年的市场冷却，希望开发商在定价时更加谨慎和理性。

    核电站泄漏几率小，大亚湾楼市值得期待

    关于惠州大亚湾，购房者担心核泄漏，对核电站持恐惧态度。中国只有四个核电站，沿海新建的和再建的核电站有12个，目前全部停工了，日本的核泄漏不代表中国的核电站也会泄漏。中国的核电站数量很少，所以四个核电站国家都进行了重点监控，出问题的可能性非常小。日本核电站十公里地方的辐射还不如你拿手机在耳朵上面打一小时的大，那就更无须恐惧了。盐田是非常适合居住的地方，但是盐田未来由于关内的土地稀缺，房价从去年到今年上涨了100%。很多项目在盐田筹划，房价后来居上影响到盐田周边的地区，大亚湾甚至惠东房地产价格洼地会被填平。深圳由于前海开发，南山和宝安房价三年涨了四倍，现在盐田房价今年一年就涨了一倍，未来还会有一倍的升幅。而紧挨着大亚湾的公寓是6000元/平方米带非毛坯的，别墅是15000元/平方米，这个价格预计两年内会有不低于50%的增幅。盐田的房子已经不便宜了，很多人买不起，不如去买得起的地方，可能有50%升幅，比你将钱存银行要好很多。

    从盐田一直往海西方向走主要的交通干道分成两条，第一条是沿海高速去大亚湾；第二是广夏深高铁，从龙岗、龙华通到大亚湾惠阳区域。投资是跟着交通走的，一是高铁线，一是高速线，是从沿海走的。投资高速线更稳妥，因为高铁线票价是比较高的，从深圳坐高铁到大亚湾起码要60元/张，成本很高，而且你不是随时发车的，而以后在深圳，预计会开通去大亚湾专线的巴士，这个巴士有点像广州去祈福新村华南板块24小时，现在是12小时以内，每15分钟发一班车，这个频率正常居家可以承受。因此就交通角度，或投资的角度，大亚湾的房地产值得期待。大亚湾政府旁边会更加安全，因为是配套、生态资源、交通、商务往来最频繁的地方。大亚湾周边的物业更有保值和确定性。
 再往北边走，惠东沿海有些度假的公寓或洋房，带非毛坯在1万元/平方米，现在购买这种产品还是早一点，还是先从靠近深圳的区域开始投资，未来3-5年，整个惠东海岸线规模完善，交通改善和配套完善。同时是海洋资源，我认为这是比较合理的。

    度假型物业将是潜力股，值得投资

    现在有很多人喜欢投资房地产，就十几年前投资股票一样，博取一个差价，但是差价行为让很多人在股市上倾家荡产。房地产发展期还有多长，差价的行为还有多久，这是房地产投资者需要思考的问题。投资房地产的黄金时期已经接近尾声，安全、保本投资比较好，不要把全部身家压上去，这是一个方面。 第二，我们投资要量力而行，同时要学会止损。深圳房价还没有到顶点，有些区别还是有些机会，有些在顶点之前局部板块会上涨，比较看好盐田、罗湖，福田保税区还有局部投资上升的空间，但是不看好龙华、布吉，因为投资客太多，面临今年下半年整体性的抛售压力。自住购房应回避投资者太密集的区域，这是深圳购房者目前需要考虑的问题。

    第三，如果你考虑跨区域置业，今天很多深圳人在惠州、中山、清远等地方度假，没有回来，他们为什么去度假？是为了逃离拥挤的城市。深圳人富裕后，房地产发展到失去了投资和居住的性价比，这时度假型物业肯定是下一部分值得关注的热点。如果现在不买，优质度假资源的价格会越涨越高，而这个物业买了可用一辈子。2006年从化才是一个温泉小镇，当时一套别墅300平方米才70万，现在去买300万，五年期间别墅涨了4倍，广州人休闲度假的需求刺激价格上涨。深圳城市化过程很快，但是生活节奏可能刚步入广州现在的阶段，所以深圳以后的度假休闲产品会成为热点。第三阶段深圳的投资除了满足自住需求还要考虑度假需求，越快购买，选择好的自然资源，以后的购买成本和使用成本就越低。

    大亚湾的未来不比深圳前海差

    大亚湾90年代出现过烂尾楼，而国际旅游岛海南烂尾的程度和大亚湾有过之而无不及。现在深圳和大亚湾是一个产业迁移的关系，以前大亚湾烂尾是因为没有实质性的产业、人口、资金，烂是理所当然的，如今大亚湾对外2600万土地卖给广东一线开发商，这些开发商买了以后不会任其烂掉。政府手里面有70亿资金库存，而大亚湾有很多大规模道路的修建工程，政府有钱，开发商有钱，深圳人有钱，大亚湾作为唯一可以供深圳人自由购买的经济开发区，国家级的经济区，深圳向西是阻力，向东是助力，广州不允许深圳向西，深圳向东是一马平川。深圳的经济转移、人口转移、只有大亚湾可以承受，其他任何一个行政区都无法承受。目前大亚湾还是一个空城，因为配套不完善，政府配套通过3-5年改造才能成功，罗马不是一天建成的，深圳上海宾馆以西两年之前也是荒芜的，用十年的时间却打造了世界上最漂亮的CBD，由此可预见大亚湾的未来不会差于深圳的前海。