东莞普通住宅上周成交占据上风 房价结构性回落

　　东莞楼市周报

　　总述:

　　普通住宅成交占上风 上周莞房价结构性回落

　　延续3-4月的行情，5月成交保持旺势，量价走势保持平稳。一方面宏观政策趋于平稳，市场预期得到稳定；另一方面，楼市新增供应不断得到补充，累积需求不断地得到释放。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周（5月16日-22日）全市一手住宅网签面积约10.8万平方米，环比前一周略有减少，但仍然处于高水平。上周一手住宅网签均价约7614元/平方米，环比前一周略有下降，主要原因为上周普通住宅成交占上风，房价呈结构性回落。如上周新世纪星城、江南第一城、中堂东港城、利澳花园、雍景家园等中端楼盘成交位列前十。近期市场增加了刚需产品的供应，成交量得到支撑。

　　上周土地动态

　　（2011年05月16日-2011年05月22日）

　　一． 上周土地供应情况

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周（0516-0522）全市供应10宗土地，总面积约37.5万平方米，其中商住地约27.8万平方米，共4宗。

　　上周供应的4宗商住地中，1宗位于松山湖区北部工业城，面积为3929平方米；厚街镇厚大路北侧供应1宗，面积达11.6万平方米；另外2宗来自塘厦镇石潭埔社区，总面积达15.8万平方米，其中2011G053地块与今年年初东莞市碧桂园房地产开发有限公司拍下的地块位置紧紧相连，碧桂园地块面积约4.6万平方米，楼面地价约1781元/平方米。

　　二． 上周商住用地成交情况

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周（0516-0522）东莞市全市成交了1宗商住用地，地块位于大朗镇银朗南路，面积为36685平方米，容积率为2.0，被广州锦绣投资有限公司以1.52亿元竞得，折合楼面地价约2072元/平方米，该地块位于东方银座项目附近，周边的商业配套成熟：有奥申体育中心、水口学校、水口便民卫生站、中国邮政、金丰购物广场等；交通也方便快捷，就在银朗南路与莞佛高速相连。

　　上周成交地块具体信息

　　楼市供求

　　小结：上周东莞市各主要楼盘动态以旧盘加推新品上市及新品上市前的准备工作为主，上周有一个新盘入市，即中信凯旋公馆，首推230－250平米（合同面积）联排别墅产品，均价：25000元/平方米；

　　自央行于5月12日宣布，从2011年5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，使大型银行存款准备金率高达21%，再创历史新高点；

　　在楼市政策调控之剑依然高悬，银行信贷政策又持续收紧的形势下，对大多数开发商来说的确是一种煎熬，且受CPI持续走高影响，就目前的CPI增长率与银行存款利率相比而言目前还是处于负利率，所以预计后期银行还会不断地通过加息与上调存款准备金率来控制资金的流动量，信贷紧缩的态势，预计还会持续较长时间，所以如何“过冬”目前已是开发商首需面对的问题；

　　如要想在“凄风苦雨”的市场站稳脚跟，尽快回笼资金，最好的办法就是主动去适应政策，积极出货，而从目前东莞楼市现状可以看出，开发商都已加快了出货速度，而在优惠措施方面也是各施奇招，推出各种买房优惠活动；

　　二. 上周全市商品房销售情况

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年5月16日至5月22日全市商品房共成交1212套，环比前一周1253套减少41套，签约面积约为20.4万平方米，环比与前一周12.3万平方米增加约8.1万平方米；其中.住宅签约1082套，环比上一周1073减少9套，签约面积约10.8万平方米，环比前一周11.3万平方米减少约0.5万平方米。全市商品房签约均价6246元/平方米，环比前一周9030元/平方米下跌2784元/平方米；上周住宅网签均价约7614元/平方米，环比前一周8262元/平方米下降8% 。

　　三．各区域销售情况

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示， 2011年5月16日至5月22日共有30个区域住宅签约成交1082套，其中四大城区共成交382套，约占全市住宅成交的35%。

　　南城区签约成交143套位居全市首位；寮步镇签约成交135套排名全市第二；万江区签约成交86套全市排名第三。

　　价格方面，塘厦镇以13837元/平方米位居全市首位；松山湖以13749元/平方米排名第二；高埗镇以10716元/㎡排名第三。

　　上周供应情况

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年5月16日至2011年5月22日新增商品房供应8.7万平方米，新增产品类型为洋房、别墅及商铺，共766套。

　　上周各类型商品房签约情况

　　六．（一）洋房

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周(0516-0522) 洋房签约面积约9.78万平方米，环比前一周签约9.88万平方米减少约0.1万平方米，上周签约套数约1009套，环比前一周签约991套增加18套。上周市区洋房签约面积约2.98万平方米，签约套数约297套。上周东寮步镇君山花园签约41套，签约套数排名全市第一；南城区的江南第一城签约40套，签约套数排名全市第二；东城区的新世纪星城签约38套，签约套数排名全市第三。

　　（二）别墅

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周(0516-0522)别墅签约面积约0.64万平方米，环比前一周签约1.06万平方米减少约0.42万平方米，签约套数约24套，环比前一周签约38套减少14套。上周主要签约的项目有高埗镇的新世纪颐龙湾签约8套，签约套数排名全市第一；大朗镇的碧桂园签约2套，排名全市第二，虎门镇的虎门国际公馆签约1套，排名第三。

　　（三）公寓

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周(0516-0522)公寓签约面积约0.48万平方米，环比前一周签约0.4万平方米上涨约0.08万平方米，签约套数约79套，环比前一周签约套58套增加21套。上周签约的项目主要有大朗镇财富公馆签约18套，签约套数排名全市第一；常平镇的明珠广场签约17套，签约套数排名第二；大朗镇的金沙雅苑签约12套，签约套数排名第三。

　　（四）商铺

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周(0516-0522)商铺签约面积约1816平方米，签约套数约19套，其中常平镇蔚蓝城邦签约14套，横沥镇瑞康花园签约3套及黄江镇富康花园和长安镇长安商业广场各签约1套。

　　（五）写字楼

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周(0516-0522)写字楼签约面积约1851平方米，总共签约22套，签约项目有塘厦镇骏豪商务中心签约15套和常平镇嘉骏中心签约7套。

　　（六）车库

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周(0516-0522)车库签约套数约36套，主要签约项目有凤岗镇翠湖豪苑签约8套，万江区滨江公馆签约4套，南城区东骏豪苑签约3套等。

　　新开工

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周（0516-0522)全市商品房新开工项目二个，新开工面积约250756平方米，产品类型主要为别墅、洋房和少量车库。