购房价格重心普遍下移 开发商降价范围有望扩大

　　中原地产：购房价格重心普遍下移 开发商降价范围扩大

　　第一部分：一周楼市观察：

　　注：依据住宅产品档次的高低，本报告将住宅产品划分为普通洋房、高端洋房、豪宅洋房、公寓和别墅五大类。另外普通洋房可再进一步细分为普通住宅（毛坯）、非毛坯修和高赠送楼盘、纯深圳盘三小类。

　　住宅成交量平价跌，普通洋房均价为6082元/㎡。

　　据东莞中原市场研究部监测数据显示，本周（5月16日至5月22日）商品房成交面积20.39万㎡，环比上升65.33%，同比大幅增加约3倍；成交套数1212套，环比下降3.3%，同比增加128%，成交金额为12.74亿元。

　　本周住宅成交1097套，环比与上周基本持平，同比却大幅增加155%，合计成交10.93万㎡，环比略降4.13%，同比增加148%；普通住宅（洋房+公寓）成交1071套，合计10.24万㎡；别墅成交26套，成交金额1.03亿元。本周住宅日均成交约157套，保持平稳态势。

　　价格方面，本周普通洋房和别墅成交均价均环比有所下跌，普通洋房均价为6082元/㎡，比前一周下跌2.98%，别墅则下跌11.13%。另外高端洋房、豪宅洋房和公寓成交均价环比均有不同程度上升，公寓价格上升较明显，约10.31%。住宅整体均价为7815元/㎡，环比下降7.18%，主要因为投资型公寓成交量上升，均价在6000㎡以下的成交比重增加，住宅价格重心有所下移。

　　小户型公寓成交上扬，投资需求有所回升

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周60㎡以下的住宅成交比重有所上升，主要是公寓投资需求有所回升，本周公寓成交129套，成交面积为7647㎡，环比上升13.98%。从本周的成交情况来看，成交较多的项目有寮步的菁英时代成交23套、常平的葵花里成交17套、塘厦的观澜高尔夫花园成交15套等。本周公寓产品的热销，首先得益于开发商自身通过二三级市场联动的方法，转介大批深圳客到东莞市场；此外，东莞公寓较深圳来说有明显价格优势，深圳限购令的实施，投资客在深圳市场严重受阻，东莞的公寓便成为投资资金的理想之所；再者，市场上小户型的公寓产品比较紧缺，今年公寓总共供应才1040套，没有持续的公寓新品上市，使得市场上小户型公寓成为炙手可热的产品。

　　南城成交量稳占鳌头，寮步持续热销紧随其后

　　从区域成交情况看，本周南城区是置业者选择的热点，其中普通洋房和高档洋房依然是市场的“主力军”，共成交143套住宅，面积合计14596平米，稳居区域住宅销售排行榜第一位。寮步镇近来成交量一直位于区域成交前列，本周销售135套，排名第二位。寮步镇的成交火热，不得不让人联想到花样年君山和菁英时代，一个是本周洋房成交第一，一个是本周公寓成交第一，主要原因在于其推出产品面积主要集中于40-100平米之间，主打中小户型，符合市场需求，成为寮步镇的主力热销盘。寮步的经济发展迅速、投资环境好、发展空间大也吸引了品牌地产商的进驻，后期寮步将保持着良好的发展潜力。

　　消费者对高房价产生抗性，开发商“以价换量”促成交

　　据东莞中原研究部监测数据显示，在本周(5.16-5.22)有成交记录的147个楼盘中，除了上周无成交的26个项目外，其余121个项目中，有约40.81%的楼盘价格仍上涨，而41.49%的楼盘价格却下跌，同上周的价格环比变动幅度比较，本周价格下调的楼盘数量比重明显增加，尤其是变动幅度在（-5%至0）和（-10%至-5%）范围内的楼盘，比重分别增加了4.7%和4.24%。从成交套数看，价格上涨的成交套数比重已有所降低，价格变化幅度在（0至5%）以内的成交比重下降最明显，而下调幅度在（-10%至0）之间的套数比重则明显上升。

　　由此可见，在开发商和购房者的这场“博弈”中，由于政策调控、金融银根紧缩、符合需求产品不多等等因素的综合影响，消费者观望情绪加重，并对高房价产生了一定的抗性。为了打破这种僵持局面，部分开发商已开始采取“以价换量”的方式，不仅下调的数量比重有所增加，且下调的幅度有所增大，一些具有性价比优势或者出现实质性降价的楼盘获得更多购房者的青睐，整体住宅价格有所调整。

　　“一房一价”政策实施，买卖双方相互观望，房价或将进一步调整

　　5月16日，东莞版房地产调控“新十条”出台，明确了住房价格控制责任，实施新建商品住房销售价格备案管理制度，按套申报价格，在销售现场公示一房一价，并重申二套房贷首付不低于6成。此外，5月18日，国家统计局发布统计数据，今年4月，全国70个大中城市中，有56个城市的新建商品住宅价格环比上涨，涨价的城市数量比前一月多出6个，且终结了今年1月以来环比上涨城市减少的趋势，北京、上海、广州和深圳等一线城市的房价均有上涨。4月房价的重抬头，使得政策加码预期增强，东莞“一房一价”政策的实施，加上房贷放款难、利率上调等政策重叠效应，购房者观望情绪进一步加剧。目前市场上住宅产品主要以大户型居多，而符合大众化的中小户型产品则相对短缺，这也会在一定程度上使得购房者陷入观望中。

　　“一房一价”政策的实施，不仅让购房者进一步陷入观望，也让开发商陷入短期的观望状态。因为对备案制度不适应，开发商对新政策的消化需要一段时间，因此预计短期内产品供应会有所紧张，买卖双方的相互僵持观望，使得蓄客时间将延长，或将导致成交量有所下滑。价格方面，开发商为了赢得市场需求，或者自身品牌和公信力的提升，加上迫于政策的强制干预和媒体的监督等等方面，定价也将更趋理性，后期房价或将进一步有所调整。

　　第二部分：一级市场

　　中原点评：

　　编号2011G040的大朗镇银朗南路地块，占地面积3.67万㎡，容积率为2.0，位于该镇重点打造的新片区，大朗楼市发展潜力巨大，品牌开发商汇聚一堂，除了本地开发商南峰地产、新世纪地产、富盈地产之外，稍早先是深系的金泓地产、万科地产代表外来开发商进入大朗挖掘“第一桶金”，2009年再次吸引碧桂园集团、东方银座集团选择大朗作为进入东莞布局的第一个战略要点，2010年深物业集团、钜隆地产仍然选择进入大朗市场，可见大朗俨然成为外来开发商最热衷进入的区域之一。此外，自2002年以来大朗从来没有商住、商业地块出现流拍，也足以说明业界普遍看好大朗楼市长远的发展机遇。2011年大朗楼市供应持续偏紧，住宅存量不断下降，积累了不少沉寂许久的刚性、改善型置业需求。此外，地块周边配套完善，当地政府与品牌开发商合力打造的区域价值逐步得到认可，拥有广州地产资深开发背景的锦绣投资，进入大朗布局不失是一种明智之举。

　　2011G041地块虽然地处常平新城中心板块，未来发展潜力巨大，但地块总价过高，周边还没有形成商业氛围，所以地块的推出时机过早了，如果等到周边配套逐渐跟上 ，有所完善，再推出的话，肯定让开发商趋之若鹭。

　　第三部分：二级市场

　　一、商品房总体成交情况

　　二、一周住宅成交量价走势

　　中原点评：据东莞中原研究部监测数据显示，2011年5月16至5月22日，东莞住宅成交面积10.93㎡，环比下降4.13%，同比大幅上升148%；住宅中位数价格为6473元/㎡，环比上周小幅下降1.89%。本周60平米以下的投资型公寓产品关注度有所上升，均价在6000㎡以下的产品成交比重增加，住宅整体价格重心略有下移。在成交没有明显突破的形势下，开发商开始选择“以价换量”，降价促销的现象也将逐渐增加，预计后期房价或将有进一步调整。

　　三、一周区域住宅成交情况

　　四、一周楼盘成交情况