三正李启清：交通便利或成深圳人居向北基础要义

    第二个话题是惠州的网络声势也好，报纸、媒介声势也好，为什么对深圳楼盘报道的广度那么大，而惠州的某一个楼盘告诉我是6千万、7千万，太依赖市场，如果他不做深圳市场的话，有可能就做不起来了。现在有很多“睡城”、“老鼠城”出现，惠州那边也不乏有一些“鬼城”，这不是耸人听闻，因为住的人少，都长满了杂草。而东莞呢，不管是哪一个楼盘，都没有杂草，没有鬼城，我们公寓的入住都是98%，樟木头的中惠香樟绿洲也是住很多人，人气很足，包括锦绣山河的入住率也很高，我们的三正卧龙山，也有很多楼盘，在东莞基本上找不到鬼城的概念。深圳人买的多的楼盘的自住率是比较高的，而惠州是完全依赖于深圳市场，所以他们广告的深度、广度那么大，因为他们不打广告的话，很多企业会死掉的。
  
    既然惠州可以把80%—90%的投资客拉到惠州去，肯定有它的道理，不管卖了住不住人，但是他卖出去了，为什么能成功？而东莞气势不大，可能这个产品线的问题。惠州那边的楼盘、别墅产品线80%左右是在200到300平方米，而东莞在200—300平方米的基本缺失，除了一些连拍别墅，但大部分的别墅都是300—400平方米，总价高了。如果是400平方米左右，都要600万到800万，门槛非常之高。所以东莞的别墅就像卖冬虫夏草一样，最主要是这个原因在起决定性的作用。

    像湖山大境肯定卖得好，因为这是东莞比较缺失。我们的卧龙山也是400多平方米，所以我们想深圳人能拿出600万—800万的人，请你关注我们的楼盘，像卧龙山和汇景的御泉香山，世纪城的户型也很大，一般的门槛是在300万—400万，400万是最好的。这是东莞和深圳的现象，主要是东莞的楼盘位置都很好，有山、有水的地方，所以比较稀缺，开发商还是想做大一点，因为做小一点划不来。

    第三，深圳的限购限价对东莞的利好作用是长期还是短期的？我觉得是长期的，刚才何小姐也讲了，以后深圳人会自动的、我们不打广告的过来买，这个趋势肯定是会的。但问题是东莞的轻轨开通，那时候才是高潮，现在还需要大家去耕耘和磨炼。在2010年之前，或者在2011年2月份之前，深圳人还是买深圳的房子比较好。

    但是现在不一样，深圳的房子已经到“天花板”了，和香港的楼市相差不是打了，因为香港的楼价基本上也是在3万、4万左右，现在深圳关外也是在2万左右了，香港的楼市是全世界前几位房价比较高的地方，深圳已经基本上快接近香港了，所以它到了天花板。

    2010年12月份之前你可以在深圳买商铺、买写字楼、买住宅，肯定是赚钱的，比东莞赚钱，这是事实。但之后在“天花板”的压力之下还是要寻找机会，寻找机会到哪里呢？刚才讲到惠州和东莞的比较，建议还是在东莞比较合适。特别是2018年到2020年之间的轻轨与龙华、平湖的接通以后，观澜、龙华、平湖的轻轨都接通，那时候是深圳人更青睐东莞的时候，所以我的观点是这个效应是长期性的，深圳人会逐渐往东莞走。