东莞五月土地市场：敏捷地产入莞 长安地块流拍

　　5月关键数据一览：

　　月度总体叙述：

　　2011年5月，东莞土地市场急转直下，虽然土地供应大幅放闸，为年内第二波拍卖热潮，当中不乏长安、常平、大朗等热点片区的优质地块，但最终结果差强人意，除了大朗镇的银朗南路地块出现激烈的应价场面，并被广州锦绣投资收入囊中，作为入莞布局的首个战略要点之外，不少地块以底价成交，甚至流拍现象再次抬头，本月流拍3宗经营性土地，最让人大跌眼镜的是长安宵边社区大型商住用地流拍。在接下来的6月份，正值盛夏时节步入楼市传统淡季，在楼市调控不松反紧、信贷紧缩、“一房一价”落地等严苛环境之下，观望情绪恐将加速从一、二线城市向三、四线城市蔓延，从楼市波及到唇齿相依的土地市场，5月东莞土地市场流拍现象抬头就可“管中窥豹”，未来即使上市拍卖的有东城、松山湖、塘厦、万江等房地产发展成熟的热点地块，但开发商的拿地顾虑会有所增加，这些地块或高价成交、或低价成交、或惨遭流拍，仍存较大变数。

　　一、五月全国土地市场低迷加剧，但国土部地价监控持续升级加码。

　　5月一线城市整体土地供需、价格一览：

　　北京：住宅用地量升价跌。

　　5月，北京土地市场成交三宗住宅地块，面积28.58万㎡，住宅用地整体成交楼面地价4428元/㎡，同比下降7.7%；北京前五月通过招拍挂方式共出让住宅用地87.4公顷，不足年度计划的非保障房住宅用地供应量一成，并且地块质量欠佳，企业热情不高，未来土地市场还将在低谷徘徊。

　　上海：住宅土地市场继续低迷，唯一地块底价成交。

　　5月，上海住宅用地市场继续低迷，仅仅以底价成交金山区一宗住宅地块，面积为7.01万㎡，楼面地价1062元/㎡。

　　广州：仅有一宗商务金融地块以底价成交。

　　5月，广州土地供应面积合计49.36万㎡，环比减少27%，成交面积27.11万㎡，继续大幅下挫，其中经营性用地只有一宗琶洲的商务金融用地，以4500元/㎡的底价成交。

　　深圳：打破年内没住宅地块成交处境，底价成交两宗保障房地块。

　　5月，深圳打破今年来没有住宅用地成交的尴尬处境，通过 “定地价、竞房价”的出让方式，成交了2宗住宅用地，富通地产、中海地产分别以最低售价7900元/㎡、6467元/㎡，将宝安区福永街道地块与龙岗区南湾街道地块收归门下。

　　全国土地政策扫描：国土部地价监控细化至县城，若异常须一律上报。

　　5月26日，国土部向各省国土部门下发了《关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函》，上述决定开始生效，该文件要求各县级国土部门对2011年以来的成交地块进行清理，对漏报的地块应在6月30日前补充上报。

　　此次国土部决意将“异常交易地块”上报的范围扩大到全国所有县级城市，强化用地监测的意图十分明显。当前部分城市商品住房价格居高不下，户型结构和保障性安居工程用地布局不合理，少数规划的商品住房优质地块和二三线城市商品住房土地出让存在着地价非理性上涨的可能，此次预防地价特别是居住用地价格反弹。

　　二、五月东莞土地供应再掀高潮，为年内第二波集中放量。

　　土地挂牌量年内第二次高潮，优质商住、商业用地增多。

　　2011年5月东莞市国土资源局挂牌上市20宗土地，总面积88.67万㎡，环比增加65.38%，同比增加267.06%，其中商住用地9宗，占地57.73万㎡，环比增加227.30%，同比增加488.20%；5宗商业金融用地，占地8.57万㎡，环比增加41.19%；6宗工业用地，占地22.36万㎡；本月供应量达到今年第二波高潮，特别是商住用地的供应明显放量，其中不乏热点区域长安、松山湖、塘厦的优质地块。

　　2011年5月东莞挂牌上市土地情况一览：

　　三、五月东莞土地市场黯然转淡，流拍现象有所抬头。

　　2011年5月东莞市成交14宗土地，成交面积为43.11万㎡，环比减少23.00%，同比增加19.91%，成交金额7.43亿元，同比增加455.81%；其中商住用地成交6宗，成交面积25.52万㎡，环比增加125.64%，同比增加227.22%；成交金额6.52亿元，环比增加38.04%，同比增加387.67%。与上月商住用地屈指可数相比，本月商住用地虽然成交宗数增多，但并没有出现预期的激烈画面，不少地块以底价成交，或者溢价率较低，更有甚者长安宵边社区的大型商住地块惨遭流拍，万达是否入莞扑朔迷离；而常平新行政中心区的五星级酒店商业金融用地也无人问津，整个土地市场黯然转淡。

　　2011年5月商住、商务用地成交一览：

　　2011年5月流拍土地一览：

　　常平地块流拍：

　　虽然地处常平新城中心板块，未来发展潜力巨大，但地块总价过高，周边还没有形成商业氛围，所以地块的推出时机过早了，如果等到周边配套逐渐跟上 ，有所完善，再推出的话，才能让开发商趋之若鹭。

　　长安地块流拍：

　　目前，长安商业市场发展成熟、竞争激烈，特别是长青路商圈尤为抢眼，未来随着长安万科中心综合体的投入使用，将成为长安最新、最高档的商贸中心区。而该地块所在的东门路宵边社区，虽然目前没有长青路那么大的商业辐射范围，但位居交通核心位置，周边也有多个成熟小区，片区老街坊氛围浓厚，未来前景仍然十分看好，但最终还是暂告流拍，原本市场上普遍认为原因是门槛过高，短期商业饱和等等，据最新了解主要原因是由于拍卖双方提交的文件出现一些纰漏，国土资源局要求整改之后，可能再择期推出重新拍卖。

　　横沥地块流拍：

　　横沥镇山厦社区地块，虽然其652元/㎡的起拍价十分低廉，但依然无人问津、惨遭流拍。除了目前楼市调控加码、贷款收紧、市场转淡之外，横沥楼市普通洋房均价仅为4000多元/㎡，在东莞所有区域当中排名在倒数几位，近年价格一直徘徊不前也是重要因素。再者横沥经济发展较为平缓，缺乏宏观经济产业升级的支撑，而区域规划、基建方面也没有明显利好，外加在售的都是老盘，如长裕棕榈园、盛世华庭、阳光粤港花园、罗马景苑等，所以房地产发展后劲不足，价格短期难以突破，并且横沥前期的存量却高达6.78万㎡，需要1年多时间才能消化完毕。

　　四、东莞开发商热衷拿下现有楼盘周边地块，形成品牌局部优势。

　　1、东沙港建设家门口再次拿下东泊村商住地块。

　　这宗编号为2011G039的中堂镇东泊村商住地块，占地面积1.34万㎡，容积率为2.52，位于该镇核心位置，地理位置十分优越，周边配套亦一应俱全，并且靠近东港城，拍卖现场只有东莞市东沙港建设发展有限公司投标报价，并以2553万元的总价收入囊中，折合楼面地价752元/㎡。

　　由于该商住地块位于东莞房地产发展的三线镇区，并且地块面积偏小，故其他开发商对这块商住地提不起兴趣，但东沙港建设并不会放过将这块家门口的土地收归门下、扩大版图的良好机会，不到800元/㎡的楼面地价相对较为合理，中堂之前成交的大部分商住用地价格都在600-900元/㎡之间。而目前中堂的楼盘，如南国雅苑、东港城二期单价却都已经逼近5000元/㎡，所以依然具有比较大的开发价值。近年来中堂楼盘供应持续偏紧，楼盘数量屈指可数，在售的3个楼盘分别是南国雅苑、莞都国际花城、东港城，楼市竞争压力较小，并且已经进入尾盘清货阶段，截止4月底全镇住宅存量仅有4644㎡，不过从长远来看，中堂地产项目逐渐增多，据东莞中原研究部监测，潜在供应项目有益居公馆、富盈项目、高威建材项目、同悦大酒店旗下项目、中天力通项目，随着这些项目的扎堆入市，未来几年的竞争压力会逐渐凸现开来。

　　2、丰泰地产拿下厚大路地块，继续扩大厚街楼市版图。

　　编号2011G051的厚街镇厚大路地块，占地面积11.62万㎡，容积率为1.35，起拍总价达到2.82亿元，位于山水资源优越的横岗湖畔，与厚街标杆大盘丰泰•观山碧水比邻而居。该镇房地产发展成熟，知名开发商聚集，除了本地开发商的富盈地产、丰泰地产、汇景地产、盈丰地产之外，外来开发商的万科地产也已经悄然布局。

　　由于拍卖现场的另一家开发商无意竞价，最后被东莞市丰泰宏基实业投资有限公司以底价2.82亿元收归门下，继续扩大在厚街的楼市版图，1797元/㎡的楼面地价显得比较合理，由于该地块占地较大，容积率低，并且占据优美的山水资源，项目有望与丰泰•观山碧水连成一个大盘进行开发，产品组合将十分丰富，别墅更是不可或缺的提高项目档次的选择，而当前厚街的别墅标杆楼盘，如丰泰•观山碧水、湖景壹号庄园二期售价已经达到1.6-1.7万元/㎡，可比肩南城的部分别墅产品。从地块所在片区的未来发展潜力来看，厚街的横岗湖片区主打山水资源牌，不但拥有1万亩横岗湖岸，国际标准高尔夫球场，并且可以远眺 25平方公里大岭山森林公园，水濂山森林公园，周边豪宅楼盘林立，如丰泰•观山碧水、湖景壹号庄园、海逸豪庭、万科•翡丽山等等，并且连接厚街与南城的学府路已经开通，横岗湖片区与水廉山片区连为一体，南城、厚街之间交通更加便捷，将成为泛城区的一个豪宅片区。

　　与此同时，我们也应该看到厚街的楼市竞争将逐步加剧，毕竟未来供应量十分庞大，其中普通住宅有万科•金域国际、银苑花园、汇景公馆、南峰商业广场等，别墅项目的和黄项目--海逸豪庭也有非常大的潜在货量，可见如何在未来趋紧的外围调控政策，激烈的内部产品同质化竞争当中突围，借助板块的成熟打造被广泛认可的山水豪宅，将是开发商不得不深入思量的问题。

　　据悉，东莞市丰泰宏基实业投资有限公司为丰泰集团下属子公司，目前在东莞成功开发了丰泰•华园山庄、丰泰•观山碧水、丰泰•裕田花园、丰泰•东海山庄、丰泰城、丰泰•旗山绿洲、丰泰•东海城堡等知名楼盘。

　　3、锦绣投资首次入莞布局选择大朗。

　　编号2011G040的大朗镇银朗南路地块，占地面积3.67万㎡，容积率为2.0，位于该镇重点打造的新片区，大朗楼市发展潜力巨大，品牌开发商汇聚一堂，除了本地开发商南峰地产、新世纪地产、富盈地产之外，稍早先是深系的金泓地产、万科地产代表外来开发商进入大朗挖掘“第一桶金”，2009年再次吸引碧桂园集团、东方银座集团选择大朗作为进入东莞布局的第一个战略要点，2010年深物业集团、钜隆地产仍然选择进入大朗市场，可见大朗俨然成为外来开发商最热衷进入的区域之一。此外，自2002年以来大朗从来没有商住、商业地块出现流拍，也足以说明业界普遍看好大朗楼市长远的发展机遇。

　　虽然现场只有东莞市方略实业投资有限公司和广州锦绣投资有限公司参与竞拍，但现场气氛还是比较热烈，相比锦绣投资的初次露面，3月方略投资曾在地块旁边拿下编号2011G030地块，所以面对家门口的这幅土地，曾一度信心满满、频频叫价，但仍然心有余而力不足，将地块拱手相让，被锦绣投资以1.52亿元总价、2072元/㎡的楼面地价收入囊中，这个楼面地价为目前大朗第二高，仅低于2010年成交的大朗长塘村地块2689元/㎡，远高于东方银座、深物业、方略投资地块。

　　目前，大朗楼市发展潜力巨大，并且毗邻松山湖科技产业园，随着两地的经济发展繁荣，楼市地缘性将变得慢慢模糊，并逐渐融合在一起，形成一个前景广阔的“松朗片区”，它们之间的价格落差也将被逐步填平，而目前松山湖洋房均价近2万/㎡，大朗楼市才6000/㎡左右差距明显；再者在保利地产、光耀地产先后进驻松山湖之后，原本激烈的松山湖楼市竞争更趋激烈，价格节节攀升，不少高端置业需求不断外溢，将与大朗本地庞大的私企业主形成一股不可忽视的购房力量，而2011年大朗楼市供应持续偏紧，住宅存量不断下降，积累了不少沉寂许久的刚性、改善型置业需求。此外，地块周边配套完善，当地政府与品牌开发商合力打造的区域价值逐步得到认可，拥有广州地产资深开发背景的锦绣投资，进入大朗布局不失是一种明智之举。

　　五、6月东莞土地市场热门地块频现，但楼市调整加剧开发商拿地顾虑增多。

　　根据市国土局的公告显示，6月东莞土地市场进入最后竞价的土地达到22宗，总面积92.88万㎡；其中商住用地7宗，合计面积43.41万㎡；商业金融用地5宗，占地面积8.57万㎡。当前盛夏时节正式步入楼市传统淡季，在楼市调控不松反紧、银行信贷持续紧缩、“一房一价”落地的严苛环境下，不但一、二线楼市的北上广深等城市调整加剧，并且观望情绪已经传递到东莞等三四线城市，并波及到唇齿相依的土地市场，所以5月东莞土地市场流拍现象出现抬头迹象，虽然6月份东莞土地上市供应的有东城、松山湖、塘厦、万江等房地产发展成熟的热门地块，但开发商的拿地顾虑会有所增加。

　　6月挂牌交易的商住、商务用地一览：