地产再调整定律：自救者自强

以地方托市和银监会七折房贷为代表的第一轮楼市刺激仅仅过去数月，就已经呈现强弩之末态势，于是，“购房入户”、“购房退税”以及谋求产业振兴计划第10个席位等举动次第浮出，渐成第二波救市强音。

正在密谋中的这轮救市行动为地产商与消费者的对峙中获得了更多硬扛的资本。但是，以万科为代表的地产巨头却启动了2009年第一轮降价潮，并取得“价跌量升”的成绩。

根据1月份销售数据显示，万科、中海地产、保利地产销售面积同比分别增长了24.2％、149.7％和269.85％。同时，全国1月份超过70％以上的城市销售面积和销售额较去年同期下滑。这说明，更多的中小地产商处于销量大降的通道之中，他们的观望换来的是事实上的“量价齐跌”。

从这个意义上说，不切实际的救市政策反而蒙蔽了很多房地产商，救市信号频频的市况下，只有那些依靠自己的判断迅速行动的地产商能够借此拉开与竞争对手的距离。不管政府使用什么救市政策，价格回归理性才能最终救楼市，但不是所有地产商都愿意这样做，而愿意做的也不一定能做到。

退一步海阔天空

从1月份地产销售数据可以看出，许多地产公司出现了销售数量和销售金额同比出现大幅增加的现象。万科在销售数量上仍然占绝对优势，1月实现销售面积28.6万平方米，销售金额21.9亿元，分别比2008年同期增长24.2％和18.6％。保利地产通过降价使增速保持了行业前列，实现面积18.38万平方米，同比大增269.85％，实现签约金额13.76 亿元，同比大增148.44％。中海地产销售面积更增长了149.7％，销售额较去年同期增长了60％。不过，以上三家公司销售数量增比远远大于销售额增比，不难看出都是因为不同程度地推出了降价措施显现出来的销售数据巨增“效应”。

退一步海阔天空。在还看不到春天迹象的冬天里，主动自救的公司拥有了更加厚实的棉衣，“进可攻退可守”的双向策略已显现。

在2008年至今的房市调整中，采取降价策略的万科市场份额从2008年的2％增长到目前的2.6％左右；同样采取降价策略的保利地产市场份额从2007年的0.6％上升到了2008年的1％左右。显然，一些中小地产商的市场份额被“挤兑”，处于更加艰难的危局之中。据了解，目前全国约有5万多家房地产公司，与上世纪90年代数千家相比增加了近10倍。

可以预见，“不在沉默中爆发，就在沉默中灭亡”的警句将成为房地产行业的生动写照。

只有自救，才能被救

据悉，万科原先预期，2009年楼市见底回暖，但现在在公司内部已经改为了2012年。万科似乎对市场做好了更坏的打算。这与交银国际研究部副总裁何志忠的看法颇为相似，其在接受《投资者报》采访时认为，“一般而言，房地产行业周期需要3~4 年调整完成，可能2009年见底，而底部徘徊还需1~2年。”

鉴于房地产行业的特殊性，多位业内人士认为，中央政府再出重大刺激政策的可能性很小，而地方政府的救市政策也充满了不确定性（重庆市拟购房退税就被叫停）。所以，房地产市场复苏取决于中国经济的复苏。如果今年中国经济能走出一个V型复苏曲线，则2009年7~8月份有望实现房价和交易量的见底反弹。如果是W型复苏，则房地产市场复苏时间最早也要到今年年底。

万科也不是对政策调整完全没有期待。万科董事长王石近日就表示，房地产方面的政策调整还有很大的空间。但万科最终用行动对政策进行了回应：与其苦等政策救市，还不如主动进行自救。

“住房的刚性需求存在，只要价钱降到位，成交量就会放大。” 易居克而瑞(中国)研究中心首席研究员陈啸天认为。

上海楼盘“慧芝湖”近期的销售印证了其观点，去年12月底至今年2月14日，该盘第一次7.6折均价15000元引来了连续三天排队购房现象，成交300多套；近日又将均价提升至18000元八折优惠，成交了100多套。一次性降到底的做法，或许仍然是持观望和等待态度的开发商们自救的法宝。

据研究报告称，未来3年内供求矛盾将是影响房价的主要问题。北京、深圳、武汉等地出清库存房的周期超过15个月。2008年不仅遭遇了商品房销售下降，还遭遇了供应面积增加，出现了“两碰头”。

只要楼市没有跌到底、成交量未大幅放大，就无法消耗积压的土地和空置房，楼市的拐点就不可能到来。

银行界人士也认为，2009年房价应该继续调整。民生银行信贷部一位不愿具名的工作人员说：“我们几个同行最近都表示在等待房地产价格尽快降到底。房价降到位后，房地产行业信贷风险才会降低。”

但起码地方政府不愿意看到这个局面。研究报告显示，2008年楼市不景气造成全国60个大中城市土地流标1600宗，面积8000多万平方米，土地价款损失2000亿元，政府损失税收180亿元。而那些开发成本、管理成本及运营成本过高的企业也没有办法将价格降下来。

在这样的市道下，只有那些敢于降价、有能力降价的地产商才能强者愈强。