从主体功能规划看房地产发展 新房市场仍然广阔

　　各功能区现状及未来房地产发展机会

　　通常对中国城市的界定往往沿用两种方式，第一种是按地理位置，将中国分为东部、中部和西部地区，第二种方式是以城市的发展程度，将城市分为一线、二线和三线城市。我们结合这两种分类，将全国的城市划分为七大类：东部一线、东部二线、东部三线、中部二线、中部三线、西部二线、西部三线城市。其中一线城市包括北上广深，二线城市包括除一线城市以外的省会城市、直辖市和计划单列市，三线城市则是指所有的地级市。全国主体功能区规划中所提到的重点开发区域实际上是以二线带动三线的发展模式。

　　（1）未来人口将向二线城市集中。从人口和经济发展来看（表3），东部一线城市无论是在人口规模、人口增速，还是地区生产总值（GDP），都具有绝对优势，是东部优化区域的核心城市，未来产业郊区化边缘化趋势将更加明显。作为重点开发区域，中西部二线城市经济总量水平于东部二线，但经济增速明显优于东部二线城市。此外，中西部二线城市具有良好的人口基础，这为承接未来的产业转移提供了大量的劳动力。按照城市发展规律，当城市化率超过50%，人口以从小城市进入大城市为主。未来十年中国恰恰处于这一阶段，目前三线尤其是中西部三线城市人口和经济总量普遍处于较低水平，对当地的吸引力有限，之国家对中心城市的政策倾斜，预计未来人口从三线城市向二线城市流入的比例将明显提升。我们预计，到2020 年，多数二线城市GDP总量将接近甚至超过一万亿元，基本与现在一线城市水平（表3）相当。

　　（2）二线城市建成区将迅速扩大。城市化带来的是人口的膨胀，进而加剧对城市土地的需求。表4列出了截至到2008 年各类城市市辖区建成区面积，我们发现，GDP与市辖区建成区面积比例高度相关，这就意味着未来为了容纳足够的产业工人和经济总量，作为重点开发区域的二线城市市辖区建成区面积必须迅速扩张。建成区面积的扩大在吸引和转移人口的同时，也将进一步增加房地产市场的容量。而三线城市由于基数小，未来单个城市建成区扩张面积将较为有限，但由于三线城市数量众多，其总量仍不可小觑。