振兴房地产要谨防新泡沫

房地产业搭上了十大产业振兴计划的末班车,而十大产业振兴的目的是为了防止中国经济加速下滑带来的不利影响,同时实现2009年GDP增速保8％的目标。

经济不景气条件下,扩张的财政政策要选择扶持的对象,应该是那些边际收益率较高的行业,如此,才能对促进经济增长起到推动作用。历史数据显示,1997-2006年间,在平均8.94％的GDP增幅中,房地产开发投资贡献的百分点平均达到2.03％。2007年,房地产业对经济增长的贡献率保持在2％以上,而房地产业和建筑业增加值占GDP的比重则超过10％。从这些数据看,振兴房地产行业是一个理所当然的选择。

更为重要的是,房地产行业及其相关产业能创造大量的就业岗位,这对于面临经济下滑的政府而言,不啻于一颗救心丸。所以政府会选择振兴房地产业。但问题恰恰在于,政府调控房产的记录并不优秀。在2008年10月前,政府通过紧缩性货币政策,9次加息,20次提高存款准备金利率,并且延续此前控制第二套房首付房贷等一系列试图给房市降温的措施,但有意思的是,房产价格并没有因此下跌。

而将房产行业列入振兴计划,并且通过相对全面的政策手段——例如将住房公积金贷款利率下调0.54个百分点、个人销售或购买住房暂免征收印花税和增值税、降低首付比例和房契税以及提供房贷首付优惠利率等,就可以挽回房价颓势吗？政府希望将房价掌控在自己的手里,通过经济政策和行政手段来调节房价,从目前的现状来讲,并不成功。

而且这还容易引发另一个问题,就是开发商的道德风险。如果在房价下跌的情况下,开发商可以获得政府救市,那么开发商参与市场的时候就容易冒进,因为反正有政府兜底的心态和预期将会扭曲开发商的行为。

这里的主要问题当然是因为政府对市场的管制太严,整个房产市场的价格其实也并不完全是靠市场机制来形成的。所以从开发商向银行贷款开始,整个行业就充满了道德风险。而政府在经济过热的时候打压房市,在经济下滑的时候又希望振兴房市,这种干预行为使得房价的震荡幅度变大,其实不利于房市的健康发展。

当前的房价是不是已经回归理性,尚有很多争议。如果政府的房地产振兴计划进一步推高了房价,形成了新的房地产泡沫,使得表面上看房地产行业的价格上涨符合了GDP增长的需要,但实际上却给下一轮的泡沫破裂房价下跌埋下隐患,那恐怕就得不偿失了。

也就是说,在政府目标定位振兴房地产的情况下,需要进一步明确“振兴”的切实含义。振兴房产的真实含义应当是营造一个良好的房地产市场运行环境,而不是寄希望于在短期内推高房地产价格。着眼于房地产市场长期的结构调整,是一件比盯着短期内让房地产为“保八”做贡献来得更重要的事情。

（作者为上海金融与法律研究院研究员李华芳）