谢逸枫：东莞政府为什么表态“打死”都不限购？

    提要：今年7月12日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会议不仅强调严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责外，更首次提出房价上涨过快的二三线城市要采取必要的限购措施。2011年7月22日《第一财经日报》C2版头条大标题“东莞率先表态楼市不限购, 二三线城市陷入纠结”。文中报道东莞市住房和城乡建设局有关官员接受该报记者采访时表示，目前房价仍处于可控范围之内，东莞市暂时没有出台楼市限购政策的相关计划。

    这也是在国务院要求将限购政策扩大到更多的二三线城市后，官方较早表态暂无限购计划的城市。上述接受采访的官员称，虽然有个别月份的房价数据会偏高一些，但东莞整体房价涨幅并没有突破今年东莞的房价涨幅警戒线。尽管国务院对限购政策的进一步加码，部分地方政府可能会以房价可控为理由让限购政策缓着陆，巨大的利益博弈决定着下一轮限购城市的数量。

    房价上涨的二三线城市陷入楼市限购的漩涡中心，新一轮限购城市名单处于紧锣密鼓地拟定之中，地方政府新一轮房地产调控如箭在弦。但楼市限购范围进一步扩大，无疑给地方政府带来不小的压力。一方面要从严遏制房价过快上涨，另一方面又要确保其能平稳 健康运行，地方政府正面临艰难抉择。

    2011年7月26日下午，谢逸枫接到东莞一家大房企的负责人的电话，问东莞是否真的不限购？有什么看法。

    谢逸枫回答说：“东莞上半年房价上涨16.8%，近17%，突破今年政府价格控制目标8.5%,明显属于房价上涨过快和高房价二三线城市，超过今年价格可控制范围。假如东莞都不限购，广东剩余的未限购二三线城市就更加没资格限购了。不仅未限购城市的房价上涨幅度没有东莞大和快，与价格控制目标的距离也相对小。另外是上半年已经限购的城市房价控制目标基本完成。如果按照价格可控制程度，已限购的佛山和深圳及广州应该取消限购政策，仅仅实施限价政策就可以。就连从化和增城的限购更是无从谈起。”

    谢逸枫认为：“既然东莞政府都称为价格可控制范围，如果从化和增城两市按照目前限价之后的效果看,都要实施限购政策的话,广东所有二三线城市都无一幸免的将被限购,否则不符合国务院对限购政策的要求。地方政府现在是“谈限变色”。东莞作为全国首个地方政府公开表示不限购的城市。如果东莞不限，珠三角城市都会跟风不限。”

    谢逸枫说：“东莞政府缘何表态“打死”不限购？其实背后也是隐藏内情的。首先是土地财政。特别是下半年卖地任务关系到土地财政收入。其次是GDP的需求。上半年开发投资额占到GDP比例上升，一旦限必然受影响。再次是开发商强烈反对限购，而地方政府考虑到本地经济发展。最后是政府认为自己可控制房价，不属于上涨过快城市和高房价区域，加快经济发展。没有哪个地方政府会愚蠢到主动出台对自己不利的楼市调控政策，况且住建部名单上目前暂时没有东莞，除非住建部点名东莞。”

    从在经济发展和房地产市场方面来看，东莞在国内算是三线城市。东莞市政府年初提出，东莞2011年新建住房价格涨幅不高于本年度GDP增长速度，即东莞房价警戒线为8.5%，房价不超过每平方米8200元。统计数据，上半年东莞新建住房均价达到每平方米8179元，创下历史最高，同比上涨约16.8%，已经接近房价警戒线。但这并非官方统计数据，东莞市住房和城乡建设局暂未公布相关数据。东莞今年的房价增长幅度并不会冲破警戒线，但东莞很有可能针对东城、南城等房价上涨热点区域实施局部限购。

    东莞市今年上半年东莞全市住宅签约均价达8179元/平方米，达到历史最高，同比上涨约16.8%。2011年上半年东莞新增住宅供应约235万平方米，同比增加近两成。上半年住宅签约面积约275万平方米，同比大增五成，上半年全市住宅签约均价达8179元/m2，达到历史最高，同比上涨约16.8%。此前，东莞公布2011年房价年度控制目标为涨幅不超过8.5%，即房价控制在8200元/m2以内，而这一数据已经突破东莞年内8.5%的房价控制目标。

    广东省住房和城乡建设厅副厅长陈英松曾公开表示，为了避免投资投机需求转向其他珠三角城市，今年其他珠三角城市或将继续出台限购令，并且不用全市统一限购，而是可以在房价过高、上涨过快的辖区实行局部限购。

    东莞市委书记刘志此前公开表示，东莞可能会在房价较高的区域实现限购政策。但官方的最新表态意味着，东莞暂时不会进行楼市限购。

    在整体房价相对较高的广东，目前仅有深圳、广州、佛山三个城市实施了限购政策。但从上半年数据看，珠海、中山及惠州房价仍有不小的上涨，限购呼声越来越大。总体而言，一方面是一些城市房价上涨幅度已经超过警戒线，限购政策势在必行；另一方面是毗邻限购城市的二三线城市，因为投资需求挤出效应导致这些城市房价上涨较快，被列入限购名单成为大概率事件。

    2011年7月18日，亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫接受记者采访时认为，随着“金九银十”传统销售旺季即将到来，为防范全国房价出现反弹尤其是未限购城市房价过快上涨，中央有必要进一步加强调控政策的执行力度，扩大限购范围，将是其中最主要的措施之一。在现有限购城市基础上，今年新的限购名单至少增加到50个以上的二、三线城市，甚至可能扩大到100个以上，覆盖城市区域范围，全面遏制房价上涨过快的势头。

    谢逸枫表示，不出意外，住建部全国二、三线城市新一批限购名单将于8月份出炉，以防止‘金九银十’价格反弹。不过，今年下半年首批限购城市的数量，应该控制在20个到30个二三线城市之间，看下市场反应和效果及执行情况，再决定是否新增加到50个，甚至扩大到100个，避免房价下降过快和开发投资减少过快及影响到经济发展等地方政府土地财政收入。

    2011年7月19日中原接受记者采访时认为，限购很可能全国化，预计限购的城市可能新增加超过100个。

    中国指数研究院则认为，新出台限购措施的城市可能会在10至20个。

    我爱我家集团副总裁胡景晖分析称，主要是针对一些在第一阶段没有实施限购，且6月份房价又有较大涨幅的省会级城市，以及每个省区内经济较发达，且6月份房价涨幅也较大的非省会级城市。比如：洛阳、烟台、秦皇岛等，预计在20个左右。