万科持续领跑东莞楼市 益田低开策略挤亚军座椅

　　2011年7月东莞市商品房成交总体情况：

　　住宅成交略有上升，非住宅成交暂且放缓。

　　七月流火，天气闷热，东莞楼市成交整体也有所放缓，其中住宅成交受二次限购预期加重影响，周成交量表现前低后高，赶搭限购末班车效应在月末表现非常明显;非住宅由于供应较少使得成交暂且放缓。这其中有以下原因：一是二次限购预期加重，住宅成交月末赶搭末班车效应明显;二是新盘理性定价，刚性需求在选择性较多情况下有所释放，改善性需求在价格有吸引下入市步伐有所加快;三是小户型投资公寓在前期供应量增多情况下，加上通胀压力的持续，成交在7月份也有很大突破;四是淡季市场、房贷政策紧缩，贷款利率不断飙升等趋紧的政策环境，使得开发商促销优惠较多，这在一定程度上刺激了部分置业者的积极参与。

　　后市楼市走势关键看东莞限购是否出台，但从目前形势看，东莞住宅均价达到了调控的预警线，虽住建部相关人员称暂不限购;但由于外界舆论压力较多，因此东莞限购压力也较大，从全局看，区域房价出现明显分化，部分镇区房价还是处于“低洼”，因此预计全局限购可能性较小。

　　二、价格分析

　　成交结构高端化集中，7月住宅价格为8653元/㎡，环比上升3.80%。

　　2011年7月东莞各物业成交量价情况(单位：元/㎡)：

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2011年1-7月东莞住宅价格为8400元/㎡，2010年1-7月份7611元/㎡，同比上升10.37%，限购预期压力加重;其中7月份住宅价格为8653元/㎡，环比上升3.80%。

　　除公寓价格环比下跌7.73%，其余物业价格环比全线飘红。7月本是传统楼市淡季，但由于限购预期的影响，加上较多高端产品入市且成交良好使得价格再次结构性冲高，拉高了整体成交均价;其次7月份高价别墅产品成交量也较多，通胀时期别墅一直是受置业者青睐。后市来看，限购压力较大，房贷政策仍无放松的迹象，越往后供应量约多，竞争压力也较大，因此多重不利因素或使得开发商快速跑量，促销优惠，以价换量得趋势或有所加大。