8月住宅新增33.6万平米 70-130平米刚需户型为主

    8月楼市宏观环境及楼市政策动态

    一、全球经济：经济隐患犹存  全球经济前景持续明显恶化

    黄金

    近期的国际金价如同坐上了“过山车”。在一个多月内每盎司上涨400美元，并且令人不可思议地顶破每盎司1900美元“天花板”。正当市场纷纷预测，2011年8月有望创造29年来最大月度涨幅之时，黄金却毫无征兆地迎来了3年内最大单日跌幅，在24日大幅下挫100多美元。波动起伏的金价背后，显示出市场对于经济基本面的纠结。

    原油

    受美国信用评级遭降等重要事件影响，国际油价在8月份大幅动荡。最终，纽约油价31日收于每桶88.81美元，全月下跌6.4%；伦敦布伦特油价收于每桶114.85美元，全月下跌1.7%。受市场信心脆弱、美国经济衰退风险、欧洲债务危机和利比亚局势等因素影响，原油市场面临的不确定因素增加，未来将持续动荡。

    美指

    美指目前趋势为横盘震荡，区间上方阻力为74.40，下方支撑为73.50，31日美指收到支撑后出现反弹，目前延续亚洲市场的小幅盘整局面将等待市场选择突破方向；通观全局来看美元将继续疲软、继续下行，将增加人民币的升值压力。

    刚刚过去的8月给全球投资者留下深刻印象，欧美债务危机轮番袭击加上经济二次探底的忧虑，全球股市再现“雷曼式”下降。进入9月，欧元区债务问题、各国经济数据以及美联储第三轮量化宽松政策（QE3）的悬念仍将继续牵动市场神经。

    二、国内经济：通胀压力仍在  制造业总体增速趋缓扭转

    7月CPI、PPI双双创新高  通胀压力仍然较高

    7月份CPI同比上涨6.5%，高于6月份0.1个百分点；PPI同比上涨7.5%，高于6月份0.4个百分点。7月份食品价格引致CPI再创本轮新高，从工业生产者价格变动情况来看，PPI同比也再度走高。虽然从PMI（7月份为50.7）购进价格指数趋势来看，企业层面通胀预期有所缓解，但是综合整体价格水平变化情况，当前通胀压力仍然较高。较高的通胀压力下，宏观调控的首要目标仍然是控通胀，因此货币紧缩政策暂时不会放松。

    8月PMI升至50.9%   经济增速放缓扭转但未来出口增速可能下滑

    8月份PMI回升至50.9，7月份为50.7。从8月数据看，该指数结束了连续四个月下跌的趋势，表明尽管面临中国紧缩政策和全球增长放慢的情况，但制造业活动增速实现回升。

    从需求面看，依然存在许多不确定性，8月出口订单指数从7月份的50.4降至48.3，自2009年4月份以来首次降至临界点50以下。疲软的出口数据可能对中国的出口依赖型经济发出了不利信号，未来出口增速可能下滑。同时，8月份购进价格指数从7月份的56.3升至57.2。购进价格指数反弹或引发对通货膨胀压力的新一轮担忧。

    目前制造业企业在生产经营中遇到的主要困难和问题：一是企业资金周转困难，越来越多的供应商采取“款到发货”的经销策略；二是原材料价格依然居高不下，加之劳动力、物流成本不断加大，部分企业难以承受；三是煤炭、天然气等资源性原材料供应紧张。

    7月70个大中城市新建商品住宅月价格指数

    与6月相比，7月份70个大中城市中，价格下降的城市有14个，持平的城市有17个。与6月份相比，7月份环比价格下降和持平的城市增加了5个。价格上涨的城市中，环比涨幅均未超过1.0%，涨幅比6月份缩小的城市有15个。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，涨幅回落的城市有26个。7月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有39个。

    三、楼市政策和动态

    最高人民法院：婚前个人买房离婚归个人  父母给婚后子女买房归子女

    8月12日最高人民法院发布《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》重点针对婚前贷款买房、夫妻之间赠与房产、亲子鉴定等争议较大的问题作出解释，明确婚前个人买房离婚归个人，父母给婚后子女买房归子女。

    住建部：下发二三线城市限购标准  名单或在月底公布

    近日，住建部给出的新增限购城市名单的5条建议标准包括：其一，根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市；其二，将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较，涨幅较高的二三线城市；其三，今年上半年成交量同比增幅较高的城市；其四，位于已限购区域中心城市周边，外地人购房比例较高的城市；其五，群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。

    住建部：《建筑业“十二五”规划》出台

    18日住房和城乡建设向各省、自治区、直辖市住房和城乡建设厅，直辖市建委(建交委)下发《建筑业发展“十二五”规划》。这是“十二五”开局之际，针对建筑业制定的发展规划。住建部称，“十一五”期间建筑业在发展中存在行业可持续发展能力不足、市场主体行为不规范等一系列问题。此次“十二五”《规划》下发后将从法规建设、市场监管等方面着手规范建筑市场秩序。

    住建部：筹划2012年保障房指标  总量与2011年持平

    目前，住建部按照国务院的相关主旨精神，已经把2012年保障性住房的开工建设总任务指标口径，确定在与2011年“基本持平”，并在此基础上对保障性住房的任务结构进行调整，结合公众需要，逐步扩大公共租赁房在保障性住房开工建设指标中的所占比重。

    台州率先限购  三线城市限购月底或全面启动

    浙江省台州市8月25日出台住房限购措施，要求自9月1日起，在该市区新购住房的家庭需提供1年以上纳税或社保证明。同时，暂停本地居民购买第三套住房以及外地居民购买第二套住房。业内人士认为，台州的限购拉开了二三线城市限购序幕，预计三线城市的限购很可能在8月底全面开始，限购城市数量不会少于20个，将对“金九银十”的销售旺季将产生明显影响。

    国务院上收22城市建设用地审批权  严控建设项目用地

    近期，国土资源部对需报国务院批准建设用地的城市范围进行了调整，国务院上收22城市建设用地审批权。按照国土部的要求，这22个城市的土地利用总体规划确定的中心城区范围内农用地转用和土地征收须报国务院批准。这22个城市包括：秦皇岛、镇江、南通、扬州、泰州、嘉兴、绍兴、台州、温州、马鞍山、德州、东营、威海、南阳、江门、惠州、珠海、佛山、中山、东莞、桂林以及三亚。

    财政部：将加快修订房产税暂行条例

    为加快推进财政部门依法行政依法理财，财政部30日发布《关于加快推进财政部门依法行政依法理财的意见》。《意见》提出，下一步财政部门将加快修订资源税暂行条例、房产税暂行条例、印花税暂行条例、城市维护建设税暂行条例、船舶吨税条例等税收行政法规；研究制定环境税法等财税法律法规。

    财政部：保障房中央预算资金已全部下达

    财政部部长谢旭人25日说，今年以来，中央财政预算安排资金1030亿元，加上执行中追加395亿元以及通过使用以前年度结转结余资金安排的280亿元，大力支持保障性安居工程建设，目前已全部下达。谢旭人在报告下一步财政工作安排时说，将加快建立保障性安居工程建设资金稳定来源机制，大力支持保障性安居工程建设。加快推进农村危房改造试点。

    央行9月5日起调整存准基数  扩大准备金缴存范围

    中国人民银行(央行)已于26日下发通知，计划将商业银行的保证金存款纳入存款准备金的缴存范围，从9月5日起实行分批上缴。根据央行此次通知，目前将纳入上缴基数的保证金存款将包含承兑汇票、信用证、保函三部分。中、农、工、建、交及邮储六大银行9月5日起分批上缴，而其他银行则自9月15日起分批上缴。这意味着大量资金将被冻结，相当于未来6个月内上调两至三次存款准备金率。

    财政部国税总局：夫妻房产加名免征契税

    财政部、国家税务总局31日发布《关于房屋、土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有契税政策的通知》，通知显示，婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税，本通知自印发之日起执行。

    东莞市物价局：实际成交价比备案价下浮超过15%商品房将禁止网签

    8月5日，市物价局联合市住建局和房管局联合发布了《关于加强新建商品住房销售价格备案管理的补充通知》，规定即日起所有新建商品房销售价格一经备案，其实际成交价不得低于备案价的15%，违者其网上销售系统将自动被锁定。

    东莞CBD——南城国际商务区将分6期开发建设

    从8月23日市政协“强心”战略重点提案专题调研督查会议上了解到，东莞CBD——南城国际商务区将分6期开发建设，其中首期就将率先开发金融启动区、地铁商场和交通枢纽等片区。而诸如道路等CBD里的基础设施建设，政府将先拿出1800亩土地和2亿元的启动资金，撬动整个CBD公共设施和基础设施的建设。

    东莞试行网上“卖地”  常平一工业用地首吃螃蟹

    26日，东莞市国土资源局印发公告，从当天起开始试行国土资源网上交易。交易平台是东莞市国土资源网上交易系统，先试行3个月。试运行期间，市国土资源局将选择部分地块实行网上交易，有意向的竞买人可通过网络报名参与竞投。参加国土资源网上交易，必须申请广东省数字证书认证中心（GDCA）颁发的一张数字证书。办理数字证书的费用为200元/个，每年的服务年费为350元。首吃螃蟹的是常平一宗占地约4万平方米的工业用地。

    东莞市中心城区用地须报国务院批准

    自2011年起，东莞新一轮土地利用总体规划确定的中心城区（莞城、东城、南城、万江以及寮步镇的岭厦、下岭贝、横坑、竹园四个自然村）范围内的农用地转用和土地征收须报国务院批准。报国务院批准城市用地一年申报一次。

    四大一线城市成交持续低迷 “金九银十”挽颓势尚属难料

    北京8月楼市成交跌入3年冰点   观望情绪再度升级

    2011年8月，新房商品房住宅签约套数为5506套，加上二手房合计签约13664套，环比7月的17713套下降了22.9%。与2009年同期相比，下降幅度更是高达64%，这一成交量也创造了2009年以来的最低值，甚至远远低于2008年同期；其中，新房成交量为5506套，环比减少40%，同比减少17%。

    8月新建商品住宅成交均价为22043元/平方米，与7月份22388元/平方米的成交均价相比，每平米下降345元。截至8月31日，北京房地产交易管理网显示，全市住宅库存总套数为108939套，达到了2009年8月11日之后2年来的历史新高。

    上海楼市迎6年以来最淡8月  开发商布局年末行情

    数据显示，今年8月上海商品住宅成交均价22026元/平方米，与上月持平；新增供应面积69.4万平方米，环比减少19%，同比减少13%，成交面积为57.6万平方米，环比下滑25%，同比下滑18%。这也创下2005年以来8月上海商品住宅市场成交量的新低。8月上海楼市整体低迷，商品住宅周成交量最高仅为13.7万平方米。“新沪四条”的出台，进一步削减了市场购买力，同时加大了开发商的观望情绪，此外，新增供应的锐减也在一定程度上制约了成交量的前进步伐。

    广州8月新房量价齐升  中心六区成交环比升8成

    数据显示，8月份广州十区二市一手住宅成交量为5971套，相较于7月的5664套，环比上升了5.4%；成交均价也比7月的11152元/平方米上升了12%，达到12500元/平方米。

    数据显示，中心六区8月一手住宅成交套数为1615套，环比7月的896套大幅上升80.2%，回升趋势显著。成交均价方面，8月份中心六区成交均价为18641元/平方米，环比7月份的19457元/平方米下降了4.2%。同时从区域成交情况来看，8月中心六区成交量明显回升，占全市成交比例的27%，比7月份所占比例扩大了11.2%，对8月全市成交情况有较大影响。

    受大运会及限价政策影响  8月深圳楼市量价齐跌

    受到深圳大运会及限价政策升级的影响，开发商在开盘上表现谨慎，深圳8月份新房成交出现量价齐跌的情况。从市规划国土委官方网站数据统计显示，8月深圳全市共成交3035 套新房，环比7月份的3838套下降了21.3%；住宅成交均价为20399元/平方米，比7月份的20940元/平方米降低了0.03%。二手房成交则为2384套，比7月份大幅下降约63.6%。

    8月东莞土地市场报告

    1、整体情况：商住地供应环比降5成  土地市场陷入僵局

    据瑞峰置业市场研究部监测数据显示，8月东莞共有15宗土地挂牌上市，合计供应面积为50.80万㎡，土地总供应量环比减少33%，同比减少14%。其中商住地5宗，面积23.32万㎡，环比减少52%，同比增加91%。10年8月份南城总部基地9宗商业金融用地集体挂牌，导致商住地推货有所减少，故今年8月份同比增幅明显。成交方面，比7月增加3宗，约增加15万㎡，环比增加210%，去年8月份无商住用地成交记录。

    1-8月份土地总供应量516.13万㎡，同比增加12%；合计133宗，同比下降12%。显然，今年土地供应的规模比去年大的多，去年1-8月份土地供应规模是3.05万㎡/宗，今年前8月土地供应规模是3.88万㎡，约提高27%。今年商住用地供应增幅明显，前8月共供应273.79万㎡，同比增加92%，供应比重为53%；成交面积约224.25万㎡，同比增加83%。商住用地供需增幅主要得益于前4月份，5月开始土地流拍频繁，7月达到高峰，8月寮步镇3宗商住及商服用地全部惨遭流拍。后市调控政策依然严峻，开发商融资渠道有限，在限购压力等多重夹击下，预计土地市场仍将持续低迷，土地底价成交或低溢价率属大概率事件，偶有个别如南城西平优质地块吸引多番竞价。
 
    2、商住及金融用地交易：两地块高溢价  三地块流拍  土地市场冰火两重天

    上月南城西平地块是土地市场上最大的亮点，该地块位于南城区绿色路西平段西侧，周边临近世纪城国际公馆、中信森林湖等许多在售楼盘，由于西平板块大热，当天共吸引了5家房企到场，最终经过39轮的激烈竞拍，由佳兆业地产旗下的东莞市盈泰房地产开发有限公司以4.65亿竞得，折合楼面地价4768元/㎡，溢价率为61%，是2011年以来的东莞最高成交楼面价。作为最具发展潜力的南城，其强大的土地“票房”号召力让沉闷的土地市场终于火了一把。另一宗较受关注的地块是月底拍出的石龙西湖社区地块，该地块位于石龙旧城区，周边配套齐全，交通便利，轻轨R2石龙站就在该地块边上。经过26轮激烈争夺，来自广州的广东海伦堡地产集团有限公司以2.41亿元拿下该地块，溢价28%，折合楼面地价1612元/㎡，自此，海伦堡以高姿态宣布入莞。与该两宗地块高溢价率形成对比的是寮步3宗土地惨遭流拍。作为第五城房地产大热的寮步，是近几年来土地溢价最高的镇区之一，但是7月份以来推出的4宗土地全部遭遇流拍，不得不让业界大跌眼镜。寮步地块的流拍一方面与地块本身条件不佳，地块前景不被市场看好有关，另一方面是由于限购传闻让开发商拿地风险大大增加，故而土地市场陷入僵局状态，大部分交易土地以流拍或底价成交告终。

    3、9月待拍土地：樟木头生态城用地再度入市  土地底价成交仍将成主流

    本月土地市场最大亮点落在樟木头樟洋社区五宗连体地块，该地块曾于七月份遭遇流拍，业界揣测该批用地为保利生态城第一批规划用地，当时参与拍卖企业仅一家，但由于报价未达到出让底价而流拍。本月樟洋社区地块再度推出，起拍价有所调整，五宗地块总价减少1950万元。虽然楼面地价不算高，但是考虑樟木头房地产二手市场较活跃以及限购风险和体量较大的因素，地块开发有一定风险。另外，中堂镇将推出年内第二宗商住用地，体量较大，约6.33万㎡，位于斗朗村工业大道东侧；厚街珊美社区推出4135㎡商服用地。预计9月进行交易的土地以底价成交的几率较大，不排除流拍的可能。

    4、土地出让预告：25万㎡优质住宅用地入市  或助土地市场升温

    上月底东莞市国土资源局网站最新公布了土地出让预告信息——东土交（预告）10号，预告显示共28宗总面积逾65万㎡的土地将于近期推向市场，其中商住商服用地共6宗，合计面积超过25万平㎡。值得注意的是，南城滨河路白马路段南侧将近8万㎡商住地块和东莞大道与鸿福路交汇处约10.5万㎡商住地块以及东城火炼树2.2万㎡商住地块同时推出，地段位置较好，区域房地产市场十分活跃，地块将备受市场瞩目。另外，石龙西湖社区和茶山居民委员会也将有地块推出，新火车站板块也同样备受瞩目。本次出让预告地块地段较佳，升值潜力巨大，将给近段时间以来陷入僵局的东莞土地市场带来极大的利好消息，助东莞土地市场走出低谷的阴霾。

    8月住宅新增供应70-130㎡刚需户型为主

    1、新增供应概况：住宅新增33.6万 ㎡  环比下降超3成

    瑞峰置业市场研究部监控数据显示，8月东莞新增商品房36.69万㎡，环比下滑29%，同比上涨44%。其中商品住宅2434套，合计33.6万㎡；面积环比下滑32%，同比上涨73%；非住宅1661套，合计3.03万㎡，面积环比上涨22%，同比下滑50%。

    累计1-8月份，东莞新增商品房31918套，合计341.73万㎡，面积比去年同期上涨17%。其中住宅供应26198套，合计312.38万㎡，面积同比增加8%；非住宅供应5720套，合计29.35万㎡，面积同比下滑41%。

    从整体来8月共有23个项目有新增供应，中小户型产品供应相对7月上升幅度明显。原因有三点，一、自3月份限购令疯传以来，开发商因担忧限购令出台而难以出货，有意将大户型产品提前上市，东莞市场一度成为大户型盛行的时代，而到目前为止改善性客户也基本释放，处于平台期；现将中小户型产品推出市场，是开发商明智的选择；二是面对到来一年旺季、能集中回笼资金的“金九银十”，开发商手上有存货都在会集中推出，以求占有市场份额，快速回笼资金。三、之前抱着“限购令”出台将会促使开发商降价”观念的刚需客户，开始对政策逐步麻木，或会选择入市，将也是是开发商加大中小户型产品供应的动机。

    2、住宅新增走势:供应量趋缓  降至2月份以来最低

    8月东莞商品房住宅新增供应出现下滑趋势，总供应量为33.6万㎡，环比下滑32%。同比增加73%。从走势图可以可以看出，3月东莞开发商因担忧限购令的出台而大量出货，达到68.89万㎡，成为上半年年度最高；而7月新一轮限购令再起，开发商再度大量推新品入市，使得7月新供应量达到49.26万㎡，成为年度第二高峰。而8月份新增供应面积走滑坡，主要是因为8月份中小户型占有份额高，大户型产品和别墅有所下滑所导致。

    3、新增区域分布：12个镇区有供应  南城、黄江、万江为主力

    瑞峰置业市场研究部监控数据显示，8月共有12镇区有商品房新增供应，合计36.69万㎡。其中住宅新增33.6万㎡，供应2434套。从区域分布来看，南城8.12万㎡跃升为第一名，主要是由御花苑天珑湾（42套）、中信森林湖兰溪谷（381套）等楼盘供应所支撑的。而中惠郡庭（338）、金地湖山大境（56套）、花样年江山（22套）等项目供应，黄江排名第二。

    非住宅方面，新增1661套，面积3.03万㎡，主推车库和商铺。车库方面，新世纪江畔湾推538套，万科金域蓝湾推588套，新世纪领居推228套，凯名轩推91套；商铺方面，德州丹堤轩推97套，领尚天地推30套，深业欧景城13套等。

    从区域来看，8月份新增供应集中分布在城区、邻近深圳及广州片区。可见，在广深两地限购令继续实施，具有便利交通和价格优势的“东莞”，依然受到投资客的光顾。

    4、新增商品住宅户型面积区间：70-130㎡刚需户型为主

    瑞峰置业市场研究部监控数据显示，70-110㎡的经济型户型新增1010套，占总量41%，环比上涨近一成。111-130㎡的舒适性户型新增508套，占总量21%，环比猛涨210%；131-150㎡改善型户型新增351套，环比下滑4%；150㎡以上的大户型新增417套，占总量27%，环比下滑56%；别墅新增163套，占7%，环比下滑17%。

    从面积区间可以看出，东莞8月份主力户型以70-130㎡刚需户型为主，大户型和别墅产品下滑明显。这意味着接下来的市场，刚需客户将会逐渐转变主力，弱化大户型产品一直主导的局面。

    5、新增商品住宅类型配比：

    8月新增供应商品房中，洋房2271套，合计面积28.47万㎡，占总供应78%，面积环比下滑3成多。别墅163套，合计5.12万㎡，占总供应14%，下滑19%；商铺和车库分别新增0.96万㎡和2.06万㎡，分别占总供应量3%和5%，而办公和车库为零供应。

    6、新增供应明细

    在8月份商品房新增供应中，共有23个楼盘有供应，皆为旧盘新推。其中刚需户型的项目有南国雅苑新推180套，面积区间为70㎡-141㎡；庄士新都滨江豪园新推112套，面积区间为80㎡-117㎡；新世纪星城新推192套，面积区间是69㎡-109㎡；深业欧景城加推64套，面积区间86㎡-126㎡的二房、三房；东港城二期新推196套，面积区间是77㎡-113㎡的二房、三房；领尚天地加推238套，面积区间是88-97㎡两房；中惠郡庭推338套，面积区间在75-138㎡的两房、三房。

    8月住宅成交量稳价跌  前八月住宅均价越警戒线

    1、商品房签约整体概况：

    瑞峰置业市场研究部监控数据显示，8月商品房签约4668套，合计签约面积45.49万㎡，环比下滑3%，同比上涨16%。其中住宅签约3813套，合计签约面积43.03万㎡，与7月份基本持平，与去年同期对比上涨21%。套均面积112㎡，比7月份104㎡增加8㎡。非住宅成交855套，合计2.46万㎡，环比下滑35%，同比下滑226%。

    累计1-8月商品房签约417.96万㎡，环比增加51%，其中累计签约商品住宅361.24万㎡，比去年同期上涨54%；非住宅签约56.72万㎡，比去年同期增加30%。从数据上可知，8月份非住宅成交套数上涨，而面积却下滑3成多，主要是8月份个盘车库集中成交所导致，如石龙帝景湾354套，星河传说成交84套，东田丽园20套等项目所推高的。在政策不明的市场走向下，车位投入资金小，升值潜力大，回报率高，不失为最明智和最保险的选择。

    住宅方面，在8月份整体成交中仍以大户型成交为主，改善性客户需求持续释放，使住宅成交保持稳定的发展状态。原因有三点：一、8月份大户型产品供应是主力，中小户型产品相对稀缺，处于观望期的刚需客户暂时没有大量入市；二、住建部8月份公布限购令5大标准，东莞中招2条，再度助推改善性性客户入手；三、开发商一定程度有所让利，打着“以价换量”的策略，刺激部分客户出手购房。

    2、商品住宅签约走势：成交处于稳步发展状态

    从东莞市住宅签约走势图可以看出，今年前8月住宅量处于相对平稳的曲线上，比08年和09年同期都要高，除了传统2月份春节长假以外，其他月份签约都在40万㎡以上。8月份是“金九”的准备阶段，开发商推货脚步不断升温，使得8月成交量也尚算可观，基本与7月份持平。

    3、非住宅签约走势:车位成交突出  拉低整体成交量

    从东莞非住宅签约量走势图可以看出，7月非住宅成交面积仅成交2.46万㎡，是前8月中较为不出色的月份，这是因为8月份车库成交占主力，商铺、写字楼的成交份额小所导致。车库方面，石龙帝景湾354套，星河传说成交84套，东田丽园20套等拉高非住宅的成交量；商铺方面，除聚龙彩虹湾成交34套较为突出之外，其他项目成交都很平淡，成交超过10套的项目屈指可数。

    4、商品住宅量价走势：成交量与7月持平  住宅均价有所下滑

    注：此处商品住宅均价指包含洋房、别墅、美墅、公寓在内的所有住宅的均价。

    瑞峰置业市场研究监控数据显示，东莞商品住宅新增供应33.6万㎡，成交签约43.03万㎡，供需比率1:0.78。8月商品房住宅成交均价为8385元/㎡，环比7月份8587元/㎡有所下滑。 主要是因为8月镇区中端项目成交量带动，一定程度拉低了价格，如鼎盛中环、南国雅苑、星城国际花园、中央豪门、鼎峰品筑、中惠郡庭等。但从整体上来看，8月份高端大户型产品仍为主力，使得住宅成交均价高企不下，再度跃过了2011年房价控制在8246元/㎡的警戒线；前8月成交均价为8260元/㎡，同时是超越了警戒线。房价频频触及警戒线，舆论压力升级，东莞市限购令或相关控价措施的出台可谓箭在弦上。

    5、各类型物业签约情况

    6、商品住宅各区域签约：楼盘集中放量  南城区成交遥遥领先

    瑞峰置业市场研究部监控数据显示，8月南城以692套蝉联冠军之位，主要是天利中央花园151套，御花苑天珑湾127套，中信凯旋国际105套、中信森林湖86套、世纪城国际公馆63套、金域中央49套等楼盘所支撑的。合计签约8.53万㎡，环比上涨48%，签约均价为9425元/㎡。寮步以383套排名第二，签约主力是鼎峰品筑81套、星城国际花园79套、花样年君山46套，怡丰映玥明轩52套、鼎峰尚境45套、太和花园36套等楼盘。受万科紫台86套、龙泉豪苑46套、丰泰东海城堡59套、虎门地标52套、虎门国际公馆39套等楼盘支撑，虎门位列第三名。此外凤岗、黄江、厚街分列三至六位。

    7、商品住宅区域签约面积前十五名

    8月东莞商品住宅各区签约面积前十五排名中，依旧是南城、虎门、寮步等区域名列前茅。其中黄江受中惠郡庭（60套）、棕榈泉5期（40套）翠亨豪园（20套）等楼盘成交，跻身前五名。

    8、住宅签约均价前十五名：

    瑞峰置业市场研究部监控数据显示，8月份松山湖商品住宅签约均价13546元/㎡，居全市区域成交均价之首。塘厦受万科棠樾成交推动，以11147元/㎡排名第二；虎门以10438元/㎡排名第三，是万科紫台、龙泉豪苑等楼盘所支撑。而沙田、南城、凤岗有区域高端楼盘成交拉动，签约均价在9千之上，分别位列三至六名。

    9、楼盘签约前十名：

    8月存量下跌但消化周期延长 消化力减弱

    瑞峰置业市场研究部监控数据显示，截至8月底东莞商品房住宅存量达402.22万㎡，比7月底411.65万㎡下滑9.43万㎡，存量呈现下滑的趋势。由于8月新增供应及去货速度都有所减缓，最终导致存量减少，周期变长。

    存量消化周期：10.3个月

    截至8月底东莞商品房存量为402.22万㎡，根据过去12个月的商品房住宅成交情况，东莞目前的月均成交量为38.99万㎡，在不增加供应的理论前提下，东莞市现存商品住宅存量消化周期为10.3个月。消化周期环比7月份有所延长，在改善性客户提前释放之后，处在观望期的刚需客户不入市，商品住宅市场出货将面对较大的压力。

    8月住宅新开工量回升  非住宅同比增加1倍

    1、新开工总量：住宅新开工量回升  非住宅同比增加1倍

    8月份东莞新开工商品房面积约60.61万㎡，环比7月份52.09万㎡增加16%。其中，住宅新开工面积48.72万㎡，环比增加23%，同比增加9%；非住宅新开工11.89万㎡，环比下滑5%，同比上升121%。截至8月底，住宅新开工累计488.20万㎡，同比增加11%，非住宅累计140.03万㎡，同比增加超七成。

    环顾今年新开工数据可知，住宅的新开工总量较去年同期小幅度攀升，预计全年开工总量将在去年的总量上有20%左右的攀升。非住宅新开工量较去年明显增加，主要由两方面原因所致：一方面得益于东莞的轻轨效应，开发商对东莞的商业前景相对乐观；另一方面是车位价值被看好，开发商有意识地增加社区车位建设。

    2、新开工走势：新开工量小幅回升 

    据瑞峰置业市场部监测数据，8月份东莞商品房新开工总量为60.61万㎡，比7月份增加8.52万㎡，与去年的月均新开工量64.94万㎡相比，还有一定的差距。虽然8月份新开工量低于2010年月均水平，但前8月总开工量已超过2008、2009年全年总开工量，并接近2010年的全年总开工量，根据目前市场的动向及开发商的开发节奏推测，将接下来四个月新开工量或将保持在60万㎡/月左右运行。

    3、新开工区域分布：城区“零”开工  镇区新星升起

    8月份城区“零”开工，新开工集中在镇区，分别是长安、凤岗、樟木头、望牛墩、清溪、寮步、中堂及常平等八个镇。其中，开工量最大的是长安镇，新开工面积高达22.26万㎡，遥遥领先其他各镇；新开工排名第二的是凤岗镇，面积达7.59万㎡；樟木头新开工6.89万㎡，排名第三。

    上月城区没有新开工项目，镇区新开工活跃，瑞峰置业市场研究部认为，主要由于如下三方面原因：第一，城区竞争日渐激烈、目前的存量足够后期消化，市场日渐饱和；第二，随着轻轨的规划落地及施工进展，镇区的区位优势开始显现，吸引开发商的目光；第三，与城区相比，镇区的刚需有较大的开发空间，开发的升值空间也被开发商看好。基于此，开发商开始抢占镇区住宅市场，争当镇区市场的排头兵。

    4、新开工类型：公寓、办公无动静  洋房、车库成主导 

    8月新开工物业类型中，洋房占据半壁江山，高达75%，车库占16%，别墅占5%，商铺占4%，公寓及办公楼“零”开工。

    上月新开工的车库及商铺均为洋房的配套产品，东莞房地产市场经过近十年的探索，城区的开发经验告诉开发商，车位及底商的投资回报可观。因此，新开工的住宅多有车库及底商配套。上月新开工集中于镇区，开发商考虑到目前镇区还没较为成熟的商圈，对公寓及办公楼的开发相对保守，从而导致上月公寓及办公楼“零”开工。

    5、新开工明细：八镇开工大活跃  开发商或转战镇区

    8月份寮步、望牛墩、中堂及长安等四个镇区迎来本区年内的首个新开工项目，星城国际花园三期住宅新开工面积达3.65万㎡，相当于该楼盘目前存量的88%；望牛墩住宅新开工4.97万㎡，相当于全区可售面积的10倍；南国锦苑住宅新开工3.64万㎡，相当该区目前存量的69%；长安两个项目万科中心及富山居花园住宅新开工17.16万㎡，相当于该区目前存量的165%。常平别墅大体量动工，成为上月新开工的唯一别墅项目，共28栋，合计面积约2.7万㎡。

    镇区大量新开工表明开发商对镇区开发前景乐观，面对日渐饱和的城区市场，开发商下一阶段或转战镇区市场。另外，8月份南城区及莞城区各有一保障房项目新开工，新开工面积达9.76万㎡。

    8月近30个楼盘加推新品闹市迎金九

    房地产市场在政策的数度严控下显得迷雾重重，能否迎来“金九银十”成为一个问号。8月份是准备“金九”的前奏，东莞大部分开发商为蓄客做准备，逐步加大楼盘的营销策略，通过层出不穷的活动形式，来提高项目的曝光度及关注度；同时新盘及楼盘新品因担扰限购令而提前出货。

    在8月份纯新盘开盘的只有汇景御泉香山一个项目，推15套200-250平及墅156套70-150平香山洋房，其他都是旧盘新推。如金域中央、深业欧景城、金地外滩8号、滨江公馆、上东国际、江南第一城、中信凯旋公馆、中天南国雅苑、鼎峰尚境、葡萄庄园、万科紫台、御花苑天珑湾、中信森林湖、东方银座中心城、锦绣山河•锦园、丰泰东海城堡、精英世家、天骄峰景、鼎峰品筑、中信凯旋公馆、大朗碧桂园、常平天御等近30个楼盘有新品加推。

    从活动方式上来看，8月份楼盘以优惠认筹登记、明星助阵、名车展览、业主答谢会等活动元素为主，使得8月楼市每周都保持一定的热度，没有过分的冷场。而面对到来“金九银十”，开发商的促销活动将会更加猛烈，一些预热已久的新盘或也将在这个旺季中上市。如景湖荣郡、花样年江山、联华半山湖、金地湖山大境。

    8月东莞楼市述评

    1、7月CPI再创新高，通胀压力达到空前，加息压力依然存在。住建部新增限购城市名单5条建议标准出炉，随后浙江省台州市限购政策于8月25号率先出台，二三线城市限购序幕或将拉开。

    2、8月土地市场延续5月份以来的低迷状态，除南城西平地块和石龙西湖社区地块溢价较高外，其余地块都几乎底价成交，寮步今年推出的4宗商住商服用地更是无一幸免，全部惨遭流拍。可喜的是，东莞市最新土地出让预告显示将有25万㎡优质住宅用地入市，热门地块的争抢将有助于推动东莞土地市场的升温。

    3、8月住宅新增供应有所回落，合计面积33.6万㎡，环比下降32%，以刚需户型为主，中小户型提前上市迎接“金九银十”。住宅成交面积与上月持平，以大户型为主，大户型与合拼户型“赶搭末班车”现象仍然存在，住宅均价8385元/㎡，带动前8月份住宅均价上升至8260元/㎡，超过房价调控目标，限购令或相关调控政策出台压力加大。9月适逢“金九银十”，成交将有所回升，限购令等政策环境的影响将成为左右东莞楼市走向的关键因素。

    4、8月城区无新开工项目，寮步、望牛墩、中堂及长安等四个镇迎来本镇年内的首个新开工项，开工总面积达60.61万㎡，其中住宅48.72万㎡，非住宅11.89万㎡。受轻轨效应及城区竞争激烈等因素影响，开发商积极蓄力镇区市场，未来镇区或成开发商较量的战场。

    5、楼盘活动升温，新盘或旧盘新品的营销活动此起彼伏，同时为打破观望情绪开发商采用隐形降价的营销策略，刺激购房者出手，拉动成交。本月迎来“金九银十”，楼盘活动必将迎来高潮。