利好政策带动刚性需求逐步释放 房价下行是关键

2月以来，在楼市利好政策的带动下，各地商品房成交明显回暖，刚性需求逐步释放。北京、上海、广州、深圳等一线城市新房、二手房成交量同比大幅上升，库存房源加速消化。

接受中国证券报采访的一些房地产商指出，两会后，随着楼市新政的落实，市场将在调整中逐步企稳，而销售“走量”依然是开发商的首要任务。预计3月中旬开始，市场推盘意愿将提升，供应量也将增加。

回暖仍在延续

国信证券最新研究报告显示，华北、长三角、华南及中西部共15个重点城市的商品房销售在3月第1周仍保持“旺势”，回暖趋势也在延续。

3月第1周，在长三角各城市中，上海、南京和杭州成交量仍维持上扬。上海住宅周成交面积环比上升7.52%，南京商品住宅周成交面积环比上升3.92%，杭州的环比增幅相对较大，达33.49%，维持2月以来的环比高速上升趋势。

当周中，深圳一手房成交环比上升1.63%；广州本周住宅成交环比上升14.98%。北京一手住宅成交面积34.95万平方米，环比微升2.56%；存量住宅成交30.8万平方米，环比上升15.09%；可售期房住宅面积为1233.58万平方米，略有下降。

2月份，各主要城市的商品房成交量更是大幅反弹。在北京，期房商品住宅共成交6563套，同比增长183%；现房商品住宅成交1719套，同比增幅高达210%。在上海，2月商品住宅成交面积78.76万平方米，环比增加61%，同比增长129%。在广州，2月网签总数为7579套，比1月上涨31%。

亚豪机构副总经理任启鑫认为，2月成交量止跌回暖的原因在于，从供应方来看，开发商对房地产项目售价的制定趋于理性，触动消费反弹。从需求方来看，购房人的刚性居住需求虽受高房价的抑制暂时延缓，但依然存在。经过降息、减税和前一阶段推盘项目的打折、直降后，购房成本已明显降低，置业需求得到一定程度的释放。

房价下行是关键

摩根大通中国区董事总经理龚方雄此前指出，近期成交量回暖主要是房价回落的结果。国家发改委的调查数据也显示，2月全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.2%，降幅比1月扩大0.3个百分点；环比下降0.2%，这是全国房价连续第三个月下降。其中，新建住房销售价格同比下降1.8%，降幅比1月扩大0.4个百分点；环比下降0.2%。二手住房销售价格同比下降0.7%，降幅比1月扩大0.4个百分点；环比下降0.1%。

上海易居房地产研究院杨红旭认为，楼市成交反弹行情的延续，有待房价进一步下跌。目前，房价对大多数城市居民家庭而言，仍然难以承受。在目前价位上，随着政策效应和部分刚性需求的释放完毕，成交量可能再度跌入低谷。

全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，目前全国楼市仍处于深度调整中。从近期市场反应来看，释放的需求主要集中在首次置业群体上，而首次置业这部分需求并不代表整个房地产市场，它们在短时间内并不能完全消化房地产市场现有的存量房。所以，对房地产市场尚不能过分乐观，2009年楼市能否全面回暖有待观察。