国庆东莞楼盘活动“没看头”人气淡 观望气氛浓

    “史上最严”调控政策叠加  全国楼市得到有效降温

    通胀趋动房产投资

    房地产业是宏观经济“晴雨表”，地产调控及走势折射出宏观经济动态。09年7月CP（I-1.8%）触底后持续回升，一路高张，直到7月6.5%略有回落。今年通货膨胀形势严峻，房地产投资升温加速。

    物价指数走势情况

 
    银根紧缩抑制地产过快发展

    为抑制通货膨胀，收回过剩流动资金，今年央行频繁动用货币政策，半年内六次上调银行存款准备金率，频率创史上最高。同时，7个月内三次上调存贷款利率，其频率亦创08年以来最高。“银根紧缩”成为2011年宏观经济关键词，对于对资金依赖较高的房地产行业在此轮调控中首当其冲。

    历次银行存款准备金调整情况

    房产调控频繁出台 房产投资受到严控

    2010年“4.15”新政，即“新国十条”的出台，标志着中国楼市进入新一轮调控周期，商品住房贷款利率及首付比例自08年四季度始放松后，首次开始收紧。贷款利率从基准利率75折最终升至上浮10%，首次置业首付比例由二成最终上升至三成；二套房首付比例从最早的三成最终上升至六成；三套房从最早四成最终上升至停止贷款。今年置业门槛大幅提高，投资需求得到严重打压。

    最后杀手锏“限购”出台 房产调控推向顶峰

    2010年中国楼市虽然遭遇史上频率最高的调控，但最终调控效果不明显，调控公信力屡次受到质疑和下降。作为计划经济的产物－“限购”成为楼市调控最后杀手锏，将调控力度推各最顶峰。2010年4月，虽然北京率先限购，但毕竟跟进城市有限，未能市场产生实质影响。2010年“9.29”新政，大范围扩大限购区域，中国楼市从此进入“限购”周期，直到今年9月仍未停止扩大限购区域步伐。整体而言，限购城市楼市得到明显降温，而非限购城市楼市则依然保持旺销。东莞是典型案例，得益于“广深限购、东莞不限”，前三季度楼市“供需两旺”，如删除结构性因素，东莞房价涨帐在10%左右，实属理性。东莞楼市处境较尴尬和微妙，在今年遭遇多次限购传言。截至第三季度东莞最终未限购，以至于在全国楼市阴云密布的夹缝中，东莞楼市一片大好晴天。然而，由于前三季度东莞房价已直逼“红线”，这意味着第四季度政策面“凶多吉少”，市场持币待购观望现象增多，类似‘特价房’等形式的变相房价下调在第四季度仍将持续。但由于前三季度开发商资金回笼丰厚，这决定了即使价格调整，也将是小幅度。东莞楼市仍存政策变数，未来具体走势还看政策。

    一．“金九”至“十.一”东莞楼市表现

    9月供求两旺 供应量创历史同期最高

    供应量：限购预期促使9月万套房扎推上市，创史上之最

    销售量： 创08年以来最高，直逼07年9月销售量。

    价格：合富辉煌东莞市场研究部数据显示，9月均价达8115元/平方米，创历史最高，同比上涨约9%.

    国庆楼市与9月楼市关系紧密，从9月楼市走势可看出国庆走势。历年国庆前后是房产政策出台期，如去年“9.29”新政为国庆楼市浇一剂冻水。因此，开发商将营销重点放在9月，导致由于多数楼盘在9月集中放量。

    “以价换量”效果呈现  国庆签约量创历史最高

    面对日益严峻的政策环境，东莞开发商主动出击，加快推货节奏，“以价换量”，取得明显成效。东莞房价直逼“红线”，这意味着时间越靠后，政策风险系数越高，因此开发商早在8-9月提前开盘，造成国庆期间新盘开盘较少，以消化存货为主。前三季度开发商资金回笼较丰厚，导致开发商降价意愿不明显，大多以少量特价房促销形式为主。在开发商适度让利情况下，国庆签约量创历史最高。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年10月1-7日全市一手住宅网签面积达9.7万平方米，同比大幅增加近八成；价格约8399元/平方米，同比大幅上涨18%.

    二．国庆期间人气情况

    今年国庆整体人气较淡

    十一黄金周期间，东莞各大楼盘没了往年的热闹观腾，相反多数楼盘销售员多过顾客，市场显得异常冷清，究其原因主要有：

    1、受政策影响，市场观望气氛浓厚；

    2、相比往年，今年的国庆各楼盘活动严重缺少“看头”，各楼盘仅以加推特价房、购房抽奖等较实际的活动来吸引购房者；

    3、多数开发商为尽早抢占市场，提前加推新品上市，导致国庆期间仅以消化存货为主；

    三．国庆促销情况
 
    频现“85折”特价房  以存货促销为主

    十一黄金周期间，东莞楼市以存货促销为主，新盘和新品推出较少，现场多以“抽奖”和“特价房”为主要形式。9月始，东莞房价真正开始松动，不少项目打出价格底线“85折”。但国庆期间促销仍然以少量特价房为主，市场整体价格未得到明显变化。