第3季度土地供应稳步回落 底价成交流拍贯穿始终

    第3季度关键数据一览：

    季度总体叙述：

    2011年第3季度，东莞土地供应呈现稳步回落趋势，楼市的悲观情绪已经逐渐传导到土地市场，致使当前土地市场底价成交、流拍贯穿始终，也造成政府推地顾虑重重、力不从心，为了减少土地流拍率，通过减缓推地节奏，甚至下调起拍价，促进地块的顺利成交。3季度唯一的亮点，则是外来品牌开发商表现异常出彩，首先，保利地产走完“招拍挂”程序，落户樟木头建设生态城项目；其次，万达地产拿下长安东门路地块，布局东莞一事也尘埃落定；再者，扎根镇区多年的佳兆业地产，此役华丽转身布局南城西平板块，4768元/㎡的楼面地价刷新年内新高。在接下来的4季度，东莞土地供应仍然有限，前期预告当中的热点地块何时挂牌仍无具体时间，近期颇有看点的只有塘厦镇石潭埔商住地块，但是在开发商出货形势严峻，楼盘价格松动，银根紧绷的夹击之下，土地市场火红的日子已经渐行渐远，将进入一个相对冷静期，未来只能寄望城区的大型优质商住金融地块，给沉寂的土地市场带来久违的一抹亮色。

    一、2011年前三季度全国133个城市土地市场概况。

    1、前三季度土地供应同比增长13%，住宅用地供应量同比降低12%。

    今年前三季度土地供应总量达到8.73亿㎡，同比增加13%，其中工业用地供应量增加明显，达4.57亿㎡，同比增加达37%。商办用地供应量同比增加9%，住宅用地供应量减少，前三季度供应量仅为3.05亿㎡，同比减少12%。

    2、前三季度住宅用地成交量同比下降11%，工业用地、商办用地成交量同比上升。

    前三季度成交土地面积较去年同期增加21%，其中住宅用地成交面积下跌，同比下降10.7%；商办用地和工业用地成交量均有所增加，商办用地同比增加21%，工业用地同比增加达到53%。

 3、前三季度土地成交楼面地价总体下跌15%，住宅用地楼面地价同比下跌9%；商办用地同比上涨5.5%。

    前三季度各类用地成交楼面地价除商办用地同比增加5.5%除外，其余同比均出现下跌。总体楼面地价从1276元/㎡下降至1085元/㎡，同比下跌15%；住宅用地楼面地价从1658元/㎡下跌至1503元/㎡，同比下跌9.3%；工业用地从305元/㎡下跌至293元/㎡，同比下降4%。

    4、前三季度土地溢价率持续走低，土地市场降温明显。

    今年前三季度成交土地溢价率总体远远低于去年同期水平，前三季度成交土地平均溢价率仅为13.4%，而去年同期为26.8%，下降趋势十分明显；住宅用地前三季度平均溢价率为13.7%，去年同期为31.8%；商办用地溢价率为18.9%，去年同期为22.9%；工业用地为2.8%，去年同期为0.97%。

     二、东莞第三季度土地供应稳步回落，政府推地显得力不从心。

    土地供应以挂牌上市时间为准，下同。

    第三季度土地供应稳步回落，政府推地力不从心。

    2011年第三季度，东莞供应各类土地158.99万㎡，同比减少10.40%，环比减少24.10%,；其中商住用地供应16宗，合计面积88.99万㎡，同比增长87.11%，环比减少7.38%，与前几个季度相比呈现稳步回落态势；显然并不是政府不想继续推出大量的土地，而是楼市的低迷已经逐渐影响到土地市场的行情，致使近期土地市场底价成交、流拍的现象加剧，政府推地力不从心。

    9月土地供应跌落谷底，商住用地仅有一宗。

    2011年9月东莞市国土资源局挂牌上市4宗土地，总面积14.93万㎡，环比减少83.89%，同比减少84.11%，其中商住用地1宗，占地8.00万㎡，同比减少78.68%；1宗商服用地，占地面积0.41万㎡；2宗工业用地，占地6.51万㎡；本月土地市场跌入谷底，甚至比春节放假期间的2月还要冷清不少，唯一较受关注的是塘厦石潭埔社区的商住地块。

    商住用地供应以二线热点镇区为主，供应比重逾五成。

    2011年第3季度商住用地供应结构分解图：

    三、东莞第三季度土地市场热度下降，底价成交、流拍贯穿始终。

    第三季度土地市场热度下降，底价成交、流拍贯穿始终。

    2011年第三季度，东莞土地市场成交40宗，面积146.89万㎡，同比大幅减少24.90%，环比减少26.28%；成交金额30.91亿元，同比减少13.14%，总体呈现一幅冲高回落的格局，市场成交热度有所降温。此外，由于三季度调控政策存在加码扩散的风险，以及银行继续收紧银根，大部分开发商拿地积极性低于上半年，虽然佳兆业地产力挽狂澜，华丽转身首次进军城区，布局西平板块，让业界为之一振，但难以掩盖土地溢价率普通偏低，底价成交成为主流的基调，甚至在7、8月的淡季之中，寮步接二连三流拍了4宗商住、商业用地。

    第三季度商住用地维持领先，继续成为土地市场的主力军，成交14宗，成交金额26.56亿元，同比增加47.72%，成交面积达到77.75万㎡，同比大幅增加84.99%，环比则减少3.12%，但依然占据土地成交总量的52.93%，而工业用地比重为45.12%。

    2011年9月东莞市成交14宗土地，成交面积为60.27万㎡，同比减少30.62%，成交金额7.63亿元，同比减少72.08%；其中商住用地成交6宗，成交面积39.61万㎡，同比增加61.19%，成交金额6.12亿元，同比减少46.34%。不难发现，东莞商住用地成交面积同比去年大幅增长，但成交金额却是严重缩水，究其原因，9月所有商住地都是以底价成交，并且位于偏远镇区，起拍价已经十分低廉，厚街镇珊美社区的商服用地，也以底价被东莞市厚街镇珊美陈家坊股份经济合作社顺利拍下。

    三季度商住用地流拍增加，供需比小步走高。

    从近年商住用地供需比来看，总体上土地需求旺盛，市场供求关系相对平衡，除了2008年楼市低迷致使土地市场流拍情况严重，供大于求的状态比较明显之外， 2009年以来供需比大幅下降，2010年2、3季度随着部分偏远镇区土地出让的增多，流拍情况有所增加，供需比出现一定的上升，进入2011年1季度随着外来开发商的继续开疆拓土，东莞商住用地供需比下降到仅为0.96，但是从7、8月开始，随着流拍宗数有所增加，供需比再次小幅走高到1.14。

    商住用地成交以二线镇区为主，樟木头、石龙、沙田成未来开发热点区域。

    2011年3季度商住用地成交结构分解图：

    2011年3季度，东莞全市有9个区域有商住用地成交，成交面积达到77.75万㎡；其中二线片区成东莞市的商住用地成交大户，成交面积50.68万㎡，占据全市的65.18%，超过其他两个片区的总和；在二线片区当中，尤其又以樟木头、石龙规模最为显著，其中保利生态城的建设即将启动。

    2011年3季度商住用地成交一览：

    外来开发商拿地比重达七成，万达、保利、佳兆业位居拿地企业前三甲。

    2011年3季度开发商拿地结构分解图：

    2011年3季度，东莞商住用地供应仍然有热闷地块，引来不少外来开发商跃跃欲试扩大版图，尤其是万达、保利、佳兆业等品牌开发商收获颇丰，此举使得外来开发商拿地比重超越本地企业，拿地比重达到70.24%；尤其是保利地块拍下樟木头地块之后，保利生态城的建设已经是板上钉钉；而在东莞镇区耕耘多年的佳兆业地产，此番不惜重金击退世纪城地产，斩获西平绿色路地块，首次华丽转身布局南城西平板块。

    四、近期东莞商住用地底价成交居多，开发商拿地顾虑重重。

    楼市调整初现，开发商拿地顾虑重重。

    9月，虽然没有商住用地出现流拍，但大部分地块都以底价成交，只有清溪镇厦坭村的加油站用地，受到石油公司的抢夺，最终被中国石油天然气股份有限公司广东销售分公司，以7100万元的总价收入囊中，溢价率高达104.02%；此外，9月最为引人关注的地块是樟木头5宗大型商住地块再次出让，由于之前8月份东莞土地市场流拍严重，此时，政府对某些大型地块作出更多让步，甚至不惜调低起拍价，从而促进地块的顺利成交，保证财政收入的长期稳健，而这种出让基调的转变，预计可以减少土地市场的流拍率，但仍然以底价成交为主，高溢价场面恐难寻踪迹。

    编号2011G072中堂镇斗朗村地块占地6.33万㎡，该地块最终以底价成交，并不算意外。据悉，东莞市居益房地产开发有限公司曾在2009年12月，就以1253元/㎡的楼面地价拍下107国道东泊村地块，也就是准备上市的益居公馆，现在拍下的地块将是益居地产的另一个新项目，764元/㎡楼面地价还是比较吸引开发商的。

    近期供需小结：2011年9月，东莞土地市场沉寂许久，市场焦点都关注在开发商如何在“金九银十”节点打折促销，况且国土部门的推地节奏也有意放缓，以及政策的微妙期，从外部环境、推地节奏方面考量，降低土地市场的流拍率。

    五、2011年3季度东莞商住用地市场之最

    六、10月东莞土地市场依然缺乏热点，预告热点地块何时挂牌仍无日期。

    截止9月29日，根据市国土局的公告，10月土地市场进入最后竞价的土地达到6宗，19.14万㎡；其中商住用地1宗，合计面积8.00万㎡；商服用地1宗，占地面积0.20万㎡。在“金九银十”只有寥寥无几的几宗土地入市，实在让人意外。

    从目前来看，10月土地市场颇有看点只有塘厦镇石潭埔商住地块，该地占地面积达到8万㎡，并且以2.41亿元的起拍价、1505元/㎡的楼面地价推向市场，相信仍然具有较大的吸引力。这已经是2011年以来，塘厦推出的第8宗商住地块，之前的所有地块全部顺利成交。

    10-11月挂牌交易的商住、商务用地一览：

    未来准备挂牌商住、商业用地一览：