东莞市商品房成交量持续下降 住宅市场已显颓势

　　第一部分：一周楼市观察：

　　注：依据住宅产品档次的高低，本报告将住宅产品划分为普通洋房、高端洋房、豪宅洋房、公寓和别墅五大类。另外普通洋房可再进一步细分为普通住宅(毛坯)、非毛坯修和高赠送楼盘、纯深圳盘三小类。根据2007年11月1日执行的东莞普通住房契税优惠政策的划分，把所有镇区划分为三个等级：一类区域：东城、南城、莞城、万江、松山湖、虎门、长安、厚街、寮步、塘厦;二类区域：石龙、常平、樟木头、黄江、大朗、茶山、横沥、凤岗、清溪、沙田、道滘、大岭山;三类区域：石碣、石排、桥头、东坑、企石、中堂、高埗、望牛墩、洪梅、麻涌、谢岗。

　　本周商品房新增供应环比大幅减少

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周(2011.10.24-2011.10.30)新增商品房供应项目6个，共计1313套，面积合计10.28万㎡，较上周下降近三成，略高于近四周东莞新增供应量的平均值9.74万㎡。其中住宅供应1084套，面积合计9.43万㎡;非住宅供应229套，面积合计0.85万㎡。

　　本周新增供应的6个楼盘，分别是石龙的滨江晋业豪园(物业类型包括普通住宅、车位、商铺)、中堂的东城国际(物业类型包括普通住宅、车位、商铺)、寮步的丰泰•旗山绿洲(物业类型包括普通住宅和商铺)、企石的金椅豪园(物业类型为商铺)、虎门的万科·紫台(物业类型为普通住宅)、常平的万科城(物业类型为普通住宅)。“十一”黄金周过后，东莞市场的新增供应量基本回到正常水平。

　　本周商品房量跌价升 普通住宅价格重心回升

　　据东莞中原市场研究部监测数据显示，(2011.10.24-2011.10.30)期间东莞商品房共成交1003套，环比下降21.95%，同比下降30.40%;成交面积9.48万㎡，环比下降20.20%，同比下降40.99%;成交金额7.99亿元，环比下降12.92%，同比下降46.42%。其中本周住宅成交面积8.20万㎡，成交套数821套，成交金额6.61亿元，非住宅成交182套，面积合计1.28万㎡，成交金额1.38亿元。

　　本周东莞商品房市场量跌价升，商品房成交均价8433元/㎡，较上周的7341元/㎡上升14.88%;普通住宅(洋房+公寓)成交的中位数为6570元/㎡，较上周的6370元/㎡上升3.14%，价格重心回升;非住宅成交均价10823元/㎡，较上周大升112.97%。

　　附：本周各类型住宅成交量价一览表：

　　本周成交的面积区间60-80、80-100的比重变化大，60-100㎡面积段为主力区间

　　本周从住宅成交面积的区间分布来看(包含合拼户型)，成交面积区间60-80、80-100㎡的比重变化较大。60-80㎡区间成交比重上升最快，成交比重位居第二，成交较多的项目有花样年江山等。80-100㎡区间成交比重下降最多，仍为成交比重最大的面积区间，成交较多的项目有大朗碧桂园等。其余面积区间成交比重变化不大，所占比重高低不一。

　　三个片区成交量下降，一、三类片区价格下降、二类片区价格上升

　　本周东莞住宅市场量跌价升，一类片区成交额为3.90亿元、比重为59%，环比上升2个百分点;二类片区成交额为2.28亿元、比重为35%，环比上升2个百分点;三类片区成交额为0.43亿元、比重为6%，环比下降4个百分点。成交价格来看，一类片区成交价格为9898元/㎡，环比下降1.59%;二类片区为6599元/㎡，环比上升7.28%;三类片区为5347元/㎡,环比下降7.02%。一类片区有6个区域价格上升、4个区域价格下降，二类片区有6个区域价格上升、5个区域价格下降、1个区域上周无成交，三类片区有3个区域价格上升、4个区域价格下降、1个区域上周无成交、3个区域本周无成交。

　　市场显颓势，成交量持续下降

　　近期一线城市部分楼盘价格大跳水，市场弥漫一股降价风潮，同时房贷利率上调的声音不绝于耳，温州、鄂尔多斯等地频爆债务危机，上市大型房企高负债率运营以及最近中央相关会议强调房地产调控政策不会放松等诸多因素，加重了购房者对房地产市场下行的预期，市场观望氛围愈加浓厚，市场成交量屡创新底。东莞市场作为全国市场的一部分也不能幸免，成交量已连续三周下降，市场已显颓势。10月27日，住房和城乡建设部部长姜伟新透露，住建部正在努力建设城镇个人住房信息系统，如果这个信息系统将来建立起来，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。10月29日的国务院常务会议要求，今后几个月要坚定不移地搞好房地产调控。各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。从以上信息透露中央政府目前还不放松房地产调控政策，开发商希望政府放松调控政策的愿望只能落空。在目前的市场行情下，开发商只能采取诸如降价等积极的营销手段。

　　第二部分：一级市场

　　中原点评：2011WG002号位于石龙镇温泉北路东侧，对面就是东江，景观环境较佳，宗地面积2001㎡，土地用途为商服用地，容积率为3.5，起拍价为1580万元，最终被广东嘉宏集团有限公司以底价成交，折合楼面地价为2256元/㎡。广东嘉宏集团有限公司创立于2001年，在东莞东城区、石龙镇、石碣镇、企石镇等区域先后独立开发聚豪华庭、聚豪名轩、聚豪花园、世纪豪庭、翡翠山河等多个地产项目。总体看来，该地块体量较小，不利于综合开发，但是景观环境较佳，开发为高档商务物业的可能性较大。近几年石龙成交土地不多，且成交多为商住用地，可见本次成交的商服用地项目在石龙区域内不存在竞争项目，故该项目的开发风险相对较小。

　　第三部分：二级市场

　　一、 商品房总体成交情况

　　二、一周住宅成交量价走势

　　中原点评：据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交面积8.20万㎡，成交套数821套，成交金额6.61亿元，其中普通住宅(洋房+公寓)成交806套，成交面积7.57万㎡，成交金额5.71亿元;别墅成交15套，成交面积0.63万㎡，成交金额0.90亿元;普通住宅成交的中位数为6570元/㎡，较上周上升，普通住宅的价格重心回升。

　　一周区域住宅成交情况

　　　本周车位成交情况(前10名)：